Investissement locatif en Espagne: les erreurs les plus courantes à éviter

un homme fait des calculs pour un achat immobilier — freepik.es

Publié le 20 février 2023, mis à jour le 20 février 2023

L'achat de biens à louer est l'un des moyens les plus anciens et les plus sûrs de se constituer un patrimoine. Mais comme pour tout le reste dans la vie, il faut savoir comment le faire et le faire bien. Le point avec la proptech française Masteos, présente en Espagne.

Ne pas faire les bons calculs

Dans un investissement locatif, le plus important, ce sont les chiffres. Vous devrez donc les examiner très attentivement avant de prendre une décision. Il n'est pas seulement important de savoir combien coûte le bien, mais il faut tenir compte du prix de location et additionner tous les coûts: commissions aux intermédiaires, dépenses annuelles (impôts fonciers IBI, charges, assurances), provision pour l'entretien, pourcentage de financement, commissions.

Penser que les prix des logements augmentent toujours

Bien que cela soit vrai dans la plupart des cas, il y aura des moments dans le cycle du marché où le prix de notre propriété baissera, mais même lorsque cela se produit, nous ne devons pas nous en inquiéter. En effet, notre attention doit se porter sur ce que nous gagnons chaque mois, et non sur une éventuelle réévaluation, qui, si elle se produit, sera toujours la bienvenue. Mais n'achetez pas en pensant à ce qu'il pourrait valoir demain. Enfin, "il convient de garder à l'esprit que l'ensemble du marché est cyclique et qu'il y aura donc des périodes plus ou moins fastes pour acheter un appartement à louer", explique l'expert de Masteos en Espagne.

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Être impatient et ne pas consacrer de temps à l'analyse

L'essentiel est d'avoir vos propres critères d'investissement et d'établir un plan de ce que vous voulez réaliser et dans quel délai. Il peut s'agir, par exemple, de l'achat d'un appartement par an pendant les cinq prochaines années ou de l'achat de votre premier appartement. Il est recommandé de ne pas se lancer dans l'achat sans avoir toutes les connaissances nécessaires et, surtout, sans avoir vu suffisamment d'appartements. "Avant d'acheter, vous devriez visiter au moins 20 appartements, afin de vous faire une idée générale et de comparer les options, ainsi que les quartiers, les zones, les voisins, l'atmosphère, etc", estime-t-on depuis Masteos. Et si vous n'avez pas le temps, l'idéal est alors de faire appel à un expert qui se charge de tout.

En définitive, il faut bien analyser les chiffres de chaque opération avant de se jeter dans la piscine. Vous devez tenir compte de toutes les dépenses mensuelles et annuelles, vous devez faire de nombreuses recherches et comparer. Ensuite, il est également essentiel d'effectuer une bonne analyse et gestion des locataires potentiels.

Tomber amoureux d'une propriété spécifique

Ici, l'important est d'être rationnel et d'analyser toutes les propriétés par les chiffres. Ne vous laissez pas emporter par l'émotion car ce n'est pas un bon conseiller. Vous pouvez suivre votre intuition, mais tant que les chiffres concordent. Rappelez-vous : les chiffres sont la règle. Donc, si vous tombez amoureux d'une propriété, assurez-vous que les chiffres sont bons et qu'il n'y a pas de meilleures opportunités autour. Gardez également à l'esprit que vous recherchez des propriétés à louer, et non pour y vivre vous-même, et qu'il n'est donc pas nécessaire qu'elles aient les meilleures finitions ou qu'elles vous plaisent particulièrement. Vous devez juste vous demander: est-ce que quelqu'un vivrait ici? Et cela me coûtera-t-il plus ou moins cher de le louer?

investissement locatif espagne — Amol Tyagi

Être investisseur par accident

Louer son propre appartement ou celui de ses parents, c'est bien, mais ce ne sont généralement pas des investissements rentables, car la rentabilité est généralement faible et il est souvent préférable de vendre ces biens pour acheter des appartements bon marché à louer. N'oubliez pas que la rentabilité d'un appartement situé dans un quartier central de la ville est généralement inférieure à celle d'un appartement situé dans une banlieue ouvrière, et qu'il est parfois 2 ou 3 fois moins cher qu'un appartement en centre-ville.

Ne pas être réaliste

Nous commettons cette erreur lorsque nous pensons que notre appartement est spécial et que nous allons le louer 25% plus cher ou que nous pensons qu'il va prendre de la valeur. Dans ce cas, "la chose la plus intelligente à faire est de penser au présent et de se placer dans le pire des scénarios", selon Masteos, c'est-à-dire de se demander quel est le loyer le plus bas auquel vous pouvez louer, même dans un cycle de marché baissier, et de faire vos calculs en tenant compte de cette prémisse.

Calculer le prix de la location d’un appartement, avec cet outil.

Essayez de maîtriser chaque étape du processus

Essayer de tout faire soi-même est une erreur, car nous ne sommes pas experts en tout. Il y a des choses pour lesquelles vous êtes naturellement doué, mais pour celles qui le sont moins, nous vous recommandons de faire appel à des professionnels. Cela s'applique dans le cas où il faut faire des rénovations, ou pour la recherche de locataires, ou pour prendre des photos, ou même pour faire appel à une agence immobilière. Le facteur temps est également fondamental.

Commencer sans coussin financier

Utiliser tout notre argent pour acheter un appartement et ne rien avoir ensuite n'est pas la meilleure façon de procéder, car s'il y a une dépense supplémentaire, nous ne pourrons pas y faire face. Il est donc très important de bien utiliser l'argent des banques en contractant un prêt hypothécaire pour l'achat, là encore, même si vous disposez de tout l'argent nécessaire. Avec une bonne négociation, les banques financeront 80% d'un appartement même s'il est catalogué comme "résidence secondaire" et même jusqu'à 100% s'il s'agit d'un appartement de banque, alors profitez-en !

Ne pas souscrire une assurance non-paiement

C'est peut-être l'erreur la plus grave de toute la liste, avec le fait de ne pas faire les bons calculs. Aujourd'hui, et encore plus après la pandémie, il est très important de pouvoir dormir en paix et la souscription d'une assurance non-paiement est une condition essentielle pour cela. Pour un montant d'environ 5% du loyer annuel, vous serez couvert contre tout défaut de paiement ou vandalisme et, en outre, l'assureur se chargera de toute la gestion en cas de besoin.

Penser qu'il faut avoir beaucoup d'argent pour acheter pour louer

C'est une erreur très courante, car nous pensons qu'il faut beaucoup d'argent pour acheter un appartement à louer. En règle générale, "les appartements qui offrent les meilleurs rendements ont un prix compris entre 60.000 et 100.000 euros, car ils sont généralement loués entre 450 et 750 euros par mois, selon l'endroit où vous vivez", défend Masteos. Ces appartements ne sont bien évidemment pas dans le centre de Madrid ou Barcelone, mais dans les environs et les banlieues voisines. Il faut juste savoir comment les chercher. D'ailleurs, toute ville de plus de 100.000 habitants fera l'affaire.