Faire des travaux avant de louer ? Guide pratique en Espagne

Ce n'est pas la même chose de rénover un logement pour y vivre que pour le louer. De nombreux éléments sont à prendre en compte, afin de tirer le meilleur parti de son investissement locatif.

Actuellement, le marché du logement locatif est très demandé en Espagne, surtout dans les grandes villes et leurs périphéries. Cela peut alors amener le propriétaire à penser que, même si son bien n'est pas en bon état, il trouvera toujours un locataire!

Or, comme le souligne un expert de la proptech française Masteos, présente en Espagne depuis un an, "il y a toujours des travaux de réfection à faire dans un appartement, et si on ne les fait pas, tôt ou tard les problèmes apparaitront et le locataire sera en droit de les exiger ou partira. Il ne faut pas avoir peur de se lancer dans des travaux, mais il est important d'être bien accompagné. Les travaux ne sont contraignants que lorsqu'on les gère soi-même." 
En outre, un logement en l'état ne suscitera pas le même intérêt chez les candidats qu'un bien rénové et prêt à emménager. Il ne fait en effet aucun doute qu'un logement en parfait état sera plus "attrayant à l'œil" et sera loué dans un délai beaucoup plus court. En outre, le prix de la location sera plus élevé. Il est donc essentiel de vérifier l'état du logement et d'investir dans les améliorations nécessaires qui aideront à le maintenir dans un état optimal et, par conséquent, à attirer davantage de personnes intéressées par la location. Sans parler de la plus-value au moment de la revente.

 

 

Priorité à "ce qui ne se voit pas"

Dans toute rénovation, que ce soit pour y habiter ou pour louer, la priorité doit toujours être donnée à "ce qui ne se voit pas". Les installations du logement (électricité, plomberie) doivent être en parfait état. Il serait dommage par exemple de refaire les sols et le carrelage et de se retrouver avec une mauvaise surprise, telle qu'un dégât des eaux, qui coûtera de l'argent et des désagréments au locataire. Mieux vaut donc prévenir que guérir. Une fois cette question résolue, vous pouvez vous concentrer sur les aspects esthétiques et décoratifs, qui sont cruciaux pour réussir à bien louer le logement. 

Français en Espagne : attention, vous ne rénovez pas pour vous

"Notre premier conseil –affirme l'expert de Masteos- est d'oublier vos préférences. Oui, nous savons qu'il est difficile de rénover sans penser à ce que nous aimons, à ce qui nous intéresse ou à ce dont nous avons besoin. Mais dans ce cas précis, ce que vous cherchez, c'est à rentabiliser le bien, et non à y vivre". Il convient donc de choisir de bon matériaux durables, mais sans forcément prendre la meilleure qualité. Il convient de faire des choix neutres qui plairont à tout le monde. "Le bien est destiné à la location. Si vous souhaitez l'habiter un jour, vous pourrez toujours le redécorer à votre goût".

Une rénovation simple et efficace qui convient à tous les locataires

Une fois que vous avez bien compris ce dernier point, vous aurez juste à décider à quel type de locataire le bien sera destiné : longue durée, avec un locataire stable ou courte durée, avec une forte rotation (par exemple des professionnels qui vivent pendant quelques mois dans différentes villes, locations de vacances, étudiants étrangers, etc). Dans ce dernier cas, vous devrez également investir dans une décoration et des meubles neutres et résistants. 

 

Un locataire qui se sent bien chez lui

Un locataire qui est heureux et satisfait du logement qu'il loue est une tranquillité d'esprit pour le propriétaire. Cette satisfaction sera sans aucun doute procurée par une maison confortable et agréable. Quels sont les aspects qui permettent d'atteindre cet objectif ? 

"Il existe plusieurs paramètres à prendre en compte lors de la réalisation d'une rénovation partielle ou complète, pour rendre un bien prêt à être loué -explique l'expert de Masteos. Parmi les plus importants, il faut s'assurer que tout fonctionne correctement (chaudière, climatisation, gros électroménager, robinetterie et équipements de salle de bains, etc.), qu'il n'y a pas de murs humides ou qui s'écaillent, que les sols sont en bon état et que les fenêtres sont de bonne qualité et disposent d'un bon système d'isolation. Il est également important que les meubles de cuisine et de salle de bain soient modernes, et fonctionnels".

Aides et avantages fiscaux spécifiques à l'Espagne

En ce qui concerne la fiscalité, justement, l'expert de Masteos rappelle que "vous pouvez amortir une partie des travaux et bénéficier d'amortissement sur votre bien : en gros vous déduisez fiscalement les travaux lorsque vous en faites. De nombreuses personnes qui débutent dans le monde de l'investissement immobilier l'ignorent totalement." 

