Tout savoir sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne

Après l'achat d’un bien immobilier vient toujours la vente et les impôts qui y sont associés. En ce qui concerne les immeubles, l’impôt principal appliqué à leur vente est l’impôt sur la plus-value immobilière. En tant qu’étranger, il est parfois compliqué de se retrouver dans les lois et le système fiscal d’un autre pays, c’est pourquoi nous avons réuni dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

 

La plus-value municipale ou Plusvalía

L’impôt sur la plus-value immobilière, ou officiellement Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en français, Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine), est un impôt qui survient lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Avec les années, il arrive que les biens immobiliers soient revalorisés, et que par conséquent à l’heure de la revente le prix soit supérieur au prix d’achat. Dans ce cas de figure, la différence de prix entre les deux valeurs est appelée la plus-value et c’est cette valeur qui est imposable par la législation espagnole.

Cet impôt est municipal, par conséquent il diffère légèrement selon les communes.

 

Qui doit s’acquitter de l’impôt ?

Selon les situations, la personne devant payer l’impôt ne sera pas toujours la même.

- Le vendeur : dans le cas d’une vente classique.

- L’acheteur : si le vendeur n’est pas résident espagnol, ou s’il s’agit d’un héritage ou d’une donation

 

À combien s’élève cet impôt ?

Avant toute chose, il convient de calculer la valeur exacte de la plus-value. Pour cela, il faut partir de la valeur cadastrale du terrain, et non pas de l’immeuble, au moment de l’acquisition. Une fois cette valeur obtenue, il faut se référer à la mairie de la ville où est situé l’immeuble pour obtenir le taux de revalorisation en vigueur dans la commune. Ce taux étant annuel, il faut donc prendre en compte pour le calcul final toutes les années de propriété. Une fois ces calculs effectués, vous obtiendrez la valeur exacte de la plus-value de votre bien, qui correspond à la valeur imposable.

Si le taux appliqué sur la plus-value diffère selon les communes, il ne peut cependant pas être supérieur à 30%. 

Il vous est d’ailleurs possible de calculer la plus-value via ce site : https://www.calculoplusvalia.com/#/

 

Les exceptions

Attention, dans certains cas bien précis, l’impôt sur la plus-value ne sera pas appliqué :

• Réinvestissement dans une résidence principale
• Vente de la résidence principale pour les plus de 65 ans (seulement si tous les vendeurs/propriétaires ont plus de 65 ans)
• Pour les non-résidents en Espagne, taux fixe de 24% si hors UE et 19% si dans l’UE
• Toute personne originaire d’un État membre réinvestissant dans une résidence principale, même si celle-ci se situe en dehors de l’Espagne
• La vente de biens acquis avant le premier janvier 1995, si l’actif a été vendu pour moins de 400 000 €
• Si le bien a été acheté entre mai et décembre 2012 : dû à la faiblesse du marché immobilier à cette période, un décret a établi que les plus-values sur les biens vendus à cette période bénéficient d’une exonération de 50%
• Dans le cas où le bien est vendu moins cher que son prix d’achat (ce qui signifie que la plus-value est inexistante).

 

Comment payer l’impôt ?

La procédure de paiement diffère selon les villes, il est donc conseillé de se rapprocher de la mairie où le bien est situé afin d'obtenir de plus amples informations sur la procédure à suivre. 

 

Quand faut-il payer l’impôt ?

Une fois de plus, les délais varient selon si c’est une vente, une donation ou un héritage. 

• Dans le cas d’une vente, l’impôt est payable sous un délai de 30 jours, non prolongeable. Le délai prend effet dès la transmission du bien.
• Dans le cas d’une donation et/ou d’un héritage, le délai est de six mois, prolongeable jusqu’à 1 an sans frais supplémentaire.

 

Bonne nouvelle ! À partir du 27 octobre 2021, la vente, la donation ou l’acquisition d’héritage en Espagne sera moins chère ! 

 

La Cour constitutionnelle a déclaré plusieurs points de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en français, Loi régissant les trésors locaux) non conforme à la Constitution.

En effet, jusqu’à présent la méthode de calcul pour déterminer la plus-value était basée sur la valeur cadastrale du terrain au moment du transfert multipliée par un pourcentage dépendant du nombre d'années. La Cour constitutionnelle estime que ladite méthode ne reflète pas l'augmentation réelle obtenue par le vendeur.

La décision de la Cour constitutionnelle sous-entend l’annulation d’une partie de l’article 107 de la loi précitée. Ceci impliquant une nullité totale, qui rendra désormais impossible le paiement de l'impôt et réduira le coût de transfert de biens immobiliers en Espagne (dans de nombreux cas, les montants étaient proches de 6000 EUR). 

Cette nouvelle décision permet, en outre, de réclamer le remboursement de la taxe payée au cours des 4 dernières années.  

Même en connaissance de toutes ces informations sur l’impôt sur la plus-value immobilière, déterminer précisément son montant reste une tâche complexe, pour laquelle il est plus judicieux de demander l’aide d’un expert. Chez Delaguía&Luzón, notre équipe de professionnels en conseils fiscaux et juridiques vous accompagnera au mieux dans le processus de vente de votre bien immobilier et surtout dans le processus de réclamation du remboursement. Contactez-nous dès aujourd’hui pour discuter de votre projet.