Investissement patrimonial ou de rendement : comment investir dans l'immobilier ?

En France, l’immobilier représente 61% du patrimoine des habitants, selon l’INSEE. Lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier, on se demande souvent s’il est préférable de choisir la sécurité pour la construction d’un patrimoine, ou plutôt, partir sur un investissement qui génère un rendement intéressant, mais qui est, évidemment, plus risqué. On parle d’investissement patrimonial et d’investissement de rendement. 

L’immobilier pour un investissement patrimonial 

L’investissement patrimonial est une stratégie intéressante pour placer son épargne de façon sécurisée, en limitant la prise de risque. L’immobilier étant une valeur refuge, le placement patrimonial est un bon moyen de générer des revenus.

En plus, la construction du capital s’intègre dans une stratégie de transmission à long terme. Un investisseur qui choisit l’investissement patrimonial, peut avoir pour objectif de sécuriser sa retraite ou de passer le bien en question à ses enfants. De manière générale, la valeur de ce type de bien est garantie, surtout dans les grandes villes où les prix sont élevés.

Aujourd’hui, les conditions du marché permettent d’investir à crédit et de profiter de l’effet levier, qui permet d’optimiser la capacité d’endettement.

Paris, ville par excellence de l'investissement patrimonial

À Paris, il est presque évident que l’investissement patrimonial est intéressant : la demande locative étant la plus forte sur l’hexagone, le marché tendu et les prix élevés. Dans la capitale, les prix varient entre 6 922€ et 15 771€ au mètre carré, avec une moyenne de 10 187€ selon meilleurs agents.

La ville lumière comporte différents quartiers, des types de biens variés ainsi qu’un écart dans les prix au mètre carré. Plusieurs quartiers parisiens se prêtent parfaitement à l’investissement patrimonial.
Le 17e arrondissement en est un exemple. Quartier bourgeois de la ville, il offre un cadre de vie calme. Les amoureux de l’architecture haussmannienne y trouveront leur bonheur. En moyenne, le mètre carré coûte 11 189€ pour un appartement dans  le 17e arrondissement parisien.

Le 15e arrondissement, l’un des plus peuplés des Paris, avec ses 238 000 habitants, est aussi intéressant pour l’investissement patrimonial. Calme, très résidentiel, cet arrondissement abrite de nombreux espaces verts et plusieurs hôpitaux réputés, notamment l’hôpital Necker, Pompidou ou encore l’Institut Pasteur. C’est aussi le plus grand arrondissement en termes de surface. Pour investir dans un appartement, il faut compter un budget de 10 569€ au mètre carré en moyenne.

Un investisseur qui cherche à construire un patrimoine immobilier, peut aussi se tourner vers le 16e arrondissement de la capitale. Cette partie de la ville est bourgeoise et très calme. C’est ici que l’on retrouve la moitié des ambassades de Paris, le parc des princes, ainsi que Roland Garros. Plus cher que le 15e, le mètre carré coûte en moyenne 11 354€ dans le 16e arrondissement parisien.

L’immobilier pour un investissement de rendement 

L’investissement de rendement est différent de l’investissement patrimonial à plusieurs niveaux. Le principe de l’investissement de rendement consiste souvent à acquérir un bien dans une ville où les prix sont avantageux et où le marché locatif est tendu. De manière générale, dans la pierre ou dans tout autre placement, plus le rendement est élevé, plus l’investissement est risqué.

L’objectif de l’investissement de rendement diffère lui aussi. Ici, le but est de percevoir un cash flow élevé. On obtient le flux de trésorerie calculant le bénéfice des loyers et en déduisant le remboursement du crédit immobilier, les charges de l’immeuble, les impôts sur les revenus locatifs et toute autre dépense mensuelle.

L’investissement de rendement est une stratégie qui est plutôt sur le moyen terme, qui consiste à investir dans un bien à un prix intéressant, de générer des revenus pour ensuite le revendre pour une plus-value. Évidemment, entre-temps, l’investisseur pourra profiter des avantages fiscaux pendant cette période, comme la LMNP pendant 10 ans par exemple.

Marseille, une des métropoles les plus rentables pour un investissement locatif en France

Marseille, deuxième ville de France, est un véritable pôle économique du Sud de l’hexagone. Pour une grande métropole, les prix de l’immobilier marseillais sont relativement bas. Par exemple, le mètre carré coûte 2 260 € dans le 15e arrondissement. Dans le 6e arrondissement de la Cité Phocéenne, le mètre carré est 3 743 € en moyenne, dans le 8e, il grimpe à 4 629 €.

La ville est au cœur de plusieurs projets d’investissement, notamment Euromed et les Jeux Olympiques de 2024. Une prise de valeur des prix immobiliers serait prévue dans les années à venir. 

Marseille offre une rentabilité brute qui atteint 8%, contre 6% il y a 15 ans. La rentabilité nette, qui prend en compte les charges, est de 4%. Pour optimiser la rentabilité de son investissement, les investisseurs se tournent souvent vers l’immobilier ancien, les petites surfaces et la colocation.

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est intéressant de privilégier certains quartiers, notamment le quartier de l’opéra, le quartier d’affaires de la joliette, le 1er arrondissement qui attire les étudiants, le 4e arrondissement, qui est résidentiel ou le 5e, qui offre une qualité de vie urbaine attrayante. Et, à l’inverse, certaines zones de la ville sont à éviter. Il est souvent rassurant de faire appel à un expert de l’immobilier marseillais.