Location saisonnière - pourquoi c'est un mauvais calcul

Publié le 26 septembre 2017, mis à jour le 25 octobre 2017

Investir dans un bien immobilier pour le mettre ensuite en location saisonnière (Airbnb, Abritel, Homelidays pour ne parler que des plus connus) , c'est facile et tentant. Mais la rentabilité ne sera pas forcément au rendez-vous sur le long terme et, les contraintes juridiques s'alourdissant, c'est un pari risqué. Voici pourquoi.

Où en est la législation ?

Les sites de location saisonnière sont de plus en plus dans le viseur des municipalités des grandes villes françaises. En vertu d'un décret paru le 30 avril dernier au Journal officiel, les communes de plus de 200 000 habitants (ainsi que celles de la petite couronne parisienne) peuvent désormais obliger les personnes qui louent des meublés via une des plateformes numériques à s'enregistrer en mairie afin de faciliter la chasse aux fraudeurs. Il s’agit d’identifier les propriétaires qui louent leur résidence principale plus que les 120 jours par an autorisés par la loi et qui échappent à la taxe de séjour (source legifrance).

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Sitôt la parution du dit "décret Airbnb", Paris s'est - sans surprise - prononcée la première en faveur de son application. A compter du 1er décembre, chaque loueur de meublé touristique devra donc obtenir un numéro d'enregistrement en mairie. Cette dernière promet toutefois que la procédure pourra se faire en ligne.

Même position à Bordeaux, où le nombre de logements entiers en location sur Airbnb a explosé depuis un an (6000, +77% de mai 2016 à mai 2017). Estimant que le phénomène est en réalité "une offre hôtelière qui ne dit pas son nom", son conseil municipal a voté la mise en application du décret au début du mois de juillet (source France Bleu et Le Monde) . Toute location dépassant cent vingt jours annuels pourrait être requalifiée en entreprise commerciale et son propriétaire aura l’obligation d’acquérir un logement d’une surface équivalente dans le secteur hôtelier.

A Lyon, les autorités se sont montrées satisfaites du décret, mais disent vouloir se laisser le temps de la réflexion avant de décider de la mise en application de mesures de coercition contre les loueurs particuliers. Cependant, le secteur de l'hôtellerie se fait de plus en plus pressant pour que la municipalité agisse (source le progrès).

La location saisonnière via Airbnb est-elle vraiment plus rentable ?

La location saisonnière via Airbnb est-elle vraiment plus rentable que la location classique ? Nombreux sont les propriétaires à céder aux sirènes de la location sur Airbnb...et les investisseurs à se tourner vers ce type de location. Plusieurs études montrent en effet que la location Airbnb rapporte plus que la location de longue durée classique (source Meilleurs agents pour le journal du net).

C'est vrai pour les biens de petite surface situés dans des quartiers ciblés par le tourisme international qui peuvent rapporter jusqu'à trois fois plus. Mais sur le long terme, un appartement parisien plus grand qui ne se trouve pas au cœur d'un quartier très touristique peut se révéler plus difficile à rentabiliser par ce biais.

De plus, la forte rentabilité immédiate d'un bien pourrait devenir à terme un vieux souvenir, car la multiplication de ce type de logements accroit la concurrence. Cela a pour effet de tirer les prix à la baisse et de faire chuter le taux d'occupation des biens Airbnb. Or, pour atteindre une bonne rentabilité, le taux d'occupation doit être très élevé (ce qui signifie par ailleurs dépasser le seuil de 120 jours ou 4 mois de location et donc s'acquitter de taxes ad hoc). Il faut donc effectuer des calculs minutieux pour chaque bien pour évaluer sa rentabilité par la location saisonnière.

Nous avons pointé les contraintes juridiques de plus en plus fortes qui pèsent sur les loueurs et sur l'environnement juridique instable. Il faut anticiper de nouveaux durcissements de la législation sous l'effet de la pression des hôteliers et des pouvoirs publics qui craignent un effet de « muséification » et veulent maintenir leur population dans les centres-villes.

Ce n’est pas tout. La location de courte durée implique un investissement important du loueur en temps et en argent, les locataires restant en moyenne 4 jours. Cela demande une grande disponibilité ou - dans le cas d'expatriés louant leur bien en France - de s'attacher les services (coûteux) de personnes tierces. De même, les allées et venues fréquentes de locataires, parfois peu scrupuleux, causent une dégradation beaucoup plus rapide du bien que la location classique. Autant de coûts qui pèsent in fine sur la rentabilité finale de la location saisonnière. Enfin, il ne faut pas omettre que, parfois, le règlement de la copropriété interdit purement et simplement le meublé touristique.