L'Espagne rurale est à la mode. Au premier trimestre 2022, plus de 43.000 propriétés ont été vendues, un chiffre sans précédent depuis 2007. Une autre conséquence du Covid.
La vente et l'achat de propriétés en milieu rural ont atteint en mars des niveaux jamais vus depuis le printemps 2007, avec 16.378 transactions, selon l'INE. Il s'agit du cinquième meilleur record mensuel de la série historique, portant le bilan du premier trimestre à 43.650 transactions.
Se mettre au vert: à la mode
Bien qu'il s'agisse d'un type d'actif minoritaire dans les transactions immobilières, les professionnels du secteur affirment que le monde rural en Espagne est devenu à la mode. L'inflation, l'instabilité économique et la pandémie sont quelques-uns des facteurs qui ont stimulé l'intérêt des investisseurs et des particuliers à vivre dans une propriété rurale ou à en être propriétaire. Ils recherchent davantage les loisirs et le plaisir de la campagne, ainsi que des entreprises rentables.
Investir dans le monde rural
Et tout porte à croire, selon une étude du portail immobilier idealista, que l'intérêt pour le monde rural en Espagne va continuer à croître. D'une part, parce qu'elle offre des rendements intéressants (5% ou plus), car le prix des terrains rustiques est encore très attractif et d'autre part, parce qu'il est possible d'exploiter des terrains, des puits de CO2 ou tout ce qui a trait à la durabilité ou à l'agriculture biologique. En outre, l'Union européenne s'intéresse de plus en plus à ces types d'exploitation, ainsi qu'à l'octroi d'aides.
Propriété rustique: Une valeur refuge
C'est ce qu'affirme Juan Fraile, directeur du département Fincas Rústicas de Gilmar, qui rappelle également que la campagne et les domaines ruraux ont toujours été une valeur refuge, mais la pandémie et maintenant l'inflation ont augmenté la valeur de ce type de biens. Les acheteurs recherchent davantage de loisirs à la campagne car, en outre, les fermes ont une grande variété d'utilisations. La plupart des propriétés sont destinées à la chasse, à l'élevage, à l'agriculture ou aux loisirs. Et au sein de ces unités, on peut parler de domaines équestres, d'oliveraies, de vignobles, etc.
Les débouchés économiques d'un domaine sont variés : de la simple satisfaction personnelle et des loisirs à l'obtention d'une rentabilité élevée, puisqu'il peut s'agir d'authentiques industries : une oliveraie avec son propre moulin à huile où l'huile est produite et vendue, ou un vignoble avec sa propre cave, ou encore un élevage de porcs.
Des fermes solaires
Luis López Crespo, directeur de la zone rustique de Tecnitasa, affirme qu'il y a une augmentation des fonds d'investissement intéressés par les fermes solaires pour la production d'hydrogène vert. Ils louent et achètent de grands domaines de plus de 100 hectares pour la production d'énergies renouvelables et donnent des loyers allant jusqu'à 2 000 euros par hectare. "Cela augmente la valeur de l'exploitation car la rentabilité augmente", ajoute López Crespo.
La résilience du monde rural
À cela s'ajoute un autre facteur clé : la résilience, un terme très en vogue aujourd'hui. Antonio García Gallego, délégué de Tinsa à Séville, Huelva et Cordoue, affirme que "la terre rurale est un actif intéressant à investir, même dans des périodes aussi complexes que la crise du coronavirus, car elle a fait preuve d'une grande résilience. La nourriture est un produit de base, dont l'importance ne cesse de croître face aux projections de croissance de la population mondiale".
L'activité a également été favorisée par le fait que "l'Espagne est un pays à fort taux d'exportation, ce qui permet aux entreprises du secteur 'agro', et notamment aux grandes coopératives, de se développer ou de fusionner afin d'être plus compétitives sur les marchés internationaux". Et ce professionnel souligne également l'intérêt des banques à financer la transformation des propriétés rurales, ce qui n'était pas le cas il y a quelques années.
Javier Villalba, chef d'équipe du bureau RE/MAX Jumbo de Madrid, souligne également que les propriétés de loisirs ont été privilégiées comme résidences secondaires pour les personnes disposant de revenus moyens à élevés et qui recherchent un style de vie différent. "Ces derniers mois, le monde rural est devenu à la mode", ajoute-t-il.
