Il y a tout juste un an entrait en vigueur l'une des lois les plus controversées, la loi dite de "droit au logement". Bilan après une année: une chute drastique de l'offre de locations longue durée, entraînant une surenchère des prix.
La loi 12/2023, sur le droit au logement, est entrée en vigueur le 26 mai 2023, après trois années de polémiques. Son objectif était de mettre fin au problème du logement en Espagne. Le bilan après un an semble malheureusement prouver que les plus grandes craintes des experts du secteur immobilier se sont réalisées: volatilisation de l'offre et des prix au plus haut. La loi sur le logement a montré qu'elle suscitait l'inquiétude, générant encore plus de doutes et d'incertitudes non seulement parmi les propriétaires, mais aussi les locataires, qui devaient être les principaux bénéficiaires.
Location: Tout ce que vous devez savoir de la nouvelle loi sur le logement en Espagne
En effet, les premières conséquences de la loi affectent de plus en plus les jeunes et les familles moins aisées, qui sont précisément les groupes sociaux qui recourent le plus à la location lorsqu'ils n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété. "Les données du premier trimestre continuent de montrer que légiférer dans le dos des propriétaires finit par détruire le marché -explique Francisco Iñareta, porte-parole du portail immobilier idealista-. Les mesures adoptées en matière de location ont transféré l'offre de la location longue durée à la location saisonnière, une formule parfaitement légale mais qui rend l'accès au logement encore plus difficile pour les personnes et les familles les plus défavorisées".
31% des propriétaires déclarent qu'ils ont l'intention de passer à la location courte durée, 24% à la location de vacances et 20% à la location de chambres
L'enquête réalisée auprès de 8.000 personnes par Fotocasa Research, l'autre grand portail immobilier espagnol, fait le même constat. Un an après l'entrée en vigueur de la loi sur le droit au logement, les propriétaires et les locataires ont une vision négative de la loi, affirmant qu'elle complique le processus de location. Seuls 22% des locataires estiment qu'il est désormais plus facile de louer un bien. On constate aussi que les locataires sont plus pessimistes, puisque ceux qui estiment que la loi améliore leurs attentes passent de 30% à 24% en six mois. Du côté des propriétaires, 31% déclarent qu'ils ont l'intention de passer à la location courte durée, 24% à la location de vacances et 20% à la location de chambres. En effet, ces différentes formules ne sont pas soumises à la loi sur le logement. Elles sont régies par la volonté des parties, la loi sur les baux urbains et le code civil. Elles ne sont donc pas concernées, entre autres, par les limitations des loyers ou les prolongations extraordinaires du contrat.
"Le problème majeur auquel est confronté le marché de la location en Espagne est le manque d'offre -affirme María Matos, directrice des études et porte-parole de Fotocasa. Si le stock est encore réduit en raison de mesures réglementaires dissuasives, nous nous retrouverons avec un marché très compact, avec une faible rotation et des prix trop élevés, dans lequel l'accessibilité au logement sera très compliquée. Ces données montrent que la loi sur le logement n'est pas bien accueillie par le secteur, qui considère qu'elle transfère la responsabilité de l'administration aux particuliers".
+56% des locations courte durée, non soumise à la loi sur le logement
Mais que disent les chiffres? Selon les données fournies par idealista, l'offre de locations longue durée a été réduite de 15% au cours du premier trimestre 2024. En revanche, les locations de courte durée (saisonnières, et location de chambre), qui échappent, comme on l'a vu, à la loi sur le logement, ont augmenté de 56% en Espagne et représentent désormais 11% de l'ensemble du marché. Dans certaines villes, comme Saint-Sébastien ou Barcelone, ce pourcentage atteint même 30%. Parmi les principaux marchés, c'est à Palma et Malaga que l'offre saisonnière a le plus augmenté, avec 79% de plus qu'il y a un an, suivies par Saint-Sébastien (77%), Séville (74%), Valence (62%), Madrid (56%) et Barcelone (53%).
