Grâce à des taux d’emprunt très favorables, l'investissement locatif a la cote. Naturellement, comme pour toute opération financière, il existe des risques à prendre en considération. Et, quand l'on investit depuis l'étranger, il y a des pièges bien spécifiques à éviter.
Il est très tentant à l'heure actuelle de se tourner vers l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine à un coût avantageux. L'investisseur qui se trouve à l'étranger doit toutefois se méfier de quelques écueils classiques en la matière : céder aux sirènes de programmes fiscaux alléchants, négliger l'importance de la localisation du bien et sous-estimer les signaux du marché.
Erreur n°1 : céder aux sirènes d'un programme fiscal alléchant
Un petit coup de pouce de l'Etat qui souhaite stimuler le marché par tel ou tel dispositif de défiscalisation, pourquoi ne pas en profiter. Mais en aucun cas cela ne doit être la raison première de votre investissement.
Celui-ci doit en effet être solide et rentable par lui-même, sans dépendre d'une aide extérieure potentielle. La première raison, c'est que ces dispositifs ne sont pas toujours pérennes dans le temps et risquent de tronquer les prévisions de l'investisseur et de le plonger dans le flou. A l'heure actuelle, le contribuable se voit proposer trois dispositifs : le Pinel, le Censi-Bouvard et le Malraux. Autant de carottes fiscales qui sont susceptibles de provoquer l'investissement. Mais souvenez-vous que quand il y a une carotte... il y a un bâton.
La seconde raison de ne pas trop s'attacher à ces dispositifs réside dans le fait qu'ils laissent souvent de côté l’immobilier ancien. C’est pourtant la cible privilégiée des investisseurs à l'étranger car les risques liés à l'investissement dans le neuf sur plan sont plus nombreux et plus difficiles à contrôler, l'investisseur devant s'en remettre à la qualité du programme d'un promoteur.
Erreur n°2 : négliger l’importance de la localisation d’un bien
La règle d'or est de ne jamais investir dans un bien que l'on est pas certain de pouvoir louer dans de bonnes conditions. Car un bien mal loué – c’est-à-dire à un prix inférieur à celui planifié, ou loué par intermittence - plombera immanquablement son plan de rentabilité. Or, la localisation est le principal déterminant du potentiel locatif d'un appartement. Mieux vaut donc délaisser les offres proposant certes un prix au m² moins élevé, mais dans des quartiers périphériques ou peu dynamiques, pour se concentrer sur des quartiers porteurs.
L’appartement doit se trouver à proximité de « générateurs » de dynamisme tels que des commerces, de services médicaux, des écoles, une Université, un centre de recherche, un quartier d’affaires, etc. A défaut d’occuper une position de centralité, il doit être très bien desservi par les transports en commun. L’investisseur doit également veiller à la qualité de l'environnement direct de l'appartement : population, nuisances sonores, projets urbains éventuels… Des outils permettent d'évaluer la demande locative d'un quartier à un moment donné, tel que l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) mis en place par meilleursagents.com.
Erreur n°3 : ne pas (vouloir) voir les signes du marché
Autant il ne faut pas décider d'un investissement sur un coup de tête (lié par exemple à un nouveau programme de défiscalisation), autant le fait d'investir demande d'être capable de faire preuve de décision, car tout est affaire de timing. Autrement dit, quand une belle opportunité se présente, il faut savoir la saisir au bond ! Sans quoi vous passerez à côté d'un investissement à forte rentabilité.
Le marché émet en permanence une multitude de signaux de plus ou moins forte intensité, qu'il faut savoir percevoir et décrypter. Trois données sont à surveiller : les prix de l’immobilier à l’achat, les prix des loyers, et les taux d’intérêts des banques.
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