Equance: "Les nouvelles formes d’investissement immobilier"

Écrit par Nicolas Saignol Equance : Gestion de patrimoine privée en Espagne

Publié le 10 mai 2019, mis à jour le 15 juillet 2020

Equance organisait les 9 et 10 avril dernier une série de deux conférences à Barcelone et à Madrid intitulées "Les nouvelles formes d’investissement immobilier".

Ces conférences ont été l’occasion de revenir sur l’année 2018 au cours de laquelle beaucoup d’investisseurs ont eu du mal à faire fructifier leur épargne. En cause : le mauvais comportement des marchés actions, mais aussi le maintien des taux à des niveaux toujours bas en Europe, voire même négatifs sur le segment monétaire, n’offrant aucune opportunité d’investissement intéressante. Quant aux fonds en euros d’assurance-vie, leurs rendements continuent de se contracter et s’ancrent désormais sous le niveau de l’inflation.

Dans ce contexte, il devient nécessaire d’orienter les projets d’investissement vers d’autres types de placements en 2019 : il apparaît que l’immobilier et le non-côté arrivent à tirer leur épingle du jeu dans l’éventail des solutions d’investissement.

L’essentiel à retenir

Si les marchés financiers remontent au premier quadrimestre 2019, l’incertitude sur le maintien de la croissance reste à l’esprit, et est liée aux événements politiques mondiaux. En ce sens, les préconisations d’investissements se concentrent sur les solutions immobilières pertinentes : les SCPI et le non-côté.

Zoom sur les SCPI, avec Gaëlla HELLEGOUARCH, Directrice commerciale de Paref Gestion

Les Français ne se trompent pas lorsqu’ils envisagent d’investir leur patrimoine en immobilier. Cette classe d’actifs constitue à la fois une valeur-refuge et un formidable vecteur de performances à long terme. Acheter un bien immobilier pour le louer comporte néanmoins des contraintes : frais de notaire, fiscalité et recherche d’un locataire notamment.

Le débat occasionné sur le sujet "immobilier" a été l’occasion de discuter des solutions à cette problématique, allant des stratégies les plus pertinentes à retenir aux solutions permettant d’optimiser sa fiscalité…

La Société Civile de Placement Immobilier particulier. Vous ne détenez par le bien immobilier en physique, mais vous en percevez les loyers. On investit, pour vous, dans un véhicule juridique (la SCPI à proprement parler) géré par une société de gestion qui utilise l'argent des investisseurs dans l’acquisition d’immeubles. Par la suite, après déduction des frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues.
On n'investit donc pas dans de l'immobilier au sens classique du terme mais dans une société qui investit dans l'immobilier.

Les SCPI constituent une solution intéressante "tout en un" dès lors qu’elles permettent d’investir en immobilier en déléguant l’ensemble des démarches de gestion à des sociétés spécialisées. L’investisseur n’a donc rien à faire pour percevoir un revenu principalement composé de loyers et de plus-values de cessions d’immeubles tertiaires, qui constituent la cible d’investissement principale de ces solutions.

Gaëlla Hellegouarch a également souligné l’intérêt qu’offrent les SCPI dont les biens sont situés en Allemagne : le marché immobilier allemand est connu pour sa résilience et sa qualité et offre des perspectives d’investissement toujours attractives.

Enfin il a été rappelé que la qualité de non-résident fiscal confère un statut préférentiel notamment sur les solutions d’investissement immobilier à l’étranger avec une fiscalité profitable dès lors que l’on compare à la fiscalité immobilière française, tant d’un point de vue de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) que sur la fiscalité de revenus fonciers de source française devenues aujourd’hui très lourdes voir dans certains cas confiscatoires.

L’avis de Nicolas SAIGNOL et Olivier RIEU, Consultants EQUANCE en Espagne

Cette solution d’investissement immobilier présente des avantages non négligeables pour les Français expatriés en Espagne. Sécurité grâce à la mutualisation et diversification de votre épargne investie ; perméabilité aux fluctuations des marchés financiers ; recherche du rendement optimisé ; rétributions mensuelles ou trimestrielles ; délocalisation des problèmes de gestion lié aux biens immobiliers ; fiscalité attractive et sans impact sur l’IFI selon les SCPI sélectionnées ; etc.

Cette solution peut être financée via des liquidités, mais peut se faire à crédit, notamment avec des taux d’emprunt historiquement bas.

Zoom sur le non-côté, avec Xavier ANTHONIOZ, Président de 123 Investment Managers

Le non-côté est l’autre solution innovante d’investissement en immobilier.

