L'hypothèque inversée décolle en Espagne

La formule de l'hypothèque inversée permet aux personnes âgées de disposer d'un revenu supplémentaire pour compléter leur pension grâce à leur patrimoine immobilier. Apparue sur le marché en 2007, elle n'avait convaincu ni les banques ni les consommateurs pendant la crise. Jusqu'ici, seules Catalana Occidente, Caser et Caja de Ingenieros et Optima Mayores accordaient ce genre de produits financiers. Mais le secteur financier lui donne actuellement un nouvel élan et commence à lancer des offres spécifiques.

Depuis quelques jours, Banco Santander et Mapfre ont commencé à commercialiser leur hypothéque inversée, initialement limitée à la ville de Madrid, mais avec l'objectif de l'étendre progressivement au reste de l'Espagne dans les prochains mois, comme l'ont indiqué les deux entités.

La vente du produit se fera par l'intermédiaire de Santander Mapfre Hipoteca Inversa ECF, la société créée à parts égales par la banque et l'assureur. La commercialisation a débuté dans une centaine d'agences Santander et  Mapfre. Par la suite, au début de l'année 2024, elle sera étendue, avec l'objectif d'atteindre la Catalogne et le reste des villes, de sorte qu'au moins les principales capitales provinciales seront couvertes.

À qui s'adresse l'hypothèque inversée?

Les deux institutions considèrent qu'il ne s'agit pas d'un produit qui convienne à tout le monde. Il s'adresse aux personnes âgées de plus de 65 ans, mais plus particulièrement aux clients âgés de 75 ou 80 ans. En effet, les rentes sont accordées en fonction de l'espérance de vie, de sorte que plus l'âge est jeune, plus la rente perçue est faible.

Un client âgé de 80 ans, possédant un bien immobilier d'une valeur de 450.000 euros et ayant une espérance de vie de 94 ans, recevrait un revenu mensuel de 980 euros

En outre, le logement sur lequel l'hypothèque inversée est formalisée doit être détenu en propriété, ne pas avoir de charges hypothécaires et les propriétaires doivent être les seuls résidents. Les héritiers directs (enfants) doivent être informés de la procédure. Santander et Mapfre exigent également que les logements soient situés dans des zones où la liquidité est élevée et la volatilité limitée, et que leur prix d'évaluation soit d'au moins 200.000 euros.

Grâce à l'hypothèque inversée, les clients reçoivent un prêt, estimé à l'espérance de vie, qui est remboursé par des versements mensuels fixes. Le contractant ne rembourse rien de son vivant et, après son décès, ce sont les héritiers qui devront rembourser le prêt consommé et ses intérêts.

Une façon déguisée de déshériter ses enfants…

L'option de percevoir la rente a deux modalités: avec et sans rente. Dans le premier cas, le paiement des mensualités est garanti jusqu'au décès grâce à la souscription, en même temps que l'hypothèque, d'un produit de rente viagère de Mapfre Vida. Dans le second cas, sans rente viagère, le client n'obtient que les revenus de l'hypothèque inversée jusqu'à son espérance de vie. En d'autres termes, si le client vit plus longtemps que l'espérance de vie calculée, il cessera de recevoir des paiements mensuels. Cela permet de réduire la dette sur le bien immobilier, mais présente le risque de problèmes de liquidités pour le client s'il vit plus longtemps que son âge.

Un conseiller indépendant obligatoire

L'hypothèque est constituée avec un taux d'intérêt fixe de 5,99 %. Il n'y a pas de frais de dossier et les frais sont inférieurs à 600 euros. Ces frais sont répartis entre l'évaluation du bien et la nécessité d'un conseil indépendant. Il faut également noter que le prêt hypothécaire inversé peut être résilié de manière anticipée et unilatérale par le souscripteur, et que certaines conditions doivent être remplies.

Selon les calculs effectués par Santander et Mapfre, un client âgé de 80 ans, possédant un bien immobilier d'une valeur de 450.000 euros et ayant une espérance de vie de 94 ans, recevrait un revenu mensuel de 980 euros. En comptant les intérêts, au décès, la dette générée serait de 50% de la valeur sans rente et de 70% dans le cas où elle aurait été contractée.

Lorsqu'un client intéressé remplit les conditions requises, il devra être conseillé par un professionnel indépendant, non lié à la banque ou à l'assureur, comme l'exige la loi. En effet, sans conseil indépendant, la vente ne peut avoir lieu. De plus, les banques ont décidé que les héritiers devront être présents lors de ce conseil afin de formaliser la transaction.

Une fiscalité avantageuse

Sur le plan fiscal, il s'agit d'une formule avantageuse, car il n'y a pas d'impôt à payer. Il n'est même pas nécessaire de payer l'impôt sur les transferts (ITP) ni le droit de timbre (AJD) dans le cas de la résidence habituelle, sans oublier qu'il existe également une remise sur les frais de notaire et d'enregistrement.

Au décès des titulaires de l'hypothèque, les héritiers disposeront d'une période de neuf mois pendant laquelle ils ne paieront pas d'intérêts pour décider du sort de la charge hypothécaire. Ils peuvent vendre le bien et conserver le montant restant après paiement de la dette, conserver le bien en annulant le prêt (par exemple, en prenant une hypothèque pour rembourser la dette) ou renoncer directement à l'héritage, auquel cas le bien fera l'objet d'une procédure de saisie judiciaire. Une façon déguisée de déshériter ses enfants…