Après un record historique en 2025, le marché immobilier espagnol commence à montrer des signes d’essoufflement. Les ventes de logements reculent depuis trois mois, freinées par la flambée des prix, le coût du crédit et le net ralentissement du neuf.
Le marché immobilier espagnol commence à lever le pied. Après plusieurs années d’accélération quasi continue et une année 2025 portée par près de 750.000 ventes — un sommet inédit depuis la crise immobilière de 2008 —, les premiers mois de 2026 dessinent un paysage plus nuancé.
Selon les chiffres publiés par l’Institut national de statistique espagnol (INE), 61.295 logements ont été vendus en mars, soit 2,2 % de moins qu’un an plus tôt. La baisse reste contenue, mais elle prolonge un mouvement engagé depuis le début de l’année : après un recul de 5 % en janvier puis de 0,5 % en février, le marché enchaîne un troisième mois consécutif dans le rouge.
Au total, le premier trimestre affiche désormais une baisse de 2,6 % des transactions par rapport à 2025, soit près de 4.700 ventes en moins sur un a
En Espagne, le logement neuf cale pendant que l’ancien résiste
Le principal point de faiblesse du marché se situe aujourd’hui du côté du logement neuf. En mars, les ventes de logements récemment construits ont chuté de 10,2 % sur un an, avec un peu plus de 13.000 opérations enregistrées.
À l’inverse, le marché de l’ancien continue de mieux résister. Les logements de seconde main affichent même une légère progression (+0,2 %), avec plus de 48.000 transactions. Un niveau qui constitue, selon l’INE, le meilleur mois de mars pour ce segment depuis le début de la série statistique en 2007.
Ce décrochage du neuf reflète aussi les fragilités structurelles du marché espagnol. Entre la raréfaction du foncier dans les grandes villes, l’envolée des coûts de construction, les lenteurs administratives et le manque de logements abordables, l’offre peine à suivre une demande restée forte ces dernières années.
Les acheteurs décrochent face à la hausse des prix
Ce coup de frein intervient surtout dans un contexte de flambée continue des prix. D’après plusieurs plateformes immobilières, les prix ont encore grimpé de près de 9 % sur un an au premier trimestre 2026, portant le prix moyen autour de 2.430 euros le mètre carré à l’échelle nationale.
Mais derrière cette moyenne se cachent des écarts vertigineux. À Saint-Sébastien, le mètre carré dépasse désormais les 6.100 euros. À Madrid, il franchit les 5.400 euros. Des niveaux qui commencent à fatiguer une partie des acheteurs, notamment dans les marchés les plus tendus.
Pour Francisco Iñareta, porte-parole du portail immobilier Idealista, le marché entre peut-être dans une nouvelle phase. Il évoque un possible « changement de cycle » ou, à minima, « une stabilisation de l’appétit acheteur » après plusieurs années de surchauffe.
Même prudence chez Fotocasa. La plateforme estime que le marché reste très actif, en raison d’une demande encore élevée, mais observe un durcissement progressif du crédit immobilier. Après plusieurs mois de forte concurrence entre banques, les établissements financiers commenceraient à revenir à des conditions plus strictes, dans un contexte de financement plus coûteux et d’incertitudes géopolitiques.
Un ralentissement très inégal selon les régions : le refroidissement du marché ne touche toutefois pas toute l’Espagne de la même manière. L’Andalousie reste la région la plus active avec près de 12.500 ventes en mars, devant la Catalogne, la Communauté valencienne et Madrid. Certaines régions continuent même d’afficher des progressions. C’est notamment le cas de la Castille-La Manche, de la Navarre ou encore de La Rioja. À l’inverse, la Cantabrie, le Pays basque ou les Canaries enregistrent les plus fortes baisses. La Catalogne conserve, elle, une certaine résistance sur l’ensemble du trimestre, tandis que Madrid apparaît plus fragilisée, avec une chute de plus de 8 % des ventes depuis le début de l’année.
Vers une stabilisation du marché immobilier ?
Malgré ce début de ralentissement, le marché immobilier espagnol reste à des niveaux d’activité très élevés. Avec plus de 60.000 ventes enregistrées en mars, la demande continue de tenir, notamment dans les grandes villes et les zones les plus attractives du pays.
Le secteur ne parle donc pas d’effondrement, mais plutôt d’un retour progressif à un rythme plus soutenable après plusieurs années de surchauffe. Reste à savoir si ce tassement marque une simple respiration du marché… ou le début d’un cycle immobilier plus modéré en Espagne.
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