En 2014, selon le Colegio de registradores, les achats en Espagne de biens immobiliers par des étrangers se sont élevés à 13,01% des ventes du marché. En réalisant 10,27% des achats immobiliers étrangers, les Français sont les premiers investisseurs extérieurs juste derrière les Britanniques (et devant les Russes). Il faut dire que la chute du prix de l'immobilier depuis 2007 a suscité bien des intérêts de la part des étrangers souhaitant acheter une résidence secondaire au soleil. Mais attention à ne pas se précipiter au risque de commettre de grosses erreurs. Comment se déroule le processus d'achat immobilier en Espagne, comment ne pas se tromper, et quels sont les pièges à éviter ? Guide
(Photo libre.fr) Vous souhaitez achetez votre résidence secondaire ou même principale en Espagne ? Cela est compréhensible : un climat idéal, des paysages magnifiques, de la gastronomie, de la culture? la péninsule ibérique a beaucoup à offrir. Mais avant de vous lancer dans le grand bain de l'accession à la propriété en Espagne, bien s'informer. L'immobilier a chuté certes, mais la tendance remonte dernièrement. A vous de bien observer les marchés, et de recherchez quelle zone correspond le mieux à votre mode de vie. Le premier conseil à prendre en compte dans votre quête d'achat est de ne surtout pas vous précipiter. Prenez le temps de comparer, d'observer, de vous projeter dans différentes situations.
Le choix de l'agent immobilier
Il faut être vigilant à l'heure de rechercher une acquisition immobilière en Espagne. Vous allez tout naturellement vous tourner vers des professionnels du secteur. Et cela est souvent le cas lorsque des étrangers achètent un bien, ils le confient en gestion à des agences locales. Or le métier d'agent immobilier en Espagne n'est absolument pas réglementé. De ce fait, il s'agit d'un secteur libre : n'importe qui peut ouvrir une agence immobilière et se lancer dans ce commerce, sans avoir aucune formation spécifique. Afin de ne pas tomber dans les mains d'un charlatan, il est vivement conseillé de choisir un agent référencé auprès des regroupements professionnels de gestion immobilière que sont l'association Agente de Propiedad Inmobiliaria (API) ou la Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE). Sachez également qu'il n'y a pas de plafond de commissions fixé par la loi, chaque agence est libre d'appliquer les taux qu'elle souhaite. En général, la commission tourne autour de 5 à 10% du montant d'achat.
Sachez vous faire bien conseiller
Il est courant lors d'un achat immobilier en Espagne de consulter un avocat ou un spécialiste juridique en droit immobilier espagnol. Cette pratique est peu courante en France où le notaire gère une grande partie du processus. Mais ici, le recours à l'avocat est un outil essentiel afin d'être accompagné juridiquement. Seul un professionnel indépendant pourra vous donner un avis objectif sur le contrat que vous êtes en train de réaliser. Certains agents immobiliers vous déconseilleront le recours aux conseils d'un avocat, évoquant des frais élevés par rapport au service donné. Néanmoins ne vous y trompez pas : le coût d'un avocat est inférieur à la commission de l'agence immobilière et dérisoire par rapport au prix global d'un projet d'investissement. Mais un professionnel neutre dissocié du vendeur est un gage de sécurité supplémentaire pour les acheteurs étrangers.
Piège n°1 : acheter sans connaître la zone
Cet avertissement s'adresse tout particulièrement aux investisseurs étrangers qui ne résident pas en Espagne, et viendront en vacances pour visiter des biens. Tout d'abord, il faut bien avoir à l'esprit que l'on ne peut pas se faire une idée très claire de la qualité de vie d'une zone en y passant seulement quelques jours. Il faudra donc se renseigner au maximum sur les infrastructures et les services dont dispose le quartier dans lequel vous projetez d'habiter. Beaucoup de personnes ont eu la malheureuse découverte d'avoir acheté un appartement sur plan par exemple, dans une zone ou aucun transport en commun ne passe, et aucun commerce ne s'est installé ! Avant de sauter le pas, il faut savoir où sont les services administratifs alentours, quels transports desservent la zone, si les commerces sont éloignés, où est le médecin le plus proche? Car malheureusement le littoral espagnol a vu se multiplier les villes fantômes : des lotissements isolés et inhabités, que les constructeurs bradent pour s'en débarrasser.