Au travers des Fonds immobiliers qui co-financent des opérations de promotions immobilières, vous investissez dans un portefeuille diversifié d’opérations de promotion immobilière et de marchands de biens résidentiels en France.
Le fonds va investir dans plusieurs projets portés par des partenaires expérimentés et disposant d’une solide expertise sur leur marché. L’objectif est de constituer un portefeuille diversifié de projets offrant un rendement annuel net investisseur cible intéressant à horizon 3 ans.

À ce titre, le fonds investira selon deux modèles, avec deux niveaux de risque différents :

1) d’une part sous forme de financement obligataire des promoteurs ou marchands de biens pour accompagner leur développement ;

2) d’autre part en capital (actions) ou compte courant en direct dans des opérations de promotion immobilière et de marchand de biens aux côtés d’acteurs sélectionnés par 123 IM.

L’autre formule également évoquée est celle d’un fonds constitué d’un portefeuille d’obligations convertibles en actions de sociétés non cotées à hauteur de 90% maximum de son actif (minimum 10 Entreprises Cibles différentes, l’ensemble des investissements dans les titres d’un unique émetteur ne pouvant représenter plus de 10% de l’actif total du Fonds). Les obligations que portera le Fonds convergeront toutes vers une échéance cible à 5 ans.

Le financement obligataire est dit "intermédiaire" car il se situe en termes de rendement-risque entre le financement bancaire et le financement en actions. Ainsi, en contrepartie d’un profil de risque moins élevé, l’investissement en obligations dispose de perspectives de rendement moins importantes que l’investissement sous forme d’actions.

Le Fonds investira exclusivement en France et en Zone Euro et privilégiera les secteurs de l’économie présentielle comme l’hôtellerie, les campings, les EHPAD, les résidences pour séniors, les écoles privées, les pharmacies, les crèches et l’immobilier, sans que cette liste ne soit exhaustive. Ces secteurs ont tous pour dénominateur commun des fondamentaux solides, des secteurs qui exploitent des actifs tangibles et dont le mode de fonctionnement est compréhensible pour l’investisseur.

L’avis de Nicolas SAIGNOL et Olivier RIEU, Consultants EQUANCE en Espagne

Le non-côté en immobilier permet d’accompagner la croissance des acteurs de l’économie résidentielle. L’intérêt d’une telle solution réside dans la perméabilité totale aux évolutions négatives des marchés financiers. Nous le voyons régulièrement, parfois à coup de communication sur les réseaux sociaux, un tweet négatif peut avoir des répercutions en décroissance des marchés. Le non-côté est décorrélé de ces effets. Il existe, aujourd’hui, une multitude d’instruments adaptés à chaque profil d’investisseurs.

Vous l’aurez compris, l’importance d’entamer une réflexion stratégique sur les objectifs patrimoniaux à court, moyen et long terme propres à chacun est nécessaire. Il ne faut pas hésiter à simplifier et réorganiser ses actifs afin de se donner les moyens d’atteindre ses objectifs tels que la préparation de la retraite, la protection du conjoint, le financement des études des enfants et au sens large, la sécurité financière de chaque famille.

Dans un environnement incertain, les solutions classiques proposées par les acteurs bancaires et autres intermédiaires ne répondent plus que sommairement aux évolutions de l’économie et offrent une capacité évolutive réduite.

Néanmoins, des solutions innovantes permettant de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux à la fois existent. Certaines d’entre elles ont été présentées lors de cette conférence, mais il faut retenir que ces solutions ne valent rien s’il elles ne font pas partie intégrante d’une réflexion sur mesure prenant en compte des attentes de chacun pour l’avenir et celui de ses proches.

Qui est Equance

Le groupe Equance est spécialisé dans le conseil en Gestion Privée pour le compte de résidents et de non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau de consultants en Gestion Patrimoniale, répartis sur le territoire français et dans plus de 50 pays à travers le monde. Fort des 30 ans d’expérience de ses associés, le Groupe Equance s’est imposé parmi les leaders en Gestion patrimoniale et défiscalisation des Français de l’étranger.

Notre expertise bénéficie d’une forte reconnaissance par la profession : en 2018, Equance est nommée, pour la 4e année consécutive, par le magazine Décideurs comme un des cabinets "Incontournables" en termes de conseil en gestion de patrimoine.

Equance a été fondée en 2005 par Olivier Grenon-Andrieu, qui est aujourd’hui le Président. Didier Bujon, associé, occupe les fonctions de Directeur Général.