Les étrangers et l'immobilier en Espagne: qui achète, où et quoi?

Selon le dernier Annuaire Immobilier du Registre de Propriété en Espagne, les transactions immobilières réalisées par les étrangers affichent à nouveau d'excellentes performances, cumulant trois années consécutives (2021-2023) avec une croissance intense de leur importance au sein du marché national, après quatre années de baisse (2017-2020), avec une pandémie entre les deux, même s'il souligne que leur poids est resté supérieur à 10% du total des transactions depuis 2013.

En 2023, les étrangers représentent 15% du total des achats de logements (contre 13,8% en 2022), dépassant les 87.300 transactions. En 2022, avec un pourcentage plus faible, ils ont dépassé les 88.800 transactions, soit leur meilleure année dans la série historique. "Cette situation montre la force actuelle de la demande étrangère dans le contexte immobilier", soulignent les bureaux d'enregistrement foncier.

Des nationalités de plus en plus variées

Par nationalités, les Britanniques conservent leur leadership traditionnel (9,5%), mais en perte de vitesse, avec une diminution de 1,54 point. Ils sont suivis par les Allemands (7,3%), qui perdent aussi 2,2 points, et les Français (6,7%) avec seulement 0,32 points en moins.

Cette baisse des transactions des Britanniques, Allemands et Français a été compensée par l'importance prise par d'autres nationalités comme les Marocains, avec 5,4% des achats (+0,24 pp); les Belges, avec 5,3% (+0,11 pp) ou les Italiens, avec 5,2% (+0,61 pp). "La bonne performance de l'évolution des achats de logements par des étrangers au cours des dernières années est due, en partie, à l'incorporation de nouvelles nationalités dans l'achat de logements en Espagne, avec celles qui le font traditionnellement en tête des résultats, mais avec une distribution plus large et plus hétérogène des poids", souligne le rapport.

D'autres nationalités ont connu une croissance plus importante au cours de l'année écoulée, même si, en valeur absolue, elles restent en deçà de ce groupe de pays. Ainsi, les citoyens russes (+1,20 pp), ukrainiens (+0,89 pp), chinois (+0,66 pp) et américains (+0,39 pp) se distinguent. Il convient également de noter l'augmentation de 1,48 % du nombre total de transactions effectuées par des étrangers d'autres nationalités moins importantes, pour atteindre 28,21%. Parmi ces plus de 24.000 ventes réalisées par des étrangers, on trouve des Mexicains, des Vénézuéliens, des Colombiens, des Péruviens, des Portugais et des Tchèques, entre autres.

Où les étrangers achètent-ils?

La demande de logements étrangers a été positive dans la majeure partie du pays. Les endroits les plus recherchés sont Alicante, Santa Cruz de Tenerife et Malaga. Au niveau régional, 13 communautés autonomes ont enregistré des augmentations annuelles du poids relatif des achats de logements par des étrangers, bien que dans deux des communautés les plus touristiques, les Baléares (31,5 %) et les Canaries (28,5 %), leur poids dans le nombre total de transactions ait été réduit, jusqu'à 2,88 points de pourcentage dans les îles méditerranéennes.

D'autres régions comme Valence (29,3%), Murcie (23,8%) et la Catalogne (15,8%) ont fortement progressé, passant de 4,75 pp en Murcie à 2,44 pp en Valence et 2,23 pp en Catalogne. L'Andalousie (15%) n'a perdu que 0,08 pp.

Au niveau provincial, la tendance se poursuit et le poids le plus important des achats de logements par des étrangers se trouve à Alicante (44%), qui se rapproche de plus en plus de la moitié de toutes les transactions. Viennent ensuite Santa Cruz de Tenerife (35,7%), Malaga (33,7%), les Baléares (31,5%), Gérone (29,9%), Murcie (23,8%), Las Palmas (22,1%), Almeria (19,9%), Tarragone (16%) et Castellón (14,5%).

Les Français achètent en Catalogne et région de Valence

Les nationalités ont des préférences géographiques et sont déterminantes dans la décision d'achat d'un bien immobilier en Espagne. L'annuaire montre que les Britanniques sont ceux qui achètent le plus en Andalousie (15,3%) et dans la région de Valence (9,9%), tandis que les Allemands optent pour les îles Baléares (38,2%), la région de Valence (6,3%) ou les îles Canaries (14,4%), et les Français pour la Catalogne (17,1%), avec une prédilection pour Gérone, et la région de Valence (5,6%). Dans les grandes provinces, comme Barcelone et Madrid, les achats des étrangers sont plus dispersés et les pourcentages sont plus faibles.

Quel type de logements?

Les logements de plus de 100 m2 prédominent sur le total, avec 34,5% de l'ensemble des achats par des étrangers. Les logements de taille moyenne, entre 60 et 80 m2, représentent 25,2% des transactions, suivis par les logements de 80 à 100 m2, avec 20%. La moitié des achats effectués par les Américains l'ont été pour des biens de plus de 100 m2, devant les Néerlandais (44,7%) et les Britanniques (41,9%). Tandis que le poids des petites logements de moins de 40 m2 a été donné aux nationalités des Argentins (10,9%), des Italiens (9,6%) et des Français (8,4%).

Les Français achètent le plus de logements anciens

Par type de logement, les Belges (24,3%), les Néerlandais (24,2%) et les Polonais (23,9%) sont ceux qui achètent le plus de logements neufs selon le poids de chaque nationalité. Pour l'achat de logements anciens, ce sont les Français (90,3%), les Argentins (89%) et les Irlandais (88,8%) qui ont le volume le plus élevé parmi leurs propres transactions.

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Presque 10% des achats des étrangers dépassent les 500.000 euros en valeur. Parmi ces achats, 49,6% correspondent à des citoyens de l'UE et 50,4% à des citoyens non européens. "Ces derniers sont ceux qui peuvent profiter de la mesure pour obtenir un permis de séjour, augmentant leur poids de 8,13 pp au cours de l'année dernière", rappelle le rapport.