Nos tops conseils pour débuter dans le locatif

Par Article Partenaire | Publié le 27/03/2022 à 20:00 | Mis à jour le 01/04/2022 à 15:28
route en bas d'immeubles

Vous avez envie de préparer votre futur en toute sérénité ? La pierre reste la valeur sûre par excellence. Il s’agit du meilleur placement pour assurer sa sécurité financière et préparer sa retraite pour la majorité des gens. Le sujet étant vaste, on vous livre nos meilleurs conseils pour réussir votre investissement en tant qu’expatrié. 

 

1 - Une préparation minutieuse

Cela semble basique, mais prenez le temps de réfléchir à votre projet et à ce que vous souhaitez. Un investissement immobilier, c’est un engagement sur le long terme et qui mobilise une grosse somme d’argent. Pas besoin de se lancer à la va-vite pour regretter quelques années après son choix. Les paramètres auxquels réfléchir sont très nombreux. L’emplacement, le financement, la fiscalité… Acheter dans le neuf ou l’ancien ? Viser un fort rendement ou privilégier un investissement patrimonial ? Louer meublé ou vide ? Studio, T2, T3, immeuble… ? Étudiants, colocation, famille ?

Trouver un bien n’est cependant pas chose aisée. D’autant que les villes les plus intéressantes peuvent se trouver à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous. Vous pouvez avoir recours à une solution d’investissement locatif clés en main comme Masteos, qui vous accompagne à chaque étape, de la transaction à la mise en location en passant par la rénovation et l’ameublement du bien. 

 

2 - Un budget soigneusement calculé

Calculer sa capacité d’investissement est primordial. Si vous disposez déjà d’une forte somme d’argent sur votre compte, le problème se pose moins, pour les autres il va falloir emprunter. La capacité d’emprunt est évaluée à partir de vos revenus, de votre apport personnel, des crédits que vous avez déjà, des frais de notaire et des taux d’intérêt immobiliers. L’ensemble de ces chiffres détermine votre capacité de financement. Les futurs revenus locatifs sont aussi pris en compte à 70 %. Dans tous les cas, le taux d’endettement maximal possible et autorisé est aujourd’hui de 35 %. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier qui saura trouver le crédit le plus adapté à votre profil et le meilleur taux d’emprunt.

Dernier conseil : même si vous disposez pas d’une somme d’argent importante, minimisez le montant de votre apport pour bénéficier du meilleur effet de levier possible.

 

3 - Pensez aux avantages fiscaux

Que ce soit dans l’immobilier ancien ou le neuf, plusieurs dispositifs permettent d’optimiser la fiscalité de votre investissement (si votre domicile fiscal est en France). Dans le neuf, en plus des frais de notaire réduits, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt via le Pinel selon la période d’engagement. Dans l’ancien, la loi Denormandie vous propose des réductions d’impôt équivalentes au Pinel, mais pour des logements à rénover. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), est aussi très avantageux en raison de son régime fiscal. Vous pouvez défiscaliser en amortissant votre location meublée pendant une longue période. Autre avantage, une location meublée est plus rentable qu’une location nue et plus recherchée dans les centres-villes des métropoles. 

 

4 - Bien choisir son emplacement

L'emplacement, c’est le facteur clé, celui qui va déterminer la réussite de votre investissement. Prenez le temps de comparer les données économiques et démographiques entre les villes et les régions. Comment sont les perspectives de croissance de la population ? 

C’est simple, plus le nombre d’habitants va augmenter dans la ville que vous avez choisie, plus votre investissement est intéressant. Faites le point sur les grands projets de développement ou d’aménagement qui pourraient décupler la demande (l’installation d’une gare, par exemple : le Grand Paris Express). Il est important aussi de regarder l’état du bassin d’emploi et sa dynamique. Est-ce que de grands groupes ont prévu de s’implanter prochainement ?

Si vous louez à des familles, vérifiez que les écoles sont à proximité et accessibles à pied, qu’il y a suffisamment de commerces et services, mais aussi d’équipements sportifs et culturels. Si vous cherchez à louer à des étudiants, privilégiez la proximité des grandes écoles, des universités et des transports en commun. Votre investissement doit disposer de suffisamment d’atouts pour séduire des locataires pendant de nombreuses années.

On vous conseille aussi de faire un choix rationnel plutôt qu’un choix du cœur. Ce qui compte, c'est la rentabilité prévue du logement, pas si celui-ci vous plait ou pas. Soyez factuel dans votre projet d’investissement. 

 

5 - Vérifier la réalité de la demande locative

Posez-vous la question : est-ce qu’il y a de la demande pour le type de logement sur lequel je compte investir ? Si vous achetez un studio alors que ce sont des 4 ou 5 pièces qui sont recherchés par des familles dans le quartier, votre bien ne trouvera pas preneur. Pas de locataire et la rentabilité de votre investissement s’effondre. Renseignez-vous sur les besoins réels des habitants. Vous pouvez aussi utiliser le tensiomètre locatif ou rédiger une fausse annonce similaire à votre bien pour évaluer la demande. 

 

6 - Choisir un gestionnaire expérimenté et réactif

Si vous êtes à l’étranger, on va être franc, cela va être compliqué de gérer vous-même votre investissement. Vous allez avoir du mal à vous rendre disponible pour passer les visites, trouver le locataire, signer le bail… Et même si vous êtes en France, le meilleur investissement n’est pas nécessairement dans une ville à proximité de chez vous. Le marché des gestionnaires locatifs professionnels étant très vaste, sélectionnez de préférence un gestionnaire d’expérience qui dispose d’une agence à proximité de votre bien. Ce sera plus facile pour les interventions. Regardez attentivement les avis et surtout comparez les devis et ce qui vous est proposé. Les tarifs de gestion locative varient entre 4,5 et presque 10 % du loyer mensuel.

 

7 - L’indispensable garantie loyers impayés

Un locataire qui ne paie plus son loyer peut vite mettre votre investissement en péril. Plusieurs outils vous permettent de vous prémunir contre ce risque comme la garantie Visale destinée à certains locataires (18-30 ans). Gratuite, elle peut couvrir les loyers impayés pendant 3 ans. Il existe aussi la Garantie Loyer Impayée (GLI) pour couvrir les loyers non payés et les dégâts matériels que vous pouvez souscrire auprès d’un assureur. Le coût varie de la GLI varie entre 2,5 % et 5 % du montant du loyer. Veillez cependant à vérifier le délai de carence : certaines GLI vous remboursent dès le premier impayé, d’autres mettront plusieurs mois à vous rembourser.


Vous l’aurez compris, un investissement locatif ne s’improvise pas. Il y a de multiples paramètres à prendre en compte et il faut du temps à y consacrer. Gardez cependant toujours ces conseils en tête, que vous décidiez de réaliser votre investissement en solo ou de passer par un service clés en main.

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