La hausse des prix, le recul de la propriété et un accès de plus en plus sélectif au crédit redessinent le paysage immobilier espagnol. Derrière les chiffres, un basculement discret : une partie des ménages s’éloigne durablement de l’achat, pendant que d’autres continuent de s’enrichir.
Pendant des décennies, devenir propriétaire relevait presque de l’évidence en Espagne : une étape attendue, souvent atteinte avant la quarantaine. Puis, sans rupture franche, le paysage a commencé à changer. Année après année, l’accès à la propriété s’est resserré, jusqu’à dessiner une autre réalité. Selon le dernier rapport du Banco de España, seuls 70,6 % des ménages possèdent encore leur résidence principale en 2024. Un plus bas dans la série de l’institution. Derrière ce chiffre, une ligne de faille se dessine : générationnelle, sociale… et de plus en plus structurelle.
En Espagne, le rêve de propriété se fissure sous la pression des prix
Longtemps, l’Espagne a cultivé son image de pays de propriétaires, flirtant encore avec les 90 % au début des années 2010. Une époque révolue. En l’espace de deux ans, la part des ménages propriétaires a reculé de 1,5 point. Un glissement discret, mais révélateur.
En toile de fond, la hausse brutale des prix (+12,7 % en 2024) agit comme un filtre de plus en plus sélectif. L’accès à la propriété se joue désormais à l’entrée : sans épargne solide, pas de clé. Et pour une partie croissante des ménages, notamment les plus modestes, le seuil est devenu hors d’atteinte.
L’Espagne reste encore légèrement au-dessus de la moyenne européenne, rappelle Eurostat. Mais elle recule, doucement, à la 13e place sur 27.
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Les jeunes n’arrivent plus à acheter
C’est sans doute la ligne de fracture la plus nette du rapport : l’âge fait désormais toute la différence. D’un côté, 83,4 % des plus de 74 ans sont propriétaires ; de l’autre, à peine 36,7 % chez les moins de 35 ans. Le fossé est là, brut, incontournable : les seniors ont plus du double de chances de posséder leur logement.
Chez les millennials, la cassure est tout aussi lisible. Seuls 47 % sont propriétaires, soit près de vingt points de moins que la génération précédente au même âge. Et le décrochage se mesure aussi dans le temps : à 39 ans, ils affichent un taux de propriété comparable à celui des X… à 25 ans. Une génération ralentie, comme retenue au seuil du marché immobilier.
Repères générationnels - Baby-boomers : nés entre 1946 et 1964. Génération marquée par l’essor économique et un accès facilité à la propriété. Génération X : nés entre 1965 et 1980. Entrés sur le marché du travail avant ou au début de la bulle immobilière. Millennials (ou génération Y) : nés entre 1981 et 1995. Frappés par la crise de 2008 puis par la flambée des prix du logement. Génération Z : nés après 1995. Encore largement hors du marché immobilier, souvent confrontés à une entrée tardive dans la vie active et à des loyers élevés.
Gagner plus sans devenir propriétaire : le paradoxe espagnol
Paradoxalement, le rapport du Banco de España met aussi en lumière une amélioration des revenus, notamment pour les ménages les plus modestes. Entre 2021 et 2023 : la médiane des revenus a progressé de 3,8 %, les 20 % les plus modestes ont vu leurs revenus augmenter de 7 %. De quoi desserrer, un peu, l’étau des inégalités : l’indice de Gini tombe à 0,41, son plus bas niveau dans cette enquête.
Mais cette amélioration ne se traduit pas par un accès accru à la propriété. Au contraire. Parmi les ménages les plus modestes, la part de propriétaires recule, de 55,8 % à 53,1 %, pendant que leur richesse nette s’érode légèrement. Une situation qui s’expliquerait par le poids croissant des loyers, absorbant une partie des gains de revenus.
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La richesse reste une affaire de pierre
Le rapport confirme aussi une constante : en Espagne, la richesse passe encore largement par la pierre. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Les ménages de 65 à 74 ans affichent un patrimoine moyen de 249.200 euros, quand les moins de 35 ans plafonnent à 22.900 euros. Un grand écart.
Les générations plus âgées ont acheté avant l’envolée des prix, puis vu leur patrimoine gonfler avec la revalorisation immobilière. Les plus jeunes, eux, restent souvent à quai, cantonnés au marché locatif et exclus de cette dynamique. Résultat : à âge comparable, les millennials disposent d’un patrimoine nettement inférieur à celui de leurs parents.
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Moins de dettes, mais aussi moins d’opportunités
Autre enseignement : les ménages espagnols se désendettent. Le mouvement est enclenché depuis 2014 et se confirme. En 2024, la part des foyers très endettés tombe à 7,9 %, loin des plus de 15 % observés en 2008. Même les crédits à la consommation refluent légèrement. Sur le papier, le tableau est plus sain.
Mais là encore, le vernis craque. Car pour une partie des ménages — les plus jeunes, les plus modestes — ce désendettement tient moins d’un choix que d’un empêchement : sans accès au crédit immobilier, difficile de s’endetter... À l’autre bout de l’échelle, les plus aisés font l’inverse : ils empruntent davantage, non pour consommer, mais pour investir, profitant de la hausse des actifs.
Au fil des pages, le rapport du Banco de España esquisse ainsi une ligne de partage de plus en plus nette. D’un côté, des ménages installés, propriétaires, dont le patrimoine continue de croître. De l’autre, des actifs plus jeunes, souvent locataires, avec peu de capital et des marges d’accumulation réduites.
Une fracture silencieuse, mais profonde, et sans doute appelée à s’élargir. Car depuis 2024, les prix immobiliers poursuivent leur ascension, repoussant un peu plus loin encore l’accès à la propriété. L’Espagne est-elle en train de tourner la page du pays de propriétaires ? À la lecture du rapport, la question se pose sérieusement.
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