Quel type de bien présente le plus d'intérêt aujourd'hui ?
Le type de bien qui suscite le plus d'intérêt dépend du profil de l'acheteur. Alejandro Berdud, conseiller immobilier de la division Fincas d'Engel & Völkers, affirme que ce sont les propriétés de loisirs. D'après son expérience, les acheteurs recherchent des propriétés dotées d'espaces verts dans lesquels ils pourront passer un éventuel futur confinement.
Villalba, de Remax, souligne qu'il est nécessaire de différencier le type d'acheteur, car l'investisseur n'est pas le même que le particulier. Ainsi, selon lui, l'investisseur voit une possibilité de rentabiliser son argent dans les terres rurales et les fermes, dont les prix sont tout à fait abordables ces derniers temps, comme une véritable alternative à l'instabilité financière qui existe dans d'autres types d'entreprises. Dans ces cas, il est possible de créer des entreprises liées à l'agriculture, à l'élevage, à l'exploitation agro-industrielle, aux panneaux photovoltaïques ou, dans une moindre mesure, de gérer des complexes hôteliers ou des célébrations d'événements.
Les particuliers recherchent des propriétés avec des terrains pour garder leurs chevaux ou d'autres animaux, et des maisons aménagées en résidences secondaires pour profiter du monde rural. Ils achètent principalement des propriétés situées à moins d'une heure des villes où ils vivent habituellement.
Le profil de l'acheteur de l'immobilier rural
Les experts immobiliers s'accordent à dire qu'il s'agit d'un homme d'affaires ou d'un acheteur qui aime le monde rural, avec un pouvoir d'achat moyennement élevé et un âge moyen compris entre 40 et 50 ans, qui apprécie la vie entourée de nature à partager avec sa famille et ses amis ou pour créer une entreprise.
En effet, l'expert de Tinsa souligne qu'il existe de grands fonds étroitement liés au secteur agroalimentaire et d'autres qui le sont moins et qui cherchent à diversifier leur activité dans d'autres secteurs. Il existe également de grandes sociétés nationales présentes dans le monde de l'agroalimentaire qui cherchent à étendre leurs marchés, leur production ou à se diversifier dans d'autres cultures.
Le profil du vendeur de l'immobilier rustique
En revanche, le profil des vendeurs est celui de personnes âgées qui ont déjà profité des fermes en famille, dont les membres ne s'y rendent plus régulièrement et qui trouvent coûteux de les entretenir sans en profiter.
Un autre profil courant de vendeurs sont les héritiers de ces domaines, où l'intérêt de beaucoup d'entre eux est très faible, tant pour accepter de les entretenir que pour en jouir. Et ils choisissent généralement de les vendre comme solution, comme le souligne Javier Villaba.
Où les propriétés rurales sont-elles le plus souvent achetées et vendues ?
Au cours des trois premiers mois de l'année, Castilla y León est la région qui a enregistré le plus grand nombre de transactions (plus de 7.000), suivie par l'Andalousie (6.753), Castilla-La Mancha (5.905) et Comunidad Valenciana (5.659). Viennent ensuite, bien qu'à une certaine distance, l'Aragon, la Galice et la Catalogne, avec plus de 2.000 unités dans chaque cas. En revanche, Madrid et la Cantabrie sont en bas de la liste, avec moins de 600 ventes, de même que Ceuta et Melilla.
En Andalousie, Tinsa souligne que le marché est actif à Séville, Huelva, Cadix, et moins actif à Cordoue et en Andalousie orientale. L'avocat, les fruits rouges et les oliveraies super intensives sont les cultures les plus recherchées. On constate également une augmentation des exploitations biologiques.
Ce qui est clair, c'est que l'acheteur l'acquiert en tant qu'investissement ou pour son plaisir personnel. Bien que la Communauté de Madrid ne soit pas le lieu où s'effectuent la plupart des transferts, Engel&Volkers assure qu'il y a de nombreux acheteurs de la périphérie de Madrid qui achètent une ferme située à une heure et demie de route, par exemple dans les provinces de Tolède, Ciudad Real, Ávila ou Ségovie.
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