Ces dernières années, l’Italie s’impose comme une destination prisée pour l’achat de résidences secondaires par des étrangers. Si vous séjournez fréquemment en Italie lors de vos vacances, vous pourriez envisager d’acheter une maison ou un appartement à titre de résidence secondaire. Cependant, l’achat d’un bien immobilier en Italie implique de gérer diverses formalités administratives et fiscales, tant en Italie que dans votre pays de résidence. Cet article détaillera les étapes essentielles et les obligations à connaître avant de vous lancer dans un tel projet.
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Procédure d’acquisition d’un bien immobilier en Italie
Pour les citoyens de l'Union européenne, l'acquisition d'un bien immobilier en Italie ne requiert pas de conditions particulières. Une fois le bien immobilier identifié, l’acheteur peut soumettre une proposition d’achat, notamment s’il passe par une agence immobilière.
Lorsque vendeur et acheteur s'accordent sur les conditions de vente, ils signent une proposition d’achat qui prend la forme d’un compromis de vente (« preliminare di compravendita »). Cette signature s'accompagne généralement du versement d'un acompte. Le compromis de vente formalise l'engagement des deux parties à conclure ultérieurement un contrat définitif. Ainsi, le compromis de vente ne détermine pas le transfert de propriété. Ce transfert n’opère officiellement qu'après la conclusion du contrat de vente définitif qui doit être signé devant un notaire italien (« rogito notarile »).
Le notaire vérifie la conformité juridique du bien (absence d’hypothèques, conformité aux règles d’urbanisme, situation au regard du règlement de copropriété) et s'assure du paiement des taxes liées à la transaction.
Les coûts d’acquisition incluent :
• Le prix d’achat du bien,
• Les éventuels frais d’agence immobilière,
• Les frais de notaire,
• La TVA applicable,
• Les frais d’enregistrement aux différents registres, notamment le registre foncier,
• Les frais d’enregistrement du compromis de vente auprès du bureau des impôts (« Agenzia delle Entrate »).
Il est nécessaire de disposer d'un compte bancaire italien pour effectuer ces paiements.
Fiscalité des résidences secondaires en Italie
Les propriétaires de biens immobiliers en Italie, qu'ils soient résidents ou non-résidents, sont soumis à diverses taxes locales et nationales. Les principales taxes liées à la propriété d'une résidence secondaire sont :
• IMU (« Imposta Municipale Unica ») : Taxe municipale sur les biens immobiliers autres que la résidence principale. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, revalorisée selon un coefficient défini par la catégorie du bien. Son calcul peut être complexe, d’où l’importance de consulter un expert en fiscalité.
• TARI (« Tassa sui Rifiuti ») : Il s'agit de la taxe sur les ordures ménagères, due par tous les propriétaires et locataires de biens immobiliers.
Les résidents étrangers ne bénéficient pas des exonérations fiscales prévues pour la résidence principale. Par exemple, une maison de vacances ou un appartement utilisé ponctuellement seront soumis à l’IMU et à la TARI.
Si la résidence secondaire est louée, les revenus locatifs générés par la location en Italie sont imposables sur ce territoire (« IRPEF ») (comme toute autre source de revenus générés en Italie), conformément à l’article 6 de la convention fiscale conclue entre la France et l’Italie.
Fiscalité des revenus locatifs de la résidence secondaire
Dans cette hypothèse, le propriétaire d’un bien immobilier peut opter lors de la conclusion du bail pour l’un des deux régimes d’imposition :
• Le régime ordinaire : l’imposition intervient selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu italien (de 23% à 43%), après déduction des charges déductibles ;
• Le régime de la « cedolare secca » : régime optionnel qui permet de bénéficier d’un taux d'imposition fixe de 21% (ou 10% dans certains cas), sans déduction de charges.
Ces revenus doivent également être déclarés dans le pays de résidence du propriétaire, avec possibilité de crédit d’impôt selon les conventions fiscales.
Sécuriser l'achat
Acquérir une résidence secondaire en Italie est un projet attrayant, mais il est important d'en comprendre les implications fiscales. Entre les coûts d’achat, les taxes locales (IMU, TARI) et la fiscalité des éventuels revenus locatifs, il est indispensable d’anticiper ces charges pour optimiser son investissement. Faire appel à des professionnels du droit et de la fiscalité italienne est vivement conseillé pour sécuriser l’achat et bénéficier d’un accompagnement sur mesure. N’hésiter pas à nous contacter, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner.
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