Immobilier: Guide des impôts à payer en Espagne et exemptions possibles premium

Par Armelle Pape Van Dyck | Publié le 26/04/2022 à 17:35 | Mis à jour le 26/04/2022 à 21:12
Photo : Jens Neumann Pixabay
maquette de maison et clé

Difficile d'échapper au contrôle fiscal. Cependant, les contribuables peuvent parfois être exonérés d'impôts. Dans quels cas et quelles sont les erreurs à éviter? Retour aussi sur la 'valeur de référence cadastrale', en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et qui concerne plusieurs impôts.

 

 

Presque toutes les transactions immobilières sont taxées. Toutefois, dans certaines circonstances, il arrive que les contribuables soient exonérés d'impôts. C'est le cas lorsqu'une personne vend sa résidence principale. La plus-value peut être alors exonérée si le montant obtenu est réinvesti dans les deux ans dans l'achat d'une autre résidence principale ou dans la rénovation de la maison qui va devenir son domicile.

 

De cette façon, elle économise des impôts allant de 19% à 26% du gain obtenu: Le taux forfaitaire est de 19% jusqu'à 6.000 euros, 21% (de 6.000 à 50.000 euros), 23% (de 50.000 à 2000.00 euros) et 26% (au-delà de 200.000 euros).

Personnes âgées de plus de 65 ans: vente de la résidence principale

Un autre groupe de contribuables exemptés de l'impôt sur la vente de leur maison est celui des personnes âgées de plus de 65 ans. Elles pourront bénéficier de certains avantages fiscaux en fonction du type de bien et du pourcentage de propriété qu'elles détenaient. S'il s'agit de la résidence habituelle, et qu'elles en possédaient la totalité, l'exonération est de 100%. Si la propriété est partagée, l'exonération ne sera applicable qu'au propriétaire de plus de 65 ans pour la partie de la maison qui lui appartient.

Personnes âgées de plus de 65 ans: vente d'une résidence secondaire

En outre, si le bien vendu n'est pas la résidence principale, les plus de 65 ans peuvent ne pas payer d'impôt sur la plus-value si celle-ci est réinvestie dans une rente. Le montant maximal pouvant être affecté à la rente est de 240.000 euros et le réinvestissement doit être effectué dans les six mois.

 

Un autre groupe qui est exempté du paiement de l'impôt sur le revenu lors de la vente de sa résidence principale est celui des personnes en situation de dépendance sévère ou grande, conformément à la loi sur l'autonomie personnelle et la prise en charge des personnes en situation de dépendance.

 

L'exemption sera perdue si vous oubliez de mentionner dans la déclaration d'impôt que le montant de la vente a été réinvesti

Que se passe-t-il dans le cas de logement en construction ?

Un délai de deux ans a été établi pour la fin des travaux et l'achat du nouveau logement. Concrètement, il est possible de bénéficier de l'exonération, à condition que le montant obtenu de la vente du logement précédent soit utilisé, dans un délai de deux ans, pour l'achat d'un nouveau logement en construction, et que les travaux soient achevés dans un délai maximum de quatre ans à compter du début de l'investissement.

 

Maison individuelle en construction
Les travaux doivent être achevés dans un délai maximum de 4 ans / CC BY-SA 3.0

 

Des oublis qui peuvent coûter très cher

Le fisc examine généralement de très près les contribuables qui ont appliqué l'exemption de réinvestissement. Il est donc conseillé de bien faire attention. De plus, vous devez aussi veiller à ne pas oublier certaines données qui sont en votre faveur, car si vous oubliez de le faire, il sera ensuite trop tard.

 

Un bâtiment du fisc espagnol AEAT
L'exemption est examinée de près par l'AEAT, le fisc espagnol

 

Concrètement, si vous oubliez de mentionner dans la déclaration d'impôt que le montant de la vente a été réinvesti, l'administration fiscale considérera que le contribuable a "choisi" de ne pas appliquer l'exonération. Et cette option ne peut plus être modifiée après la date limite de la déclaration de revenus (30 juin pour l'IRPF de 2021). On le sait, le fisc ne fait pas de cadeau.

Que se passe-t-il en cas de moins-value?

Dans ce cas plus rare, il n'y a pas d'impôt sur le rendement négatif, mais il faut l'inclure dans la déclaration d'impôt sur le revenu puisque les pertes peuvent être compensées de différentes façons et pendant un maximum de quatre ans.

On ne paie plus en fonction du prix de vente, mais de la 'valeur de référence cadastrale', en vigueur depuis le 1er janvier 2022

L'impôt municipal sur les plus-values reste à payer

Il est important de tenir compte de la récente déclaration d'inconstitutionnalité de cet impôt, par la Cour constitutionnelle en octobre dernier. Ainsi, tous ceux qui ont vendu avant le 10-11-2021, et demandé le remboursement de l'impôt sur les plus-values avant le 26-10-2021, récupéreront vraisemblablement ce qu'ils ont payé.

 

En revanche, les contribuables qui ont vendu avant le 10-11-2021 et ont payé l'impôt sans avoir fait appel dans les délais, ils pourront tout de même demander la rectification de l'auto-évaluation dans les quatre ans. Reste à espérer que ces contribuables puissent encore récupérer ce qu'ils ont payé.

