Emmanuel Macron a réussi un tour de force en devenant Président de la France alors qu’il était encore inconnu du grand public il y a quelques années ! Après les résultats des législatives, les français semblent croire en lui. Si monsieur Macron a décidé d’aller vite pour que la France retrouve un caractère compétitif, les mesures de son programmes sont encore floues par moment.
Le logement ne semble pas faire partie des grandes réformes cependant.
Une seule question est alors dans toutes les têtes des investisseurs : Quelles vont être les grandes mesures pour l’évolution fiscale de l’immobilier ? La fiscalité sera-t-elle allégée ou alourdie ?
Quel est le programme immobilier du futur quinquennat ?
Le nouveau président avait évoqué plusieurs mesures au cours de sa campagne.
Maintenant que les législatives sont terminées, nous pouvons revenir les quelques lignes du programme de notre président. En effet, la mesure la plus importante et qui a fait couler beaucoup d’encre est celle sur la suppression de l’ISF sur certaines classes d’actifs comme les actions en bourses, mais pas sur l’immobilier. C’est pour cela que certaines personnes l’ont alors renommé en impôt sur la fortune immobilière. Concrètement, cela ne va rien changer sur vos investissements immobiliers. Au-delà de 1,3M€ de patrimoine immobilier (à calculer après déduction des prêts en cours et abattement pour ce qui concerne la résidence principale) les français seront redevables de l’ISF.
En effet, il ne souhaite plus taxer les placements boursiers ou les personnes qui investissent dans les entreprises. Seul l’immobilier devrait être pris en compte dans le calcul de l’ISF.
Une autre mesure importante sera de supprimer la taxe d’habitation sur environ 80% des ménages français. Bien que de nombreuses personnes doutent encore de la mise en place de cette mesure, M.Macron a précisé que sa mise en place était tout à fait possible grâce aux économies qu’il fera sur les dépenses publiques. Affaire à suivre, mais le manque à gagner via cette taxe est tout de même considérable !
Enfin il souhaite mettre en place un nouveau type de bail : le bail à mobilité professionnelle. Ce nouveau bail permettra aux personnes qui doivent bouger pour leur travail ou un stage de pouvoir louer entre minimum 1 mois et maximum 1an sans dépôt de garantie. Il fonctionnera de la même manière que le bail étudiant. Il y aura alors plus de flexibilité sur le marché locatif.
Il souhaite aussi soutenir la rénovation des logements.
Et concernant l’investissement immobilier ?
Depuis le début de son investiture, le Président Macron n’a pas encore donné plus de détails sur l’évolution de l’investissement immobilier. Nous sommes nombreux à penser qu’une nouvelle loi va remplacer la Loi Pinel dans le futur pour proposer un avantage fiscal sur les logements neufs.
Concernant la conjoncture actuelle, rappelons que les taux d’emprunt ont énormément baissé en 2016, avec un record presque historique à 1% sur 20 ans ! Aujourd’hui, nous avons pu observer une légère hausse cependant ils restent inférieur à 2%.
Le marché immobilier dans les grandes villes a repris des couleurs à partir de fin 2015. La demande locative ne cesse d’augmenter dans des villes comme Paris ou Lyon car ce sont des villes avec de nombreux étudiants et jeunes actifs et qui bénéficient d’une attractivité internationale.
La suppression de la taxe d’habitation sera un attrait de plus dans la location pour les futurs locataires. Bien que léger, l’effet sera positif pour le marché locatif notamment dans certaines villes d’Ile-de-France.
Il est donc toujours intéressant d’investir en France aujourd’hui, malgré les changements politiques. En effet, cela ne changera pas votre rentabilité. De plus, l’immobilier est le seul support qui permet de bénéficier de l’effet levier bancaire.
Si aujourd’hui vous emprunter : 100.000€ sur 20 ans avec un taux à 1.75%
Vos intérêts s’élèvent à 25.790€.
Si vous attendez avant de vous lancer, les taux vont continuer d’augmenter. S’ils arrivent à 2.20% (taux de mai 2016) pour un prêt sur 20 ans de 100.000€, votre crédit vous coutera 30.898€. C’est alors 5.000€ de plus !
Plus vous attendez et plus cela augmentera….
Alors dans quoi faut – il investir ? Pinel ou LMNP ancien ?
Si vous souhaitez investir vous avez dû entendre parler de la loi Pinel qui vit sa dernière année. (Fin prévue pour décembre 2017) L’avantage fiscal permet d’investir dans le neuf mais il est peu attractif en général et pas adapté à la situation des non-résidents fiscaux.
En effet, la loi Pinel est possible que dans certaines zones sur des logements neufs. A la base, la loi ciblait des quartiers dynamiques, mais aujourd’hui, de nombreuses zones vous permettent d’investir en Pinel cependant la demande locative n’est pas toujours au rendez-vous. Votre logement sera moins attractif que ce que vous pourriez acheter dans le cœur des grandes villes, là où la demande est forte. De plus, comme il s’agit d’un logement neuf, le prix de l’achat est souvent plus élevé que dans une copropriété ancienne, d’environ 20% à 30%.
Enfin, si vous souhaitez louer via la loi Pinel, il vous faudra alors louer votre logement nu (sans meuble) et cela change aussi votre loyer qui par conséquent est moins cher qu’une location meublée.
Donc non seulement, votre achat vous coute plus cher, mais il vous rapporte moins.
Qu’en est-il du LMNP ancien ?
Un achat dans l’ancien est comme nous l’avons dit moins cher que dans le neuf. Le LMNP signifie Loueur Meublé non Professionnel, par conséquent vous êtes obligés de louer votre bien meublé. Ce qui se loue entre 20% et 30% plus cher qu’un bien nu ! Sans parler de la fiscalité nettement moins avantageuse en location nue.
Le régime LMNP réel vous permet au contraire d’optimiser le montant du loyer grâce à l’effet coup de cœur puisque c’est vous qui choisissez les meubles et la décoration. D’autre part, fiscalement le régime LMNP réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs la totalité des dépenses : charges, meubles, travaux, frais d’agence, frais de notaire, intérêts d’emprunt… ainsi que d’amortir le montant du bien. Grâce à ce système proposé par l’administration fiscale, vous ne payez aucun impôt les 10 premières années de location. Cela vous permet de disposer d’une rentabilité nette beaucoup plus élevée que pour une location nue.
Qu’attendez-vous pour vous lancer ?
Vous avez toujours eu le projet d’investir dans l’immobilier locatif mais sans jamais oser vous lancer ? Ou vous avez déjà un ou plusieurs biens et vous souhaitez continuer à développer votre patrimoine ?
Echangez gratuitement avec l’équipe d’Investissement-Locatif.com par téléphone ou lors d’un rendez-vous skype gratuit qui vous permettra de faire le point sur votre projet et de faire les bons choix pour votre investissement immobilier.
Spécialisés dans l’accompagnement des expatriés, Investissement Locatif est l’agence leader pour investir dans l’ancien à Paris, à Lyon ou en Île-de-France. La prestation proposée inclue la recherche d’un bien, l’optimisation du plan, le suivi de la rénovation, la décoration et l’ameublement, la location et la gestion locative. Vous n’avez à aucun moment besoin de vous déplacer puisque les services de cette société spécialisée incluent toutes les démarches comme la représentation chez le notaire.
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter Mickael Zonta et son équipe :
Téléphone : +33 (0)1 84 17 67 60
Mail : contact@investissement-locatif.com
www.investissement-locatif.com
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