Crise du logement en Espagne : les annonces de Pedro Sánchez face à la pénurie

Face à une crise du logement désormais installée en tête des préoccupations des Espagnols, le gouvernement remet le sujet sur le devant de la scène. Un an après avoir promis de faire de l’accès au logement le « cinquième pilier de l’État-providence », Pedro Sánchez revient avec une nouvelle salve d’annonces. Problème : sur le terrain, l’essentiel des mesures structurantes se fait encore attendre.

 

Flambée des loyers en Espagne : +10,3 % en un an

 

Crise du logement : le gouvernement espagnol dévoile trois mesures sur les loyers

Dans un marché locatif sous tension permanente – les loyers ont encore progressé de 8,5 % en 2025 – et alors que l’offre de logements abordables reste dramatiquement insuffisante, l’exécutif prépare un nouveau décret-loi censé agir sur trois fronts.

D’abord, une exonération totale d’IRPF pour les propriétaires qui acceptent de renouveler un bail sans augmenter le loyer, une tentative de stabilisation par l’incitation fiscale. Ensuite, un resserrement des règles sur les locations temporaires, devenues pour beaucoup un moyen commode de contourner la loi sur le logement. Enfin, un encadrement des locations par chambre, afin d’empêcher que la fragmentation des logements ne serve de prétexte à des hausses de prix déguisées dans les grandes villes.

Officiellement, l’objectif est clair : freiner la spirale inflationniste, limiter les abus les plus flagrants et redonner un minimum de visibilité aux locataires, en particulier dans les zones classées « tendues ». Reste à savoir si ces mesures suffiront à enrayer une crise qui, elle, ne prend pas de pause…

 

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Le débat divise majorité, locataires et propriétaires

Ces annonces ne font pourtant pas consensus, loin de là, y compris au sein de la majorité. Chez Sumar, partenaire de coalition, la mesure fiscale est dénoncée comme un « cadeau aux rentiers », quand les syndicats de locataires rappellent que geler des loyers déjà hors de portée ne saurait constituer une réponse à la crise.

À l’inverse, certaines associations de consommateurs voient dans cette carotte fiscale un levier pragmatique : de quoi convaincre une partie des propriétaires de laisser leurs biens dans le circuit du locatif classique, plutôt que de les orienter vers le meublé touristique ou les locations de courte durée, jugées plus lucratives et moins contraignantes.

 

Ce qui a avancé… et ce qui reste bloqué

Un an après les grandes annonces de janvier 2025, le bilan est pour le moins contrasté.

Des mesures réellement engagées 

• le PERTE pour la construction industrialisée, doté de 1,3 milliard d’euros, avec l’ambition de produire jusqu’à 15 000 logements par an
   
• la création de Casa 47, nouvelle entreprise publique chargée de gérer le parc immobilier de l’État
   
• la fin définitive des golden visas immobilières, en vigueur pendant plus de dix ans
   
• la mise en place du registre unique des locations de courte durée, désormais obligatoire
   

Mais plusieurs réformes majeures restent en suspens

• la hausse de la fiscalité sur les socimis (foncières cotées)
   
• la surtaxation des achats immobiliers par des étrangers non-résidents hors UE
   
• l’augmentation de la TVA sur les logements touristiques
   
• les aides à la réhabilitation de logements vacants destinés au locatif abordable
   
• et surtout, le nouveau Plan national du logement 2026-2030, toujours en attente de validation

 

La loi logement en Espagne, pierre angulaire aux effets limités

Adoptée en 2023, la Loi pour le droit au logement a marqué un tournant, au moins sur le plan symbolique. Pour la première fois, elle ouvre la voie au plafonnement des loyers dans les zones dites tendues et introduit une définition juridique du « grand propriétaire ». Plusieurs régions, de la Catalogne aux Canaries en passant par le Pays basque, ont choisi d’activer ces outils.

 

1er anniversaire de la loi sur le logement: moins d'offre et des loyers plus chers

 

Dans les faits, cependant, l’effet reste mesuré. Faute d’un parc public de logements à la hauteur, la régulation se heurte à une réalité tenace : près de 90 % des logements loués en Espagne appartiennent toujours à des particuliers, rendant toute intervention politique aussi délicate qu’explosive.

La promesse centrale de l’exécutif demeure donc la création d’un large parc de logements abordables. Sur les 184.000 logements publics annoncés, un peu plus de 80.000 auraient effectivement été mobilisés, souvent à partir de projets déjà engagés ou en coopération avec les collectivités locales.

Des opérations vitrines, comme celle de Campamento à Madrid, sont censées incarner ce changement d’échelle, désormais confié à Casa 47, la nouvelle entreprise publique du logement. 

 

Une crise loin d’être résolue

Entre incitations fiscales, régulation renforcée et promesses de construction, l’exécutif avance sur une ligne de crête. Les mesures annoncées pourraient, au mieux, ralentir la hausse des loyers. Mais l’hypothèse d’une baisse réelle des prix, à court terme, convainc peu d’acteurs du secteur.

Pour les locataires, en particulier les jeunes et les expatriés concentrés dans les grandes métropoles, la tension demeure. Et tant que l’offre de logements réellement abordables ne changera pas d’échelle, la crise du logement continuera de nourrir frustration sociale et affrontement politique, sans perspective d’accalmie immédiate.