 

une liasse de billets sort d'une enveloppe
 Il est possible de demander le remboursement de l'impôt sur les plus-values /Markus Spiske

 

Quant à ceux qui n'avaient pas encore payé, ils devraient être exemptés du paiement de la taxe sur les plus-values. En effet, la Direction générale des impôts a déclaré que l'impôt n'est pas dû s'il n'a pas été liquidé ou "auto-évalué" avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation fiscale. Dans ce cas, il y aurait une obligation de déclaration ou d'auto-évaluation, mais pas de paiement de l'impôt.

Impôts: Prévenir plutôt que payer

Enfin, pour les contribuables qui ont vendu leur bien après le 10-11-2021, et qui ont réalisé une plus-value, il est recommandé de faire appel de la liquidation qui leur a été envoyée par la mairie (ou de demander la rectification de l'auto-évaluation). Il est en effet probable que ceux qui l'ont fait ont une meilleure chance de récupérer ce qu'ils ont payé en cas d'une hypothétique déclaration d'inconstitutionnalité qui est actuellement en cours d'examen.

 

Un jeune couple signe un acte de vente
Il est conseillé de bien s'informer sur la nouvelle valeur de référence cadastrale

 

Nouvelle valeur de référence cadastrale 2022

C'est un nouveau facteur à prendre en compte lors de la vente d'un logement. Auparavant, lorsque vous achetiez une propriété, vous deviez payer des impôts sur la base de ce qu'elle avait coûté, c'est-à-dire, le prix de vente. Mais désormais, vous devez les payer par rapport au prix du marché stipulé par la Direction générale du cadastre. Il s'agit de la "valeur de référence cadastrale", en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

 

Cette référence cadastrale, que calcule la Direction générale du cadastre,  est une valeur donnée à un bien, obtenue en analysant les prix de toutes les ventes et de tous les achats qui sont effectués devant un notaire ou enregistrés au registre foncier, en fonction des informations de chaque propriété qui figurent dans le cadastre immobilier (localisation, la surface, l'utilisation, etc).

 

Il convient de noter que cette référence cadastrale ne dépassera en aucun cas la valeur du marché. En revanche, si le prix déclaré pour le logement vendu est supérieur à sa valeur de référence, c'est la plus élevée de ces grandeurs qui sera retenue comme base d'imposition. En d'autres termes, la valeur de référence du bien sera la base imposable minimale pour ces taxes

Quels sont les impôts concernés par la nouvelle valeur de référence ?

La valeur de référence cadastrale sert de base imposable pour l'impôt sur les transmissions (ITP), le droit de timbre (AJD) et l'impôt sur les successions et les donations (ISD), ce qui aura une incidence sur la valeur d'acquisition et de transmission dans les impôts tels que l'impôt sur le revenu et l'impôt municipal sur les plus-values (plusvalia municipal).

Ne pas confondre valeur cadastrale et valeur de référence

La valeur cadastrale des biens immobiliers sert de base imposable à l'impôt foncier (IBI) et n'est pas revue à la hausse tous les ans. En revanche, la valeur de référence des propriétés sera déterminée chaque année, simultanément dans toutes les municipalités.

Comment puis-je voir les prix de ma région dans le cadastre ?

Pour connaître les prix moyens de n'importe quelle région d'Espagne, il faut entrer sur le site du Cadastre et accéder aux cartes des valeurs urbaines. Une fois à l'intérieur, vous pouvez rechercher les informations avec la référence cadastrale de la propriété, informations sur la propriété : ville, rue, numéro, etc.

Comment connaître la nouvelle valeur de référence cadastrale ?

Vous pouvez consulter la nouvelle valeur de référence cadastrale de trois manières : par Internet, en personne ou par téléphone:

 

Pour connaître la valeur de référence cadastrale en ligne

Vous pouvez consulter et certifier la valeur de référence d'une propriété par Internet sur le site du Cadastre. Pour accéder à la consultation, vous avez besoin du DNI ou NIE, du certificat numérique ou de la Cl@ve. Si vous êtes le propriétaire, vous pourrez également connaître les éléments qui ont été appliqués pour arriver à la valeur fixe.

 

Pour connaître la valeur de référence cadastrale par téléphone

Vous pouvez connaître la valeur de la référence cadastrale en appelant le 91 387 45 50 ou le 902 37 36 35. Vous aurez besoin du DNI ou NIE pour obtenir l'information.

 

Pour connaître la valeur de référence cadastrale en personne

Vous pouvez également vous rendre en personne dans les bureaux du cadastre. Il faut demander rendez-vous en appelant les numéros de téléphone ci-dessus. Vous aurez besoin de votre DNI ou NIE pour effectuer la procédure.

 

Rappel: Quels sont les impôts à payer lors de l'achat d'une maison en 2022 ?

- Pour les logements neufs, vous devez payer 10% de TVA.

- Pour les logements anciens, vous devez payer l'impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, ITP), qui dépend de chaque communauté autonome. Rappelons que pour ces deux impôts, c'est la nouvelle valeur de référence qui sera utilisée, non plus le prix d'achat.

- pour les logements neufs ou anciens, la AJD, qui dépend également de chaque communauté autonome, doit être payée.

Armelle pvd

Armelle Pape Van Dyck

Après 15 ans à la direction de la communication de la 1ère banque espagnole, elle a décidé de concilier vie pro & perso, comme journaliste freelance en français ou espagnol. Elle est vice-présidente de l’Association des Correspondants de Presse Étrangère.
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