Comment investir dans l’immobilier français depuis l’étranger ?

Des pistes pour investir en France en tant que non-résident

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier avec le crowdfunding en France ou bien en faisant l’acquisition d’un bien locatif.

Investir dans l’immobilier avec le crowdfunding en France

L’une des portes d’entrées à l’investissement immobilier pour les expatriés consiste à investir dans l’immobilier avec le crowdfunding en France. En effet, le financement participatif vous permet, en tant que résident étranger, d’accéder au marché immobilier dans l’Hexagone.

Le principe du crowdfunding immobilier est simple :

• Vous sélectionnez le projet porté par un promoteur sur une plateforme spécialisée.
• Vous participez, avec d’autre investisseurs privés, à la collecte de fonds nécessaire pour le démarrage de ce projet. Les montants minimaux tournent généralement autour de 1 000 euros.
• Une fois le montant atteint, le chantier peut démarrer.
• Une fois les logements construits, puis loués ou vendus, vous récupérez votre part des ventes ou des loyers, au prorata de votre investissement initial.

Le crowdfunding immobilier se présente comme une alternative intéressante pour accéder au marché immobilier sans avoir à passer par les voies de financement traditionnelles.

Un investissement locatif en tant qu’expatrié

Contrairement au crowdfunding immobilier, l’investissement locatif vous octroie la propriété d’un logement dont vous pouvez disposer pleinement lorsque vous le souhaitez.

Aujourd’hui, il existe notamment en France une demande locative élevée. Par ailleurs, en empruntant à taux fixe alors que l’inflation est élevée, le coût de votre crédit immobilier est en pratique moins élevé. C’est donc le bon moment d’acheter un bien locatif.
 

Comment investir dans l’immobilier français depuis l’étranger ?

Un certain nombre d’éléments doivent être pris en compte pour investir dans l’immobilier depuis l’étranger en direct :

• Votre capacité d’emprunt, qui est par exemple plus importante si vous êtes un travailleur détaché sous contrat français que si vous êtes un entrepreneur ou un salarié sous contrat local dans votre pays d’accueil.
• Votre capacité à réaliser les démarches administratives.
• Votre capacité à visiter les biens et à choisir celui qui vous intéresse : depuis la crise sanitaire, les visites 3D se sont développées, mais ne sont pas systématiques. Dans ce cas, vous devrez soit retourner en France pour visiter les biens vous-même, soit mandater un tiers de confiance pour le faire à votre place.

Dans le cas du crowdfunding immobilier, ces contraintes s’effacent : il vous suffit d’accéder à une plateforme et de placer votre argent sur le ou les projets de votre choix.
 

A garder en tête : les difficultés des investissements locatifs depuis l’étranger

Investir dans l’immobilier français depuis l’étranger doit bien sûr se faire au regard des limites et des contraintes qui régissent ce type d’investissement :

• Investir dans l’immobilier français depuis l’étranger implique, par définition, la notion de distance géographique. Qui dit distance dit davantage de complexité administrative pour l’achat d’un bien locatif, mais aussi de bien vous renseigner sur le marché même dans le cas du crowdfunding.
• Les banques sont parfois frileuses quant à prêter à des non-résidents. Comme évoqué plus haut, votre profil d’emprunteur et votre capacité de remboursement sont ici en jeu. Certains profils sont plus sécurisants que d’autres pour les banques. Votre pays de résidence peut également envoyer de plus ou moins bons signaux.
• Si des travaux de rénovation doivent être envisagé (par exemple dans le cas des passoires thermiques, progressivement interdites de mise en location), superviser ces derniers peut s’avérer plus difficile pour vous à distance.

Zoom sur la fiscalité de l’investissement en tant que non-résident

Pour un investissement locatif, il convient de noter qu’en France, les revenus fonciers sont imposés en fonction du pays où se situe le bien immobilier (et pas le pays du propriétaire). Mais cette réglementation n’est pas valable dans tous les pays, ce qui peut vous conduire à faire l’objet d’une double imposition ! Par ailleurs, le taux d’imposition minimum s’appliquant aux expatriés est supérieur à celui qui s’applique aux résidents français.

En revanche pour ce qui est du crowdfunding, votre investissement vous rend détenteur d’obligations à déclarer comme revenus mobiliers (et non immobiliers). Un résident français classique est alors soumis à la CSG/CRDS, tandis qu’un non-résident peut quant à lui bénéficier d’une exonération fiscale selon le type de valeurs mobilières dans lesquelles vous avez investi (par exemple les obligations). Et quel que soit votre pays d’accueil, vous n’êtes pas concerné par les prélèvements sociaux français sur vos revenus mobiliers.

Pour rappel, le taux de rendement du crowdfunding immobilier oscille ces dernières années entre 8 et 10%. En d’autres termes, bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur vos placements vous permet, dans ce contexte, d’espérer maximiser leur rentabilité.