Baisse de l'offre et augmentation de la demande
Avec moins d'offre de location de longue durée, la demande pour chaque nouveau bien mis en location explose. En Espagne, les annonces de logements à louer publiées sur idealista au premier trimestre 2024 ont reçu en moyenne 27 contacts avant d'être supprimées, un chiffre supérieur de 55% à celui enregistré à la même période en 2023, où elles avaient reçu en moyenne 17 contacts.
À Barcelone, 30% des locations sont aujourd'hui de courte durée
Mais ce phénomène est particulièrement visible dans les grandes capitales. Madrid et Barcelone sont les grands marchés où le nombre de familles cherchant à louer un bien est le plus élevé, avec respectivement 41 et 40 contacts par annonce. A Valence et Malaga, la moyenne nationale se situe entre 29 et 28 familles.
+13% des loyers en un an
Le marché de l'offre et la demande étant ce qu'il est, la conséquence logique est une hausse des loyers. Selon les dernières données d'idealista, ils ont augmenté de 13% sur un an, et atteint en avril 13 euros/m2 par mois, le niveau le plus élevé de la série historique. Pas moins de 35 capitales de province ont enregistré des prix records au cours du quatrième mois de l'année, où de grands marchés comme Madrid (19,2 euros/m2), Barcelone (21,1 euros/m2), Valence (13,9 euros/m2) ou Malaga (14,2 euros/m2) se distinguent, avec des hausses annuelles supérieures à la moyenne nationale.
Madrid et Barcelone sont les grands marchés où le nombre de familles cherchant à louer un bien est le plus élevé, avec respectivement 41 et 40 contacts par annonce.
Les zones tendues
L'un des aspects les plus controversés de la loi sur le logement est la déclaration des zones dites tendues, qui contrôlent les prix des loyers, avec l'application d'un nouvel indice officiel des prix des loyers, qui servira de référence pour les nouveaux contrats de location dans les zones déclarées comme marché résidentiel tendu.
Comparaison des loyers en Espagne avec ou sans indice
Cet outil permet aux communautés autonomes d'intervenir de facto sur le marché de la location... à condition qu'elles acceptent de le mettre en place. Et c'est bien là le problème pour le gouvernement central. Les gouvernements régionaux, qui sont les seules administrations compétentes en matière de logement, doivent donner leur accord à la mesure. Le ministère du logement n'a donc pas la compétence pour le faire lui-même. C'est l'un des principaux points de conflit entre le parti socialiste (gouvernement central) et le parti populaire (qui gouverne dans la grande majorité des régions) en matière de logement. Jusqu'à présent, la Catalogne est la seule région d'Espagne à l'avoir appliquée en mars dernier tandis que la Principauté des Asturies et la Navarre semblent l'envisager. En outre, seules douze municipalités situées en dehors de Barcelone ont manifesté leur intérêt pour la mesure. Il s'agit d'Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla et Ciempozuelos (Madrid) ; Rentería (Pays basque) ; Las Palmas de Gran Canaria, Adeje, Granadilla de Abona et La Orotava (Îles Canaries) ; Gijón (Asturies) et La Coruña (Galice).
À Barcelone, en un mois d'application, l'offre de location longue durée a chuté de 10%
Bien qu'il soit encore trop tôt pour connaître les effets de l'application des zones tendues, les premières données recueillies par Idealista indiquent que l'offre de locations longue durée continuera à souffrir. À Barcelone, en un mois d'application, l'offre de location longue durée a chuté de 10%. Selon les calculs d'Alquiler Seguro, il pourrait y avoir une perte de 60.000 logements sur le marché locatif, dont 25.000 pour la seule Catalogne, seule région où s'appliquent les zones tendues.
Vers une réglementation des locations courte durée?
Face à cette situation, le gouvernement espagnol étudie actuellement des formules pour réglementer les locations saisonnières, les chambres et les appartements touristiques, qui échappent pour l'instant à la loi sur le logement. Quelles seront les conséquences de ce nouveau tour de vis? Un possible dommage collatéral pour le secteur immobilier espagnol pourrait être à la longue une perte d'intérêt des investisseurs dans le marché locatif espagnol.
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