Moins de locations touristiques, mais la crise immobilière persiste en Espagne

C’est une première depuis plusieurs années sur le marché immobilier espagnol. Le nombre de logements touristiques proposés sur les plateformes recule nettement. –13,6 % en six mois, selon les dernières données de l’Instituto Nacional de Estadística. Au total, 329.764 logements lors du dernier relevé. Sur un an, la baisse atteint 12,4 %, un décrochage inédit depuis le début de la série.

Le signal est clair. Rapportées à l’ensemble du parc immobilier, ces locations de courte durée ne représentent plus que 1,24 % des logements en Espagne, contre 1,43 % quelques mois plus tôt. Un plancher jamais atteint depuis l’été 2023, qui met fin, au moins provisoirement, à une décennie de progression continue.

Cette inflexion ne doit rien au hasard. Elle coïncide avec l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2025, du registre obligatoire des locations de courte durée, imposé par la réglementation européenne. Elle accompagne aussi un changement de ton assumé des pouvoirs publics face aux plateformes, longtemps laissées en roue libre.

Début février, le ministère espagnol du Logement signale ainsi plus de 86.000 logements touristiques et temporaires illégaux et exige le retrait de leurs annonces. Un nettoyage administratif qui commence à produire ses effets. Sans pour autant desserrer l’étau sur un marché du logement toujours sous tension.

 

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Logements touristiques : l’Andalousie résiste, Madrid et les grandes régions décrochent

 

 

Dans le détail, l’Andalousie demeure la région qui concentre le plus grand nombre de logements touristiques (91.757). Elle fait figure d’exception, avec une légère progression annuelle (+1,2 %), là où la plupart des territoires sous pression touristique voient leur offre se contracter nettement.

Les reculs sont particulièrement marqués dans plusieurs régions du pays : –25 % dans la Communauté valencienne, –26 % à Madrid, –11 % en Catalogne et –19,8 % aux Baléares. Des chiffres qui traduisent un net coup d’arrêt après des années de croissance quasi continue.

Madrid concentre à elle seule toutes les ambiguïtés du dispositif. Plus de 12.600 logements touristiques y sont encore proposés sur les plateformes, mais seuls 1.283 figurent comme actifs dans le registre officiel. Le reste relève majoritairement de la location dite « de saison », un statut régulièrement pointé pour son flou juridique et son rôle de variable d’ajustement face au durcissement de la réglementation.

 

La chute des locations touristiques ne résout pas la crise immobilière espagnole

Faut-il pour autant en conclure que la crise du logement est en passe d’être résolue ? Pas vraiment. Car si la régulation des locations touristiques permet de contenir certains excès, elle laisse intact le cœur du problème : le manque chronique de logements.

C’est le diagnostic posé par le dernier rapport de CaixaBank Research, qui décrit un déséquilibre structurel du marché résidentiel espagnol. Entre 2019 et 2025, les prix de l’immobilier ont progressé d’environ 40 %, soit dix points de plus que les revenus des ménages. Une hausse tirée moins par la spéculation que par une offre insuffisante, concentrée dans les grandes métropoles et les zones les plus dynamiques.

 

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Selon les économistes, l’Espagne cumule aujourd’hui un retard équivalent à au moins deux années complètes de construction neuve. Un déficit hérité du long coup d’arrêt du secteur après l’éclatement de la bulle immobilière de 2008, et dont le pays peine encore à sortir.

 

De la surabondance à la pénurie : avant la crise financière, l’Espagne construisait plus de logements que l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni réunis. Une frénésie stoppée net après l’éclatement de la bulle immobilière de 2008. Depuis, le secteur avance à pas comptés : exigences de capital renforcées, production limitée, prudence généralisée… Résultat, la reprise démographique liée à l’immigration et la création de nouveaux ménages se heurte à une offre insuffisante.

 

Une Espagne à deux vitesses

Autre enseignement majeur : la crise du logement ne frappe pas partout avec la même intensité. Le dernier rapport FOESSA du Foro NESI montre que les grandes métropoles concentrent l’essentiel des tensions. À Madrid et Barcelone, plus de 6 % des ménages accusent des retards de paiement liés au logement, contre environ 3,5 % dans les petites et moyennes communes.

 

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À l’écart des grandes villes, la pression immobilière se relâche, mais au prix d’un autre déséquilibre. Dans les zones rurales et les villes intermédiaires, le déficit d’emplois, de services publics et de perspectives continue de peser lourdement, poussant une partie de la population — notamment les jeunes — vers les grands centres urbains. Là même où l’accès au logement est devenu le plus contraint.

 

Licences de construction : le grand frein administratif

À cette équation déjà complexe s’ajoute un obstacle souvent sous-estimé : les délais administratifs. En Espagne, l’obtention d’une licence de construction peut s’étirer sur un à deux ans, là où Chypre tranche en 20 à 40 jours, la Pologne en 45 jours, et la Finlande en quelques semaines, grâce à des procédures largement numérisées.

Pour les professionnels du secteur, ce décalage pèse lourd. Il ralentit mécaniquement la production de logements, y compris lorsque les projets sont prêts et les financements sécurisés, illustrant un paradoxe bien espagnol : vouloir construire plus, sans se donner les moyens d’aller plus vite.

 

Réguler ne suffit pas

La baisse spectaculaire des logements touristiques marque un tournant politique dans la gestion du logement en Espagne. Mais elle ne saurait, à elle seule, compenser des années de sous-construction, de lourdeurs administratives et de déséquilibres territoriaux accumulés.

Faute d’une accélération réelle de la production de logements, d’une simplification des procédures et d’une approche plus globale articulant logement, emploi et mobilité, la crise immobilière espagnole risque de s’installer dans la durée, malgré la fin annoncée de l’eldorado des locations touristiques.