Pour de nombreux investisseurs français possédant un bien immobilier en Espagne, cette affaire est loin d’être anecdotique. Elle touche directement à la rentabilité des investissements locatifs réalisés de l’autre côté des Pyrénées.
La Commission européenne vient de relancer un vieux contentieux fiscal avec l’Espagne. Sept ans après l’ouverture d’une procédure d’infraction, Bruxelles reproche toujours à Madrid de traiter différemment les propriétaires résidents et non-résidents en matière de revenus locatifs.
Un avantage fiscal réservé aux résidents
Actuellement, les contribuables résidant fiscalement en Espagne peuvent bénéficier d’une réduction significative sur les revenus tirés de la location d’un logement. Historiquement fixée à 60% de la base imposable, cette réduction a été réaménagée en 2025 avec des abattements pouvant désormais varier entre 20% et 90% selon certaines conditions. En revanche, les propriétaires non-résidents restent exclus de ces dispositifs.
Pour la Commission européenne, cette différence de traitement constitue une restriction à la libre circulation des capitaux garantie par les traités européens. Bruxelles estime qu’un citoyen français, allemand ou belge investissant dans l’immobilier espagnol ne devrait pas être fiscalement pénalisé par rapport à un résident espagnol dans une situation comparable.
Face à l’absence de réforme satisfaisante, la Commission a accordé à l’Espagne un nouveau délai de deux mois pour corriger sa législation. À défaut, la procédure pourrait franchir une nouvelle étape et conduire à une saisine de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
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Un enjeu important pour la rentabilité locative
Cette question fiscale est particulièrement sensible car l’Espagne demeure l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe pour les investisseurs étrangers.
Dans de nombreuses régions touristiques ou littorales, les rendements locatifs bruts restent supérieurs à ceux observés dans plusieurs grandes villes françaises. À cela s’ajoute, pour les résidents fiscaux espagnols, un avantage majeur : la possibilité de ne soumettre à l’impôt qu’une partie des revenus locatifs grâce aux abattements prévus par la loi.
Concrètement, un propriétaire résident fiscal en Espagne bénéficiant d’un abattement de 60% ne sera imposé que sur 40% de ses revenus locatifs. Cet avantage améliore considérablement la rentabilité nette de l’investissement. Les non-résidents, eux, sont privés de ce mécanisme, ce qui réduit l’intérêt économique de certaines opérations immobilières.
Pour les investisseurs français qui hésitent entre conserver leur résidence fiscale en France ou s’installer en Espagne, cette différence de traitement peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.
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L’Espagne cédera-t-elle ?
L’histoire récente montre que Madrid résiste parfois longtemps aux injonctions de Bruxelles en matière fiscale, mais finit souvent par devoir modifier sa législation après une condamnation judiciaire.
L’exemple le plus célèbre est celui du "Modelo 720", ce formulaire créé en 2013 pour lutter contre la fraude fiscale, qui oblige les résidents en Espagne (espagnols ou étrangers) à déclarer leurs avoirs détenus à l’étranger. La Commission européenne avait contesté ce dispositif en raison de sanctions jugées disproportionnées et contraires à la libre circulation des capitaux. Après plusieurs années de procédure, la CJUE a condamné l’Espagne en 2022, obligeant le gouvernement à revoir en profondeur son système de pénalités.
Autre précédent notable : les droits de succession et de donation. Pendant des années, les non-résidents étaient soumis à un traitement moins favorable que les résidents espagnols. La CJUE a estimé en 2014 que cette différence constituait une discrimination contraire au droit européen. L’Espagne a finalement dû modifier sa législation pour aligner le régime applicable aux non-résidents.
Plus récemment encore, Bruxelles a engagé ou poursuivi plusieurs procédures concernant des traitements fiscaux jugés défavorables aux non-résidents, notamment sur certaines opérations patrimoniales ou sur l’imposition de biens immobiliers détenus en Espagne.
Quels espoirs pour les propriétaires étrangers ?
Compte tenu de ces précédents, les chances de voir l’Espagne maintenir durablement cette distinction entre résidents et non-résidents paraissent limitées.
Si Madrid refuse une nouvelle fois de modifier sa législation, la Commission pourrait saisir la CJUE. Or la jurisprudence européenne est généralement défavorable aux dispositifs fiscaux qui réservent un avantage aux résidents tout en l’excluant aux contribuables d’autres États membres lorsque les situations sont comparables.
Plusieurs fiscalistes recommandent déjà aux propriétaires non-résidents de conserver soigneusement leurs déclarations et d’envisager des demandes de rectification ou de remboursement si une décision européenne venait à leur donner raison.
Pour les investisseurs étrangers, l’enjeu dépasse le simple cadre technique de l’impôt. Il s’agit de savoir si l’Espagne continuera à réserver une partie des avantages fiscaux de son marché locatif à ses seuls résidents ou si elle sera contrainte, une fois de plus, d’aligner sa législation sur les principes de libre circulation défendus par l’Union européenne.
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