Longtemps considérée comme l’un des marchés immobiliers les plus accessibles d’Europe du Sud, l’Espagne connaît une flambée des prix sans précédent. En dix ans, le logement y a augmenté de 81 %, bien davantage qu’en France ou en Italie. Une hausse qui redessine profondément les grandes villes du pays, de Madrid à Valence en passant par Barcelone ou Malaga, au point de faire du logement la première inquiétude des Espagnols.
L’Espagne n’est plus vraiment ce “bon plan” immobilier que regardaient autrefois les Européens du nord en quête de soleil et de mètres carrés abordables. En dix ans, le prix du logement y a bondi de 81 %, selon un rapport de Pisos.com fondé sur des données d’Eurostat. C’est trois fois plus qu’en France (+27 %) et cinq fois plus qu’en Italie (+16 %). Seul le Portugal affiche une trajectoire encore plus spectaculaire, avec une hausse de 164 % sur la même période.
Et le mouvement est loin de s’essouffler. D’après S&P Global, l’Espagne devrait même rester, jusqu’en 2028, le marché immobilier le plus dynamique d’Europe en matière de hausse des prix.
En Espagne, un marché immobilier sous pression permanente
Contrairement à d’autres périodes de surchauffe immobilière, le marché espagnol ne montre pour l’instant aucun signe d’effondrement. Pas de chute brutale en vue, ni de coup d’arrêt immédiat. Les ventes restent à des niveaux élevés, le crédit repart, et la demande continue de pousser.
En 2025, plus de 714.000 logements ont changé de mains en Espagne, un volume qu’on n’avait plus vu depuis les années de la bulle immobilière. Dans le même temps, plus de 500.000 prêts hypothécaires ont été accordés.
Pourquoi une telle pression ? D’abord parce que l’Espagne attire toujours plus d’habitants, d’investisseurs et d’acheteurs étrangers. Mais surtout parce que le nombre de foyers augmente plus rapidement que la population elle-même.
S&P souligne ainsi que les ménages progressent aujourd’hui bien plus rapidement que la démographie européenne. Vieillissement de la population, séparations plus fréquentes, télétravail, nouveaux modes de vie… Chacun veut plus d’espace, parfois pour vivre seul, parfois pour travailler autrement. Le bémol, c’est que l’offre ne suit pas.
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Un pays qui construit trop peu
C’est là que se situe, pour beaucoup d’experts, le vrai nœud du problème espagnol : le pays ne construit pas assez. Depuis plusieurs années, promoteurs, économistes et professionnels du secteur alertent sur un déficit structurel de logements qui se creuse progressivement.
Le rythme actuel des constructions ne suffit plus à absorber l’augmentation du nombre de ménages, particulièrement dans les grandes villes et les zones touristiques où la pression immobilière atteint des niveaux extrêmes.
Le secteur accumule les freins : procédures administratives interminables, manque de terrains disponibles, hausse du coût des matériaux, pénurie de main-d’œuvre dans le bâtiment, règles urbanistiques complexes. Autant de facteurs qui ralentissent la production de nouveaux logements au moment même où la demande explose.
À Madrid comme à Barcelone, cette mécanique finit par produire un marché sous tension permanente. La demande continue d’avancer. L’offre, elle, suit avec retard.
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Les grandes villes aspirées par la demande mondiale
La situation est particulièrement spectaculaire dans la capitale espagnole. En dix ans, les prix du logement y ont plus que doublé. Entre 2015 et 2025, ils ont grimpé de plus de 105 %, selon les données du Colegio de Registradores.
À Barcelone, le mètre carré tutoie désormais les 5.000 euros. Pour un appartement de 80 m², la facture approche les 400.000 euros avant même les taxes et les frais annexes. Il y a encore quelques années, de tels montants semblaient réservés à Paris ou à certaines capitales du nord de l’Europe.
Cette accélération est aussi liée à l’internationalisation croissante des grandes villes espagnoles. Dans plusieurs quartiers centraux de Madrid, la part des acheteurs étrangers a fortement progressé en une décennie. Dans le centre-ville, elle est passée de 19 % des acquisitions en 2015 à 34 % en 2025.
La capitale espagnole consolide ainsi sa place de hub international, à la fois terrain d’investissement, ville d’installation pour les expatriés et destination prisée des télétravailleurs étrangers attirés par le climat, la qualité de vie et des prix longtemps jugés compétitifs.
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Même phénomène sur le littoral et dans les îles. Les Baléares, les Canaries, la Communauté valencienne ou certaines zones de la côte méditerranéenne figurent parmi les marchés les plus tendus du pays, sous l’effet combiné du tourisme, des résidences secondaires et des achats internationaux.
Les jeunes exclus du marché
Pour beaucoup d’Espagnols, le problème ne se limite plus à la hausse des prix : c’est désormais l’accès même au logement qui se complique. Le marché continue de tourner, les ventes restent élevées, mais il exclut une partie de ceux qui voudraient encore y entrer.
Ferran Font, président de Pisos.com, résume ce décalage : les investisseurs continuent d’acheter, souvent avec un patrimoine déjà constitué, tandis que les primo-accédants peinent de plus en plus à suivre. Les jeunes, en particulier, s’éloignent peu à peu de la possibilité d’acheter leur premier logement.
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En moyenne, accéder à la propriété mobilise environ 35 % des revenus en Espagne, un niveau déjà élevé. Mais dans les grandes villes, devenir propriétaire sort progressivement de portée pour une partie des classes moyennes, tandis que les loyers continuent eux aussi de grimper. Résultat : le logement est devenu en 2026 la première préoccupation des Espagnols, devant le chômage ou l’immigration. Près de 43 % de la population cite désormais la crise immobilière parmi les principaux problèmes du pays.
Une crise appelée à durer ?
Pour de nombreux spécialistes du secteur, la flambée actuelle ne relève plus d’un cycle conjoncturel. Elle est désormais considérée comme structurelle.
Les prix devraient ainsi continuer de progresser dans les prochaines années, même si le rythme pourrait ralentir légèrement à partir de 2027. S&P anticipe encore des hausses de 7,4 % en 2027 puis de 6,2 % en 2028 en Espagne.
Les pistes avancées reviennent régulièrement aux mêmes priorités : construire davantage, accélérer les procédures urbanistiques, remettre des logements vacants sur le marché ou développer une offre plus accessible. Mais sur le terrain, les effets tardent à se faire sentir. Le paradoxe est là : l’Espagne séduit plus que jamais, mais cette attractivité finit aussi par exclure une partie de sa population.
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