Après cinq mois consécutifs de hausse des prix, le loyer mensuel moyen s'établissait, en juin dernier, à 5,058 dollars, à Manhattan. En l'espace d'un an, les locations immobilières à New York ont vu les prix s'envoler de près de 30 %. Pour comprendre ce phénomène, notre édition est partie à la rencontre de Yann Rousseau, managing partner chez BARNES New York.
À New York, les prix des loyers flambent !
En juin 2022, le loyer moyen à Manhattan était de $5,058 tandis que le loyer médian était de $4,050. De l’autre côté du Pont de Brooklyn, le loyer moyen était de $3,822 tandis que le loyer médian était de $3,300. Le prix moyen d'un appartement de trois chambres en juin, était de $9,469 par mois, contre $7,394 il y a un an, à New York. Le prix moyen d’un appartement d’une chambre était inférieur à $4,278, contre $3,475 il y a un an. Pour comprendre cette augmentation, c’est encore le Covid qu’il faut pointer du doigt.
Face à la flambée des prix, il faut considérer deux phénomènes, selon Yann Rousseau, « le premier aspect est que l’augmentation est calculée d’une année sur l’autre. En 2021, et à fortiori en 2020, il y a eu ce que l’on appelle des concessions Covid. Comme la ville s’était un peu vidée, il était compliqué pour les propriétaires de trouver des locataires. Ainsi, jusqu’à début 2021, ils ont donné des mois de loyer gratuits et ont baissé les loyers. Les locataires qui ont été les plus malins ont sécurisé des baux de longue durée. Aujourd’hui, nous sortons de cette période où toutes ces concessions Covid n’ont plus lieu d’être. Donc l’augmentation que l’on estime drastique est due au fait que ces concessions Covid ont sauté et nous sommes revenus à des niveaux pré-pandémie. En comparaison à 2019, il n’y a pas une très grande flambée, mais une augmentation rationnelle, aussi indexée sur l’inflation, » explique Yann Rousseau. Et de rajouter « le retour des New-Yorkais est le second aspect qui explique cette augmentation des loyers. Beaucoup de personnes étaient parties, notamment en Floride, et nous les voyons désormais revenir. Mais surtout, les bureaux, les universités, toute la partie « entertainment » ont réouvert. La ville a complétement repris vie et il est désormais demandé aux gens de venir sur place pour travailler et étudier, et ils doivent donc se loger. »
Une résurgence observée depuis plus d’un trimestre. Avec la réouverture des frontières, les expatriés reviennent aussi à New York, phénomène qui avait été suspendu durant plus de 18 mois. « L’arrivée des expatriés est souvent alignée sur la rentrée scolaire. Depuis la fin 2021 et début 2022, nous avons constaté, chez BARNES, une forte augmentation de la part des expatriés qui se projetaient pour la rentrée scolaire de septembre 2022. Mais la guerre en Ukraine a aussi stoppé beaucoup de projets. »
Ce conflit qui dure depuis février dernier a en effet stoppé beaucoup de projets d’expatriation, même vers des pays comme les États-Unis, pourtant loin géographiquement de la zone de guerre. « On ressent ce conflit surtout au niveau des achats parce que beaucoup d’Européens, dans un niveau d’incertitude un peu trop grand, ont préféré ne pas se projeter à l’étranger. Ensuite, un euro fort n’aide pas à acquérir un bien immobilier en dollars. Au niveau des locations, nous avons vu moins de mobilité qu’attendue, à cause du conflit. Nous avons eu un peu moins de demandes d’expatriés que prévu » explique l’expert de l’immobilier.
Et de rajouter, « en comparaison avec les loyers pré-Covid, les prix sont légèrement plus élevés, à prendre au cas par cas par quartier. Il faut prendre un peu de recul et de distance pour comprendre que les 20 ou 30 % d’augmentation de loyer que l’on voit dans la presse est une comparaison avec 2021, et donc avec la période Covid. Si on prend l’exemple d’un locataire qui, avant Covid, payait un loyer à $5,000 passé à $4,000 pendant le Covid, voit son loyer monter à $5,500, il pourrait penser à juste titre que son loyer flambe, hors, il suit juste une évolution du coût de la vie. »
Un inventaire de locations très bas
Ce sont les quartiers périphériques de New York qui subissent la plus forte augmentation, quartiers privilégiés par les locataires avec un pouvoir d’achat moindre. Ainsi, les augmentations sont plus fortes sur Brooklyn et Queens que sur Manhattan. Sur le Westchester, l’analyse est quelque peu différente. Quartier hautement résidentiel et très international, le marché locatif y est plus abreuvé par les expatriations, « on y voit beaucoup de familles avec plusieurs enfants pour qui, Manhattan est compliqué, et comme il y a eu moins de mobilité du fait de la guerre en Ukraine, l’inventaire y est très faible, mais c’est historique, » détaille Yann Rousseau.
Si les prix sont élevés, l’inventaire du marché de la location est très bas, à New York, avec un taux de vacance 1.90 % enregistré en juin dernier. « Nous avons beaucoup d’appartements en gestion, dès lors que nous mettons un bien à la location sur le marché, nous recevons, sous 24 heures, 40 demandes de visites et 5 offres, sans même le voir. Quand nous faisons des recherches pour nos clients, nous constatons que l’inventaire est relativement bas, mais la situation s’améliore par rapport à mai et juin, et je m’attends à ce que cela continue jusqu’à fin octobre. Nous allons finalement retrouver un peu de normalité et de saisonnalité » explique Yann Rousseau.
New York est une ville qui vit au grès des saisons et le marché de l’immobilier n’y échappe, normalement pas. En matière de location, c’est pendant l’été que se fait le plus gros des transactions, tandis que le marché de la vente observe son pic au printemps. Dans l’idéal, c’est à l’automne, et encore plus fortement durant la saison hivernale, que louer est le plus simple, les demandes étant bien plus faibles. « Le mois de janvier est vraiment idéal pour trouver un appartement en location » sourit Yann Rousseau.
Enfin, les obstacles financiers à la location d'un appartement à New York sont bien connus : les loyers sont parmi les plus élevés du pays — en plus des 15 % du loyer annuel de frais à la charge du locataire — et les propriétaires ont des exigences de revenus élevées, ce qui peut rendre le processus particulièrement compliqué pour les étudiants et les salariés les moins fortunés. Depuis 2019, une loi visant à protéger les locataires plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer et rend illégal le paiement du loyer à l'avance, afin de réduire les fonds excessifs à payer d'avance. Mais c’est une épine dans le pied des nouveaux expatriés. Ces changements signifient que les propriétaires ne peuvent plus compenser le risque supplémentaire de prendre un locataire avec un mauvais — ou inexistant — historique de crédit en demandant un loyer supplémentaire à l'avance. Ainsi, si la pression locative est forte, elle est encore plus accentuée pour les expatriés qui arrivent dans un système américain où leur contrat de location est consenti selon l’historique de crédit d’une famille.
Si avant 2019, les expatriés pouvaient louer en échange de plusieurs mois de loyer payés en avance, cette période est désormais révolue.
Pour découvrir les quartiers de New York dans les yeux d’expatriés français
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