3 façons d'investir dans l'immobilier en France

Selon votre profil et le type d’investissement que vous souhaitez entreprendre, le droit français offre une panoplie d’outils juridiques pour vous permettre d’investir sur-mesure.

L’achat en direct

Formule la plus courante, l’achat en direct est privilégiée par l’ensemble des investisseurs en France. C’est le régime de base.

Son régime fiscal est simple et prévisible. Les revenus fonciers perçus du fait de la location du bien sont imposables au titre des revenus fonciers. En cas de revente, le propriétaire s’acquitte d’un impôt sur la plus-value qu’il réalise. S’il possède le bien depuis plus de 22 ans, il en sera exempté.

En droit, l’achat en direct relève du régime de l’indivision. Celui-ci protège assez bien les couples mariés ou pacsés et leur descendance en cas de séparation ou de décès. La situation est toutefois un peu différente pour les concubins. La règle selon laquelle “nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision” autorisera par exemple l’héritier d’un concubin décédé à vendre le bien possédé en indivision avec le concubin restant, sans recueillir son consentement préalable.

Pour tous les profils de ménage, en cas de conflit entre les différents propriétaires, le régime de l’indivision offre généralement moins de voies de compromis.

L’achat en démembrement

Lorsqu’une personne achète la nue-propriété d'un bien et une autre l'usufruit, on parle d’achat en démembrement.

Le contrat de démembrement détermine le montant pris en charge par le nu-propriétaire : généralement 50 à 60 % de la valeur du bien. Cependant, il ne peut y habiter. Seul l'usufruitier (qui apporte le reste de l’investissement) peut occuper le logement et toucher les potentiels loyers. Passé un certain délai, prévu par le contrat, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans débourser un centime de plus.

Très souvent, le démembrement est conclu dans un cadre familial. Sa durée pouvant s’étendre jusqu’au décès de l'usufruitier. On parle alors de démembrement viager.

Durant tout la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paye ni la taxe foncière ni la taxe d'habitation qui reste à la charge de l’usufruitier. S’il est assujetti à l’ISF, le bien ne sera pas inclus dans son patrimoine. C’est un bon moyen de transmettre le patrimoine familial car si le nu-propriétaire est le descendant, il n’aura pas à verser de droits de succession au décès de ses parents pour devenir pleinement propriétaire du bien.

L’achat via une SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une société où plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ils partagent les bénéfices et s’engagent à contribuer aux pertes proportionnellement à leur nombre de parts investies dans la société.

Un gérant est nommé et les associés disposent chacun d’un droit de vote dans les conditions prévues dans le contrat de société. Les statuts rédigés par les associés peuvent prévoir que la vente d'un immeuble soit conditionnée à l'accord préalable de tous les associés. Un outil pratique pour éviter la dilapidation d’un patrimoine familial en cas de conflit entre certains ayants-droits.

Côté transmission, la SCI offre aussi des pistes intéressantes. En tant que personne morale, elle peut souscrire des emprunts en son nom. Et contrairement aux donations classiques entièrement imposables (sauf abattement) les donations de parts de SCI prennent en compte les dettes liées au bien. De quoi nettement la facture dans certains cas.

Pour les non-résidents en France, la SCI est potentiellement un excellent choix pour alléger les droits de successions. De nombreuses conventions internationales prévoient que le régime local s’applique pour la transmission de parts de SCI. Ainsi, même si l’ensemble des biens de la SCI sont situés en France, le régime français de droit des successions pourra être écarté. Une option souvent gagnante pour les familles expatriées.

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