Piège n°2 : ne pas vérifiez l'acte de propriété
Lorsqu'un acheteur est intéressé par un bien et souhaite engager une procédure de vente, il lui est conseillé de vérifier les données liées à la propriété du bien. Il ne faut surtout pas confier aveuglement en la personne que vous avez en face, aussi sympathique soit-elle. Un conseil avisé : vérifiez les données relatives à la propriété et consultez le registre de conservation des hypothèques. Les problèmes les plus couramment rencontrés par des acheteurs sont la découverte que la propriété est achetée sans existence de titre légal, la vente du même bien à plusieurs acheteurs différents, les propriétés illégales car construites sans permis, les biens vendus carrément avec de faux actes de propriétés, ou encore des biens vendus alors qu'ils sont encore gagés. Bien que vous soyez dans ce cas victime du vendeur, ce sera bien vous qui aurez à répondre de ces problèmes si vous achetez ce type de bien. Alors avant de s'engager dans des procédures périlleuses, il faut absolument que vous vérifiez le registre des propriétaires (cadastre) avec les données du "Relevé de propriété" que vous fournit l'agent immobilier avant l'opération. Il est également conseillé de réclamer une copie de la preuve de paiement des derniers impôts fonciers, car le document présentera de précieuses informations sur le bien (superficie, référence, adresse exacte...) Vous pourrez ainsi vérifier la conformité des éléments qui vous sont communiqués en consultant le cadastre à l'aide du numéro de "finca registral".
Piège n°3 : Prendre des risques inutiles
La chute du marché immobilier a poussé les vendeurs espagnols à faire de très belles offres. Mais cela n'est pas une raison pour foncer dans une procédure d'achat sans un minimum de sécurité. Certains acquéreurs étrangers oublient des règles élémentaires lors d'un achat en Espagne. Il est évident que si vous vous présentez avec de grandes quantités d'argent en liquide, vous risquez de repartir "timado", c'est à dire escroqué. Les arnaques existent, et il faut savoir détecter les pratiques douteuses. N'hésitez pas à bien vérifier que vous n'avez pas affaire un arnaqueur. Si vous récupérez le numéro de licence de l'agent immobilier que vous avez en face de vous, vous pouvez vérifier s'il est bien enregistré auprès des professionnels reconnus. De même, il faut bien s'assurer que l'avocat que vous choisissez est bien enregistré auprès de l'ordre des avocats de la province concernée. Et ne comptez pas non plus sur les professionnels qui interviendront au long de la procédure juridique pour certifier la qualité des travaux du constructeur. A vous de bien vous renseigner. Mais les offres "trop alléchantes" où l'on vous pousse à acheter dans la précipitation doivent vous alerter sur le risque de vous retrouver avec un appartement inexistant ou une maison insalubre dont le constructeur a disparu.
Le processus d'achat immobilier
Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous correspond, vous pouvez engager la procédure d'achat qui se déroulera en trois étapes.
Dans un premier temps il vous faudra réserver le bien immobilier choisi en versant un acompte. Voilà pourquoi les personnes ne résidant pas en Espagne devront dès lors demander un NIE et ouvrir un compte bancaire en Espagne. Le montant de l'acompte n'est pas nécessairement proportionnel au montant de la transaction. Généralement cette réservation est signée au nom du vendeur par l'agent immobilier lui-même.
Ensuite, le futur acquéreur signera un compromis de vente avec le vendeur (contrato privado de compraventa). Ce document reprendra tous les éléments relatifs au bien et aux parties du contrat. Ce compromis doit comporter une clause empêchant le vendeur de vendre à une autre personne sans le versement d'une indemnité à l'acheteur. C'est votre garantie de maintenir le vendeur engagé.
Enfin, les deux parties se présenteront devant un notaire pour signer l'acte de vente authentique (la escritura), et récupérer les clefs contre paiement du bien. La répartition des frais de procédure (notaire, impôts, liquidations) doit être clairement définie dès la création du compromis de vente. 
? bien définir ce que l'on cherche au préalable
? bien se renseigner sur la zone sur laquelle se situe le bien que l'on vous présente
? prendre conseil auprès d'un avocat ou d'un spécialiste juridique
? Vérifier l'acte de propriété du bien auprès du cadastre
? Vérifier le professionnalisme et la situation du promoteur dans le cas d'une construction en cours
? Bien estimer les coûts de restauration
? Ne pas surestimer la revente ou la location dans le cas d'un investissement locatif.
Perrine LAFFON (lepetitjournal.com ? Espagne) Mardi 19 mai 2015
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