Par sa proximité avec la France et le dynamisme de son marché, porté par le secteur touristique et caractérisé par des niveaux de prix inférieurs à ceux pratiqués dans l'Hexagone, l'Espagne reste une destination privilégiée pour l'investissement immobilier. Dans la lignée de l'excellente année qu'a connu le secteur immobilier en 2021 en Espagne, 2022 devrait poursuivre la tendance, avec quelques nuances cependant, importantes pour les investisseurs immobiliers.
En 2021, la réouverture du marché et le rétablissement de la confiance des acheteurs (grâce au succès des campagnes de vaccination, aux hypothèques historiquement bon marché et à l'épargne générée par les familles pendant ces mois) ont redonné du tonus à la demande, ce qui a permis de revenir plus vite que prévu à la situation pré-pandémique.
Dans la foulée, les achats et les ventes réalisés par les étrangers, qui avaient été les plus touchés par les restrictions à la mobilité internationale, se sont bien rétablis. Selon la Direction Générale des Registres et du Notariat, au 3e trimestre 2021, les étrangers ont acheté plus de 16.600 logements en Espagne, soit 8% de plus que sur la même période l'année précédente, et très près du pic de 2018.
Par ailleurs, les prix n'ont pas subi de baisses dues à la fermeture du marché et, à l'exception d'une légère contraction au mois de juin 2020, ils sont restés stables, avec une petite tendance à la hausse. Fin décembre 2021, comme le soulignait le portail idealista, malgré le grand nombre de transactions et de prêts hypothécaires, l’augmentation des prix restait inférieure à 5% par rapport à l'année précédente (3,5% en novembre). La croissance à Madrid était encore plus faible (0,2%) tandis qu'à Barcelone persistaient encore des baisses (-3%).
Qu’il s’agisse d’acquérir un logement dans l'idée d'avoir une bonne rentabilité financière ou pour y vivre une partie de l’année, l’investissement immobilier reste l’un des meilleurs types de placement en Espagne.
Les prix restent bas
Si l’on prend comme exemple l’immobilier dans les grandes villes fin 2019, on constate qu’il fallait débourser en moyenne 9.800€/m2 pour acheter un logement à Paris ; 15.600€/m2 à Londres; 4.500€/m2 à Lisbonne ou 4.700€/m2 à Lyon, alors qu’à Madrid, les prix moyens avoisinaient les 2.600€/m2 ; à Barcelone, 3.300€/m2 et à Valence, 1.600€/m2.
Attrait de l'investissement locatif en Espagne
Acquérir un bien immobilier en Espagne a pendant longtemps été synonyme de retour rapide sur investissement. De fait les loyers en Espagne ont augmenté de 32% en 10 ans, et de 41% sur les 5 dernières années. Attention cependant : la nouvelle loi sur le logement, avec l'incertitude juridique qui en découle et le plafonnement des prix dans les zones dites "tendues", devrait marquer une année 2022 mouvementée sur le marché de la location. Aussi bien le portail immobilier Idealista que Fotocasa ont constaté une baisse du prix des loyers au niveau national comprise entre -4% et -5% par rapport à l'année précédente. Ces baisses ont clairement marqué l'année 2021 et resteront la tendance pour le début de l'année 2022, marquant ainsi une année de décélération des prix des loyers en Espagne.
Perspectives du marché immobilier en 2022 en Espagne
L'un des aspects qui pourraient modifier le comportement du marché est la forte inflation actuelle et prévisible à moyen terme. La hausse du coût de la vie entraînerait une réduction de la capacité d'épargne des Espagnols, ainsi qu'une capacité de financement réduite, ce qui limiterait certains acheteurs sur le marché de l'acquisition.
Le marché immobilier devrait se stabiliser aux niveaux actuels. Les ventes devraient rester supérieures à 550.000 unités par an et le nombre de prêts hypothécaires signés devrait stagner, voire diminuer légèrement en cas de hausse des taux d'intérêt qui rendrait le financement moins intéressant pour certaines familles. Quant aux prix, les niveaux actuels devraient se maintenir à court terme, avec des augmentations inférieures à l'IPC.
Enfin, les coûts de construction, les matières premières, la réhabilitation des logements et l'adaptation des logements neufs aux nouvelles demandes des acheteurs sont les principaux défis que les experts prévoient pour le secteur immobilier en 2022.
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