Les 8 conseils clé pour éviter les locataires mauvais payeurs

Fixez un loyer ni trop bas ni trop élevé

Pour éviter les mauvais payeurs, il est conseillé de fixer un bon prix. Le loyer ne doit être ni trop élevé ni trop bas, mais adapté au bien et à la situation du marché.

Si le loyer est trop élevé, seul un petit nombre de personnes pourra se l'offrir et vous aurez un choix réduit. Cela peut conduire à une mauvaise décision quant au choix du locataire.

Si, au contraire, le prix est trop bas, vous risquez de recevoir tellement d'appels qu'en fin de compte, vous finirez par louer à quelqu'un par commodité plutôt que pour la sécurité qu'il vous offre. Faire visiter une maison prend du temps et, compte tenu du stock réduit de biens à louer, il y a généralement beaucoup de monde intéressé pour un seul bien.

Demandez une série de documents pour prévenir les impayés

Afin de connaître la solvabilité du candidat et d'éviter ainsi les locataires susceptibles de ne plus payer leur loyer, la première chose à faire est de vérifier sa situation financière et professionnelle. A cette fin, les documents suivants peuvent être (et sont généralement) demandés :

- Les fiches de paie des trois derniers mois pour justifier de leurs revenus.

- Contrat de travail: les contrats à durée indéterminée sont toujours plus appréciés que les contrats à durée déterminée.

- Dernière déclaration d'impôt sur le revenu ou déclarations d'impôt trimestrielles, si la personne exerce une activité indépendante (autonomo).

- Relevé bancaire indiquant le montant dont la personne dispose sur son compte.

Consulter le fichier des impayés

Mieux encore, la base de données des impayés immobiliers (BDMI) est sans aucun doute le meilleur moyen de prévenir les locataires défaillants. La consultation de la liste des locataires en retard de paiement est un processus simple et peu coûteux. Pour 4,90 euros, vous obtiendrez un rapport complet sur le profil du candidat en question, qui vous indiquera tout ce qui concerne ses locations précédentes, ainsi que s'il a des dettes auprès d'une quelconque entité.

Il vous suffit de fournir les coordonnées de la personne à consulter, ainsi qu'une autorisation signée de sa part. Dans un délai d'environ quatre heures les jours ouvrables, vous recevrez un rapport détaillé, y compris une analyse de risque en couleur de ce que signifierait une location à cette personne. Si le candidat est réticent ou refuse d'être consulté sur la liste des arriérés de loyers, mauvais signe...  

Assurance loyers impayés

Compte tenu des taux élevés de non-paiement des loyers en Espagne, cette assurance est devenue en quelques années un "must" pour les propriétaires. En effet, toute mesure visant à protéger les loyers est la bienvenue. L'assurance loyers impayés, bien que la forme dépende du type d'assurance et de la compagnie, protège le propriétaire dans le cas où celui-ci cesse de recevoir les loyers du locataire, en payant lui-même les montants dus. En outre, ce sont généralement eux qui trient les candidats et réalisent les études de solvabilité pour choisir le meilleur profil.

Attention aux fausses assurances loyers impayés qui se sont multipliées ces dernières années.

Autres garanties supplémentaires

Une autre barrière pour éviter les mauvais payeurs est de demander au candidat une garantie supplémentaire. La loi sur les baux urbains (LAU) prévoit une caution obligatoire d'un mois. Toutefois, elle autorise une garantie supplémentaire pouvant aller jusqu'à deux mois de loyer.

Autre possibilité, un garant peut également être ajouté au contrat de location. Cela garantit que quelqu'un paiera la dette en cas de non-paiement. Il peut s'agir d'un tiers ou d'une banque (un aval bancario).

Attestation de bon locataire

Le certificado de inquilino no moroso est un nouveau service particulièrement utile du portail immobilier idealista. Vous pouvez demander au candidat ce document (il lui en coûtera 9,90 euros) qui atteste qu'il n'a pas de dettes et qu'il n'a pas été défaillant lors de ses précédentes locations. Ce certificat rassemble des informations provenant de cinq bases de données et informe ainsi le propriétaire que le candidat ne figure dans aucune d'entre elles: BDMI (Base de données des locataires en retard de paiement, du groupe idealista); RIJ (Registre des impayés judiciaires); Icired (impayés déclarés dans les banques, les sociétés de télécommunications et d'autres organismes); Dossiers des compagnies d'assurance et même les fichiers sur le terrorisme et le blanchiment d'argent.

Demandez des références

Si le candidat locataire a déjà vécu dans un logement loué et que les relations avec le précédent propriétaire ont été bonnes, vous pouvez demander une lettre de recommandation avec des références. Il est toujours rassurant de connaître quelqu'un d'autre avec qui vous avez eu une relation locative.

Rédiger un bon contrat de location pour réduire les retards de paiement

Un autre conseil pour éviter les mauvais payeurs est de rédiger un contrat de location en bonne et due forme, le plus détaillé possible. Il doit contenir toutes les clauses et informations nécessaires à la location, sans laisser de place aux doutes qui pourraient conduire à un conflit. En outre, il est toujours conseillé d'ajouter au contrat une clause anti-paiement, qui permettra au propriétaire d'inclure le locataire dans la liste des mauvais payeurs si ce dernier cesse de payer le loyer. Là encore, si un candidat décide de ne pas signer le contrat parce qu'il contient cette clause, il vous appartient d'évaluer si vous souhaitez toujours le louer ou non à cette personne... Vous pouvez télécharger gratuitement de nombreux modèles sur internet (tels que ceux fournis par les portails immobiliers idealista ou fotocasa par exemple).