Effectivement, les appartements en location longue durée sont très avantageux d'un point de vue fiscal en Espagne. Parmi les dépenses déductibles, on peut citer les impôts fonciers (IBI) et autres taxes prélevées sur la propriété ; les intérêts du prêt hypothécaire avec lequel le bien a été acquis ; les frais de réparation et d'entretien, tels que la peinture, la réparation des installations, le remplacement d'éléments tels que les installations de chauffage, l'ascenseur, les portes de sécurité, etc. (la somme ne pouvant dépasser le montant du rendement total de chaque bien loué, il est toutefois possible de compenser l'excédent au cours des quatre années suivantes) ; les dettes pour cause de non-paiement, si le locataire débiteur est en procédure d'insolvabilité, ou si plus de 6 mois se sont écoulés depuis la première procédure de recouvrement ; les frais de tiers, tels que l'administration, la sécurité, le gardiennage, etc ; les frais de formalisation du contrat, tels que la commission d'agence ; les primes pour les contrats d'assurance, qu'il s'agisse de responsabilité civile, d'incendie, de vol, de bris de glace ou autres, sur les biens ou droits produisant le revenu.

 

 

Masteos: "les meilleures opportunités comportent des travaux"

On l'a vu. Un logement à rénover pour la location est un très bon investissement. Mais, en plus, les prix de ce type de logements sont particulièrement intéressants, d'autant que beaucoup de gens n'osent pas se lancer dans des travaux de rénovation. Or, chez Masteos, ils se chargent de tout, avec du personnel en interne, avec plus de 20 ans d'expérience, qui s'occupe des travaux. Le propriétaire peut même suivre s'il en a envie la marche des travaux en visite 3D. 

"En France – souligne l'expert de Masteos-, nous avons actuellement 300 chantiers en cours, et en Espagne nous en lançons un par semaine à Madrid ou Valence. En Espagne, les travaux sont moins chers mais il faut bien s'entourer ; éviter les 'autonomos' (travailleurs indépendants) et prendre des entreprises sérieuses. Même si le coût est plus cher au départ, le temps économisé sera plus avantageux, et votre bien sera plus rapidement mis sur le marché de la location".

A signaler enfin que les banques en Espagne financent mal les travaux, et il est donc préférable d'avoir de l'épargne. "Il faut compter entre 5 et 10.000 euros pour un rafraîchissement, entre 10 et 30.000 euros pour une rénovation entière bon marché et plus de 30.000 euros pour une rénovation intégrale de très bonne qualité".

Déclaration préalable de travaux ?

Une fois la décision prise, il faut vérifier si la rénovation que vous souhaitez effectuer nécessite des licences (licencia de obra) ou déclarations de travaux. "En Espagne -explique Masteos- il est obligatoire de demander une licence pour faire tous les travaux, qui dépassent la simple peinture, dans un logement. Attention si vous ne le faites pas, un voisin peut vous dénoncer et la police peut vous verbaliser!". 

Il faut compter suivant les régions et les travaux à réaliser entre 400 et 3.000 euros pour cette déclaration administrative. Et bien sûr, informez également vos voisins et la copropriété. Après tout, ce sont eux qui vont subir les désagréments. Sachez aussi que vous pouvez avoir besoin de l'autorisation de la copropriété pour commencer les travaux. Le plus important est que tout soit toujours en ordre et conforme à la législation.

Les meilleurs professionnels

Avant de vous lancer dans la rénovation locative, n'importe quel professionnel ne fait pas l'affaire. "Demandez plusieurs devis pour comparer -conseille Masteos- et fixez toujours une date d'achèvement des travaux. Travaillez uniquement avec des artisans qui vous ont été recommandés et ne payez jamais plus de 30% d'acompte au démarrage. Enfin, n'oubliez pas que l'on n'est jamais à l'abri des imprévus, alors prévoyez une enveloppe de secours, au cas où". Pour être tranquille, le mieux est de demander à un professionnel de la rénovation, spécialisé dans la préparation d'un bien à la location. Les professionnels savent mieux que quiconque comment exploiter au mieux l'espace et obtenir des mètres là où il n'y en a pas. Ils connaissent les besoins en éclairage et en isolation de chaque propriété. Et ils savent comment concevoir la meilleure disposition. "Pensez que les locataires potentiels privilégient avant tout deux aspects : la distribution et la lumière naturelle. Personne ne sait mieux qu'un architecte d'intérieur professionnel comment les améliorer".

 

Home staging

Le bien que vous souhaitez louer ayant déjà été remis en état, il est temps de réfléchir à la manière dont vous souhaitez le louer : meublé ou non meublé ? Si vous optez finalement pour la première option, il existe différentes techniques de décoration qui permettent de rendre le bien plus attrayant et de le montrer comme s'il s'agissait d'un magazine, c'est le fameux home staging. Il existe également d'autres techniques de marketing qui permettent d'attirer les locataires, comme l'aromathérapie ou le feng shui immobilier. Quoiqu'il en soit, il peut être judicieux de prendre une décoratrice d’intérieur si vous n'êtes pas très doué en déco ou tout simplement n'avez pas le temps.

Voici le guide, étape par étape, de l'achat d'un bien immobilier à louer en Espagne.

 

 

Masteos Espagne  https://www.masteos.es/fr
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