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Les placements immobiliers les plus rentables en 2022

Par My expat | Publié le 09/12/2021 à 17:30 | Mis à jour le 09/12/2021 à 17:30
batiments haussmanien Paris

La rentabilité est l’objectif principal de nombreux investisseurs. Comment réaliser un placement immobilier rentable ? Où investir pour maximiser sa rentabilité ? Ce sont des questions qui reviennent souvent auprès des investisseurs de My expat. Petit point sur les investissements immobiliers les plus rentables pour 2022 en différenciant deux types de rentabilité : la rentabilité dite immédiate, et la rentabilité décalée. On vous explique.

 

Placements immobiliers dont la rentabilité découle de la capacité à générer des revenus locatifs (rentabilité immédiate)

Les indicateurs de la rentabilité 

La rentabilité brute, avec la formule pour la calculer : Loyer mensuel x 12 mois ÷ Prix d’acquisition du bien x 100                                                

Pour la rentabilité nette, la formule est : (Loyer mensuel x 12 mois) – (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion) ÷  Prix d’acquisition du bien x 100.

 

La rentabilité brute s’utilise surtout pour comparer plusieurs investissements locatifs entre eux, mais elle est incomplète car elle n’intègre pas les charges locatives associées au bien. D’où l’utilité de la rentabilité nette pour avoir une meilleure idée des rendements potentiels du bien.

 

La méthode la plus complète pour appréhender la rentabilité d’un bien est le TRI ou Fond de roulement propre. Ce calcul poussé intègre tous les éléments qui peuvent influer sur les revenus locatifs : appréciation dans le temps, cash flow, mensualités, etc. Cette méthode poussée permet même de comparer plusieurs types d’investissements entre eux, comme une assurance vie et un investissement immobilier.

 

La location en meublé 

Pour réaliser un placement immobilier rentable, il est intéressant d’étudier le scénario de l’appartement meublé. Louer son bien en meublé permet de générer un loyer de 5 à 30% plus élevé que celui qui serait généré par un bien loué vide.

 

En plus du prix du loyer, la fiscalité de ce type de location est aussi avantageuse : on parle du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Si déclaré au régime dit ‘réél’, ce statut permet de bénéficier de la déduction de l'amortissement du bien dans le calcul de l’assiette imposable. Le propriétaire peut aussi déduire toutes les charges et les frais liés à la location meublée, ce qui rend la fiscalité très favorable. D’autant plus que dans ce cas les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul l’imposition de la plus-value lors de la revente.

 

La colocation 

Pour augmenter la rentabilité de leur projet immobilier, certains investisseurs optent pour la colocation ou le coliving. De plus en plus populaire, ce type de location permet de louer son bien une fois et demie plus cher que la location classique, car, au lieu de louer l’espace entier, on loue à la chambre. Cette option pourrait rendre l’investissement plus rentable. Dans les grandes villes, les prix sont généralement plus élevés et la demande pour la colocation augmente régulièrement depuis plusieurs années.

 

Les petites surfaces 

Les petites surfaces séduisent aussi les acquéreurs grâce à leur rentabilité, souvent plus importante. En fait, les studios et les T2 connaissent une forte demande à la location. Et, cela fait que le prix au m2 et le loyer sont plus élevés en comparaison aux plus grandes surfaces.

 

Investir en banlieue ou dans les villes limitrophes de grandes métropoles

Choisir d’investir en banlieue ou dans les villes limitrophes des grandes villes peut aussi être une stratégie intéressante pour augmenter sa rentabilité.

Depuis la crise sanitaire, on observe une nouvelle tendance : la recherche de plus grands espaces. Ce changement rend l’investissement en banlieue intéressant. En plus de la demande, le prix d’achat est souvent plus accessible et les loyers ne sont que marginalement moins élevés que ceux de la métropole.

