IMMOBILIER - L’imposition de votre patrimoine en Italie

Publié le 28 décembre 2016, mis à jour le 27 décembre 2016

Connaître les impôts et taxes dont sont grevés les biens immeubles en Italie est fondamental pour la bonne gestion de tout patrimoine immobilier. Considérant la multitude d'impôts, de sigles et les changements récents et continus en cette matière, nous vous proposons ci-après un bref aperçu des impôts italiens liés aux biens immeubles.

Les impôts qui s'appliquent aux biens immeubles situés sur le territoire italien sont nombreux et de différente nature. Tout d'abord, les revenus dérivant de la propriété ou de la possession d'un bien immeuble sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu, l'IRPEF pour les personnes physiques et l'IRES pour les sociétés. En cas de perception de loyers, il est possible d'éviter l'incorporation des loyers à ses autres revenus en choisissant un impôt forfaitaire distinct : la cedolare secca. Les locations connaissent d'autres formes d'imposition : les droits d'enregistrement et les droits de timbre.

Il existe ensuite un impôt de nature patrimoniale dont la condition est la simple propriété ou possession du bien: l'IMU.

On compte ensuite les taxes pour les services publics rendus aux propriétaires et occupants de biens immeubles: la TASI et la TARI.

Enfin, on recense es impôts sur les transfert d'immeubles à titre onéreux (la TVA, les droits d'enregistrement, l'impôt hypothécaire et les droits de cadastre) et les impôts sur les transferts d'immeubles à titre gratuit (les droits successoraux et sur les donations). Il est à noter que l'imposition diffère en fonction des personnes intéressées (qu'il s'agisse d'entreprises , de professions libérales ou de particuliers) et de la nature des immeubles (bâtiments urbains, industriels ou agricoles).

Les prélèvements sur les revenus produits par les immeubles

Le revenu généré par les immeubles concourt à la formation de l'assiette imposable de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et des sociétés (IRPEF, IRES). Si le bien immeuble n'est pas loué, on utilise pour le calcul de la base imposable la rente cadastrale qui correspond au revenu moyen ordinaire qui peut être obtenu d'un bien immobilier.

Si le bien immeuble constitue l'habitation principale de son propriétaire, il ne sera pas imposé au titre de l'impôt sur le revenu. Aussi, ce propriétaire peut bénéficier d'abattements : par exemple, les intérêts payés sur l'emprunt hypothécaire (19% jusqu'à un plafond de 4 000 Euros) et les sommes versées à l'intermédiaire immobilier pour l'achat.

Si le bien immeuble est loué, le propriétaire peut choisir entre deux régimes d'imposition des loyers qu'il perçoit: la taxation ordinaire avec l'IRPEF ou la taxation forfaitaire de la cedolare secca.

En régime ordinaire, les loyers perçus s'ajoutent aux autres revenus du contribuable et sont soumis au taux progressif de l'IPREF. Il est à noter qu'il existe des déductions fiscales si le contrat de location est à loyer encadré.

Le régime de la cedolare secca a été introduit en 2011 et est exclusivement réservé aux particuliers. Il s'agit d'un impôt proportionnel sur les loyers dont le taux ordinaire est de 21%. La cedolare secca remplace l'Irpef, l'impôt additionnel régional, l'impôt additionnel municipal, les droits d'enregistrement (y compris sur la résiliation et les prorogations du contrat de location) et les droits de timbre. Le taux ?réduit? est de 10% et s'applique aux contrats de location à loyer encadré dans les villes où le marché immobilier est tendu ou dans les villes touchées par des calamités naturelles. En optant pour la cedolare secca, le propriétaire renonce en revanche à l'indexation du loyer.

Tous les contrats de location de biens immeubles d'une durée supérieure à 30 jours dans l'année doivent être enregistrés, quel que soit leur montant. Ainsi, les contribuables qui n'ont pas opté pour la cedolare secca doivent verser les droits d'enregistrement qui s'élèvent à :

- 2% du loyer multiplié par le nombre d'années pour les immeubles à usage d'habitation;

- 1% du loyer annuel pour les bâtiments qui sont par nature liés à une activité économique ou industrielle si la location est effectuée par des titulaires de codes TVA et 2% dans les autres cas.

Les prélèvements sur le patrimoine et les services indivisibles

En 2014 a été créé l'impôt unique communal (IUC) composé de:

- l'IMU qui a nature patrimoniale et est due par tout propriétaire de biens immeubles, à l'exclusion de l'habitation principale (sauf les habitations principales de luxe qui restent assujetties à l'IMU);

- la TASI destinée au financement des services indivisibles fournis par les mairies;

- la TARI destinée au financement du service de ramassage des ordures ménagères.

L'IMU

Le taux ordinaire de l'IMU est de 0,76% et peut varier jusqu'à 0,3 point selon les communes. La base imposable est la valeur cadastrale à laquelle s'applique un coefficient différent selon le type de bien.

La TASI

La TASI est due par tout propriétaire et détenteur de bien immeuble, quelle que soit la destination du bien. A partir du 1er janvier 2016, l'habitation principale et les terrains agricoles sont exonérés du paiement de la TASI.

La base imposable est la même que pour l'IMU et le taux ordinaire est de 1 pour mille.

En cas de location du bien immeuble, la TASI est répartie entre le propriétaire et le locataire selon une proportion fixée par les mairies.

La TARI

Le montant de la TARI est fixé par règlement municipal qui doit déterminer les méthodes de meure des quantités de déchets produits et les systèmes de répartition des coûts du service de traitement des déchets. La TARI est due par l'occupant du bien immeuble.

Les prélèvements sur les cessions d'immeubles

Les actes de transferts de propriété de biens immeubles à titre onéreux ou à titre gratuit sont soumis à différents impôts: registre, hypothèque, cadastre, impôt sur la valeur cadastrale, sur la valeur réelle ou sur la valeur ajoutée... Le prélèvement varie de manière significative selon qu'il s'agisse de biens à usage d'habitation ou de biens productifs de revenus, que le transfert ait lieu entre particuliers ou entre entreprises, s'il s'agit de l'habitation principale, ou encore en fonction du degré de parenté en cas de succession.

En raison de la complexité des impositions et des nombreux cas de figure envisageables, il ne nous est pas possible d'analyser ici en détail les prélèvements sur les transferts d'immeubles mais nous sommes à votre disposition pour toute consultation à ce sujet.

Alessandra Franceschini & Anne Myard (lepetitjournal.com de Milan) Mercredi 28 décembre 2016

Studio Legale Riccio & Myard : http://www.ricciomyard.it/