Vous êtes expatrié et propriétaire d’un appartement en France que vous souhaitez mettre en location pour obtenir un revenu régulier supplémentaire ? Vous avez raison ! Mais savez-vous combien cela peut vous rapporter chaque année et quels sont les facteurs à surveiller pour améliorer votre rendement ? Voici quelques clés pour devenir un bailleur expérimenté.
Le rendement locatif est généralement calculé par les acheteurs au moment de la réalisation d’un investissement locatif. Grâce au taux de rendement, ils mesurent ce que celui-ci va leur rapporter et en combien d’années ils l’auront amorti. Mais si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier en France, que vous partez vivre à l’étranger et que vous décidez de mettre en location votre résidence principale en France, vous avez aussi tout intérêt à calculer votre rendement locatif.
Pour cela, il vous suffit de calculer le total des loyers que vous allez percevoir sur une année (sans oublier les provisions pour charges) et d’en soustraire toutes les charges. Ces dernières sont de plusieurs natures : travaux et charges de copropriété, taxe foncière, impôts sur le revenu, frais de gestion, assurances, coûts d’entretien…Même si toutes les charges ne sont pas prévisibles, ce calcul vous permettra d’obtenir une idée suffisamment précise de ce que la mise en location de votre bien vous rapportera.
Déterminer la valeur locative optimale de votre bien
Il vous faut donc en premier lieu estimer le montant de vos revenus. Celui-ci dépend de deux facteurs : le montant du loyer et le taux d’occupation de votre bien. Afin d’obtenir le meilleur rendement, il est primordial de mettre votre appartement à louer à sa valeur locative optimale. Celle-ci se calcule en fonction des prix pratiqués sur le marché, de l’historique locatif de votre appartement (le précédent loyer) mais aussi des règles de plafonnement en vigueur. Vous devez également éviter les périodes de vacances pendant lesquelles vous ne percevrez pas de loyer (appartement vide). Pour ce faire, il est important de louer votre bien au juste prix (valeur locative optimale) et de sélectionner des locataires fiables et solvables. Vous minimisez ainsi le turnover et optimisez le taux d’occupation de votre bien.
Régime fiscal, déductions d'impôts, charges récupérables...
Pour établir votre budget et calculer votre rendement locatif, vous devez également remplir la colonne « charges ». En ce qui concerne les charges de copropriété, il vous faudra identifier celles qui sont récupérables et celles qui ne le sont pas. Même chose du côté de la taxe foncière. En ce qui concerne les impôts, tout dépend de la catégorie dans laquelle vous déclarerez vos revenus : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée ou Revenus Fonciers pour la location vide. Ainsi que du régime d’imposition pour lequel vous opterez : réel ou forfaitaire. Pour les autres dépenses, vous devez être en mesure d’identifier celles qui sont déductibles des impôts (assurances, frais de gestion, certains travaux…) et celles qui sont récupérables auprès du locataire (travaux, entretien). Enfin, dernier point, il vous faut estimer les coûts de maintenance de votre appartement en location.
Comme vous pouvez le constater, le calcul du rendement locatif fait appel à de nombreuses compétences et requiert une véritable connaissance du secteur de l’immobilier. Faîtes confiance à un professionnel de la gestion locative qui vous aidera à déterminer la valeur locative optimale de votre bien et à trouver des locataires fiables et solvables.
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