Alors que les loyers ont bondi de près de 40 % en cinq ans, le gouvernement de Pedro Sánchez explore un virage fiscal sensible : rogner les avantages accordés aux propriétaires qui profitent d’un nouveau bail pour augmenter le prix. Encore à l’état de projet, la mesure fracture la coalition et s’annonce comme un test politique majeur dans un Parlement sans majorité stable.
Trouver un toit est devenu un sport de combat. Selon le baromètre du CIS, le logement s’impose comme le premier sujet d’inquiétude des Espagnols. Les chiffres disent le reste : en cinq ans, les loyers ont grimpé d’environ 40 % à l’échelle nationale, avec des envolées qui dépassent 50 % à Madrid, Barcelone ou aux Baléares.
À Madrid, un 70 m² qui se négociait autour de 1.015 euros en 2021 franchit aujourd’hui la barre des… 1.600 euros. En quelques années, c’est un salaire qui s’évapore.
Or une vague de contrats signés à la sortie de la pandémie arrive à échéance. Et c’est précisément lors de la signature d’un nouveau bail que les hausses les plus brutales se concentrent. C’est là que se joue, pour beaucoup de ménages, le maintien ou l’exil.
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IRPF : les avantages fiscaux des propriétaires en Espagne
Actuellement, le fisc espagnol ménage les bailleurs. Les propriétaires particuliers peuvent retrancher 50 % des revenus nets tirés de leur location de leur base imposable à l’IRPF. Autrement dit, ils ne sont taxés que sur la moitié du bénéfice réellement encaissé, une fois déduites les charges comme la copropriété ou l’IBI.
Et l’addition peut encore s’alléger. Selon les cas — rénovation du bien, location à des jeunes, baisse sensible du loyer en zone dite « tendue » — l’abattement grimpe à 60 %, 70 %, voire 90 %.
Dans un geste plus politique que technique, le gouvernement avait même brandi l’idée d’une exonération totale, soit 100 %, pour les propriétaires acceptant de renouveler un bail sans en relever le montant. Une promesse encore suspendue aux équilibres parlementaires.
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La “carotte et le bâton” pour freiner les loyers
Aux manettes, les ministères du Logement et des Finances peaufinent désormais un mécanisme à double détente.
D’un côté, la carotte : un avantage fiscal renforcé pour les propriétaires qui acceptent de geler, voire de baisser leur loyer au moment de signer un nouveau contrat. De l’autre, le bâton : une réduction des bénéfices fiscaux pour ceux qui profitent du renouvellement pour relever la facture.
Concrètement, l’abattement général de 50 % pourrait peu à peu être raboté, en fonction de l’ampleur de la hausse appliquée. Plus l’augmentation serait marquée, plus l’avantage fiscal se réduirait. Sans jamais tomber à zéro toutefois : l’exécutif tient à préserver un traitement fiscal différencié entre la location de résidence principale — contrats d’au moins cinq ans — et les locations touristiques ou de courte durée, qui ne bénéficient d’aucune réduction.
Point clé : la mesure ne viserait pas les révisions annuelles indexées sur l’inflation, autorisées par la loi, mais uniquement les hausses décidées lors de la signature d’un nouveau bail. Là où, précisément, les loyers s’envolent le plus.
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Le gouvernement espagnol à l’épreuve du Congrès
Le texte n’est encore qu’à l’état de chantier. Il devrait, s’il aboutit, emprunter la voie du décret-loi. Passage obligé ensuite devant le Congrès pour validation. Et c’est là que l’équation se complique : l’exécutif n’a aucune majorité garantie.
À gauche, Sumar a déjà levé le drapeau rouge. Pour la formation, réduire un avantage fiscal ne relève pas de la sanction mais d’un simple toilettage d’un « privilège fiscal » accordé aux propriétaires. Autrement dit, une correction cosmétique plus qu’un coup de frein réel à la flambée des loyers.
Sumar pousse une autre logique : une prorogation automatique des contrats arrivant à échéance, afin d’empêcher les hausses brutales au moment du renouvellement.
Dans l’hémicycle, l’affaire est loin d’être gagnée. Des formations comme Junts per Catalunya ou le Partido Nacionalista Vasco se montrent traditionnellement plus réticentes à toute intervention appuyée sur la fiscalité ou le marché immobilier. De quoi transformer une réforme technique en bras de fer politique.
Un terrain miné ?
Le logement est devenu un terrain miné. Après plusieurs revers au Parlement sur des textes sociaux, l’exécutif avance désormais avec prudence, soucieux d’éviter une nouvelle défaite à forte charge symbolique. L’équation est délicate : calmer la colère grandissante des locataires, étranglés par la hausse des loyers ; sans donner le sentiment d’ouvrir un front direct contre les propriétaires.
Et pour ce faire, le gouvernement mise sur un levier : la fiscalité. Influencer les comportements plutôt qu’imposer un encadrement strict des prix. Une ligne rouge que certains juristes jugent fragile sur le plan constitutionnel.
Reste une question, centrale : dans un marché où la demande déborde l’offre, cette régulation par l’impôt peut-elle réellement contenir l’envolée des loyers, ou ne sera-t-elle qu’un signal politique de plus face à une crise structurelle ?
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