Par exemple, comparons Bordeaux à ses villes limitrophes. L’investissement coûte en moyenne 4571 € à Bordeaux, 3 881 € à Mérignac, 3 521 € à Pessac et 3 822 € à Talence. Pour les loyers, ils varient entre 15,7 € / m2 à Bordeaux, et 14,4 € / m2  ou 15€ / m2   dans des communes proches.

 

En allant sur Lyon, le prix d’achat d’un bien immobilier est de 5 335 € en moyenne, contre 3 839 € sur Villeurbanne. Et, en termes de loyer, celui-ci passe de 16,9 € à 14,9 € au mètre carré.

 

C’est aussi le cas dans la capitale, où le mètre carré coûte 10  225 € en moyenne. Il est intéressant de comparer ce prix avec celui que l’on retrouve à Saint Denis, Saint Ouen ou Levallois Perret, où il est de 4 394 €, 6 759 € ou encore 9 800 € respectivement.

 

Les placements immobiliers à rentabilité décalée, généré par la plus value lors de la revente du bien

Un autre attrait de l’investissement immobilier est sa capacité à générer une plus-value lors de la revente.

 

Rénover un bien ancien

Lorsqu’un acquéreur investit dans un bien qui nécessite des travaux, il est logique que la valeur du bien, une fois rénové, augmente. En d’autres termes, acheter un bien ancien et réaliser des travaux permettra à l’investisseur de réaliser une plus-value s' il maîtrise  bien le coût des travaux. C’est une opération un peu plus intéressante (et parfois nécessaire) aujourd’hui suite aux nouveaux textes de loi sur la performance énergétique des logements. Depuis juillet 2021 le dispositif MaPrimeRénov est accessible aux propriétaires bailleurs. Ils bénéficient ainsi de primes pour mieux équiper leur bien. Faire ce type de travaux peut améliorer la rentabilité de l’investissement sur le long terme, car l’entretien régulier permet d’éviter les travaux lourds. Aussi, tous ces facteurs augmentent la demande locative.

 

Toutefois, les travaux peuvent présenter un frein aux non-résidents qui investissent en France. La gestion des travaux à distance peut être complexe. Attention, dans tous les cas, il est essentiel de bien évaluer les travaux et leur portée afin d’augmenter la valeur d’un bien de manière stratégique.

 

Investir dans une ville où les prix augmentent sur le long terme

Choisir des villes où les prix immobiliers augmentent pour placer son argent dans la pierre permet également de générer une bonne rentabilité décalée. Prenons l’exemple de Marseille et de Lyon. La cité phocéenne a vu une croissance de ses prix de 12,8% en 2 ans et de 27% en 5 ans, selon Meilleursagents. Sur ces mêmes périodes, les prix immobiliers lyonnais ont  augmenté de 13% et de 45%respectivement. Cela est bien plus intéressant que l’augmentation de 3% qu’à connu Paris ou Nice, avec 7,6%.

Malgré la crise sanitaire, ces métropoles continuent d’attirer du monde par la qualité de vie, l’emploi et les infrastructures. En plus de cela, à Marseille, le programme “Marseille en grand” ne fera qu’encourager cette dynamique. Et, à Lyon , la qualité de vie et le développement des transports est une priorité pour les municipalités, comme le projet de télécabines par exemple.

 

Le meilleur moyen d'investir à distance, avec My expat

Quel que soit votre projet immobilier, My expat vous accompagne à travers les différentes étapes. Nos experts connaissent le marché et pourront vous guider vers un placement immobilier rentable, qui répond à votre projet et vos attentes.

 

Nos services sont entièrement dédiés aux expatriés. Nos équipes sont aussi régulièrement formées à vos problématiques sur l’investissement immobilier. Enfin, My expat vous propose une recherche sur-mesure, un accompagnement complet et s’occupe même des démarches notariales et administratives à votre place grâce à la procuration. Ainsi vous pouvez investir en toute confiance et sans avoir à vous déplacer en France. Depuis 2014, nous avons accompagné des non-résidents sur  des centaines de projets.

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My expat organise les projets immobiliers des expatriés.
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