Investir dans l'immobilier est l'une des options d'investissement les plus rentables. Toutefois, avant de faire le grand saut, il est fondamental de bien étudier l'opération et, si nécessaire, de consulter un expert sur le terrain qui pourra vous guider, tant au niveau de la transaction immobilière que du financement. Voici les éléments clés qu'il faut prendre en considération avant d'acheter pour louer en Espagne.
Vous pensez acquérir un bien immobilier en Espagne pour le mettre en location ? Sage décision, puisque l'investissement locatif y est particulièrement rentable. Les experts consultés par lepetitjournal.com recommandent d'ailleurs "d'être particulièrement réactif: L'Espagne dans son ensemble est très convoitée pour sa qualité de vie, et les bonnes opportunités partent vite". Pas étonnant d'ailleurs que l'achat de logements en tant qu'investissement ait progressé en un an de 4 points, pour représenter 10,2% du total des transactions en 2022, notamment chez les acheteurs étrangers.
Mais attention. Lorsqu'on achète pour louer, il faut tenir compte de nombreux facteurs, qui ont trait au prix du logement bien sûr, mais aussi à la zone, aux communications disponibles, au type de bien ou encore au prix moyen des loyers dans la région. Investir sans tenir compte de toutes ces questions et le faire par inertie, simplement parce que l'on dispose de quelques économies, peut avoir de graves conséquences.
1. Bien choisir la zone où investir en Espagne
Il faut se mettre à la place de ses futurs locataires. "Choisissez un lieu en plein essor, avec des services et des équipements de loisirs à proximité -affirme un expert de la proptech française Masteos, présente en Espagne depuis deux ans. L'emplacement –que ce soit un lieu sur la côte, un beau cadre rural ou en ville- est essentiel pour qu'il y ait de la demande. Si le quartier où se trouve le bien est très demandé et a peu d'offre, s'il est bien communiqué ou s'il dispose de nombreux services sont quelques-uns des éléments qui peuvent faire augmenter le prix de la location et, par conséquent, obtenir une meilleure rentabilité lors de la location du bien".
Les espaces communs tels que les jardins, les salles de sport ou les piscines sont aussi un atout, tant pour la location que pour la vente à l'avenir, d'autant que de nombreux télétravailleurs étrangers s'installent en Espagne. Madrid et Valence sont d'ailleurs dans le top 5 des meilleures villes pour s'expatrier. Les logements avec terrasse sont également très prisés depuis la pandémie. En définitive, bien se renseigner ou se faire conseiller sur les quartiers où investir mais également sur la qualité du voisinage est indispensable pour s'assurer une location rapide.
Retrouvez ici les meilleurs quartiers ou investir en Espagne en 2023.
2. Définir le type de location
Suivant la région, la ville ou même le quartier, la demande locative n'est pas la même. Il faut donc bien définir le type de location que l'on souhaite faire: bail classique, location courte ou de moyenne durée. La location est généralement plus rapide que la vente, et si le logement est bien situé et en bon état, il peut même être possible de réaliser un bénéfice sur une base journalière ou hebdomadaire, à un prix plus élevé qu'une location à long terme. Il se produit d'ailleurs un retour progressif des locations touristiques qui reviennent sur le marché. On peut aussi envisager la possibilité de louer le logement en colocation. Cela génère un coût plus élevé pour le bailleur, notamment en termes de temps, mais qui peut être plus rentable, d'autant que la demande de colocation est en forte augmentation.
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3. Bien mettre en valeur le bien
Il est important de faire les travaux nécessaires et décorer l'appartement avant de le louer. "Une rénovation si besoin, ainsi qu'une décoration appropriée -souligne l'expert de Masteos- contribueront à augmenter la valeur de la propriété, ainsi qu'à votre investissement locatif, en pouvant augmenter le loyer et choisir des locataires de qualité". En outre, la plupart des travaux sont déductibles du revenu foncier.
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4. Quels impôts en Espagne, par rapport à la France?
La fiscalité est sans nul doute un aspect fondamental de l'investissement locatif. "En Espagne -explique-t-on depuis Masteos- il existe une déduction fiscale de 60% sur vos revenus fonciers si vous être résident fiscal. Si vous ne l’êtes pas, vous paierez alors l’IRNR, qui est un impôt pour les non-résidents -soit 19% de vos bénéfices fonciers. Autrement dit, les revenus fonciers sont moins taxés qu'en France. A cela s'ajoute les déductions pour travaux, frais de gestion, charges, etc".
Quelles sont les taxes à payer lorsqu’on achète un logement en Espagne ?
5. Penser à long terme
Le processus d'investissement dans l'immobilier va bien au-delà de l'achat. Un expert de Masteos le rappelle : "Vous investissez à horizon 15-20 ans. Achetez judicieusement et investissez sur un bien qui vous ressemble, que vous pourriez éventuellement utiliser pour votre retraite ou pour vos enfants".
6. Calculer la rentabilité du projet
Bien que cela puisse paraître évident, il est essentiel d'effectuer un travail préalable afin de prendre en compte les différents aspects qui permettent de calculer la rentabilité de l'investissement. Il est donc conseillé d'estimer tous les coûts de l'opération : l'investissement initial, qui comprend le prix du bien, les réformes éventuelles et les coûts découlant de la vente (TVA, impôts, frais de notaire) ; l'entretien (charges éventuelles, réparations, etc.) et les coûts fixes (impôts fonciers, frais de gestion, assurance). De plus, comme le signalent les experts de Masteos, "en cas de prêt pour acheter le bien, il est indispensable d'avoir un apport. La règle en Espagne étant de 20% d’apport + frais de notaire. Il faut donc au minimum 30.000€ pour commencer à investir".
7. Miser sur la tranquillité
Enfin, il convient de souligner qu'en achetant pour louer, il faut apprendre à minimiser les risques, car il est essentiel d'avoir l'esprit tranquille. N'oubliez pas, cependant, que plusieurs choses peuvent se produire, dès la recherche du bien. Les arnaques sont nombreuses dans ce secteur. "Il faut bien vérifier la ‘carte d’identité’ du logement en vente, appelée en Espagne Nota Simple -conseille Masteos. C'est ce qui permet de voir que tout est en règle et que le propriétaire est bien celui qui vend le bien".
Ensuite, il faut prévoir tous les aléas autour d'une location, comme le fait que le logement ne soit pas loué pendant de longues périodes, que le locataire ne paie pas ou que le bien soit endommagé. Il est donc recommandé de trouver de bons partenaires sur place pour s’occuper de la gestion locative ou des imprévus. "Chez Masteos, nous nous chargeons de tout, depuis la recherche de biens, les visites virtuelles, les solutions de financement avec un courtier en ligne partenaire, les travaux et la décoration, jusqu'au calcul de rentabilité ou la gestion des loyers, tout est prévu et chiffré avec une équipe sur place de dix personnes, professionnelles de l’immobilier et, qui plus est, bilingues".
Voici le guide, étape par étape, de l'achat d'un bien immobilier à louer en Espagne.
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