Le couple performance / risque associé aux SCPI

Cette intervention vise à garantir une information claire, exacte et non trompeuse pour les épargnants, conformément aux obligations réglementaires en vigueur. Comme tout placement, l’investissement en SCPI comporte des risques qu'il est essentiel de comprendre avant de s'engager. 

Des performances affichées trompeuses

Contexte de l'intervention de l'AMF

Au cours des derniers mois, l'AMF a constaté que certains discours commerciaux relatifs aux SCPI étaient déséquilibrés, voire trompeurs. Ces pratiques peuvent induire les investisseurs en erreur quant aux performances réelles des SCPI et aux risques associés. Face à ces dérives, le régulateur a tenu à rappeler les obligations des sociétés de gestion et des distributeurs en matière de communication financière.

Obligations des acteurs du marché

Les sociétés de gestion de portefeuille et les distributeurs, y compris les conseillers en investissements financiers, sont tenus de fournir une information transparente et équilibrée aux épargnants. Cette information doit être claire, exacte et non trompeuse. Tout manquement à ces principes peut engager la responsabilité de l'acteur concerné et entraîner des sanctions disciplinaires.

Communication des indicateurs de performance

L'AMF insiste sur le fait que toute communication relative au taux de distribution d'une SCPI, comme pour le classement des meilleures SCPI,  doit être systématiquement accompagnée d'un indicateur de performance plus global. Ce dernier doit intégrer l'évolution du prix des parts sur la même période. En effet, le taux de distribution, calculé comme le ratio des dividendes versés en année n sur le prix de la part au 1er janvier de l'année n, peut être trompeur si le prix de la part a diminué. Dans ce cas, le taux de distribution augmente mécaniquement, ce qui ne reflète pas nécessairement une amélioration de la performance réelle de la SCPI.

Rappel des risques sur les SCPI

Risque de perte en capital

Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, principalement en fonction de la conjoncture immobilière et de la gestion du patrimoine par la société de gestion. Une mauvaise gestion ou une dégradation du marché immobilier peut entraîner une diminution de la valeur des parts. Il est donc crucial de sélectionner une SCPI gérée par une société reconnue pour son expertise et sa rigueur.

Rendement non garanti

Les revenus distribués par une SCPI proviennent des loyers perçus. Si certains locataires rencontrent des difficultés financières ou si des biens restent vacants, cela peut affecter le montant des loyers perçus et, par conséquent, le rendement distribué aux investisseurs. Bien que la diversification du portefeuille immobilier de la SCPI permette de mutualiser ce risque, il n'est jamais totalement éliminé.

Risque de liquidité

Les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que d'autres actifs financiers tels que les actions. La revente des parts peut prendre du temps, surtout en période de marché immobilier défavorable. Les SCPI à capital variable disposent généralement de mécanismes pour assurer une certaine liquidité, mais celle-ci n'est pas garantie. Il est donc recommandé d'envisager un investissement en SCPI sur le long terme.

Risque de fluctuation des revenus locatifs

Les revenus d'une SCPI proviennent principalement des loyers perçus auprès des locataires. Si certains locataires rencontrent des difficultés financières ou si des biens immobiliers restent vacants pendant une période prolongée, cela peut entraîner une baisse des revenus locatifs. Cette fluctuation peut affecter le rendement global de la SCPI.

Risque de variation de la valeur des actifs immobiliers

La valeur des biens immobiliers détenus par une SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. Une baisse de la valeur des actifs peut affecter la valeur des parts de la SCPI. Il est donc essentiel de suivre l'évolution du marché immobilier et de la valorisation des actifs détenus par la SCPI.

Risque sur la liquidité des parts

Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que d'autres formes d'investissement. Il peut être plus difficile de vendre ses parts rapidement, surtout en cas de marché immobilier peu favorable. Les investisseurs doivent être conscients de ce risque et envisager un horizon d'investissement à long terme.

Risque de défaut de la Société de Gestion

La société de gestion est responsable de la sélection, de l'acquisition et de la gestion des biens immobiliers de la SCPI. Si elle rencontre des difficultés financières ou opérationnelles, cela peut avoir un impact négatif sur la performance de la SCPI. Il est donc important de s'informer sur la solidité et la réputation de la société de gestion avant d'investir. 

Risque de concentration géographique ou sectorielle

Certaines SCPI peuvent concentrer leurs investissements dans une zone géographique spécifique ou un secteur particulier (bureaux, commerces, santé, etc.). Cette concentration peut augmenter le risque si la zone ou le secteur en question connaît une baisse d'activité ou des difficultés économiques. La diversification géographique et sectorielle est donc un élément clé à considérer lors du choix d'une SCPI.

Risque fiscal

Les revenus générés par une SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Selon la situation fiscale de l'investisseur, cela peut entraîner une imposition significative. De plus, les règles fiscales peuvent évoluer, affectant la rentabilité nette de l'investissement. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour évaluer l'impact fiscal de l'investissement en SCPI.

Risque de taux d'intérêt

Les fluctuations des taux d'intérêt peuvent influencer la performance des SCPI. Une hausse des taux peut rendre d'autres placements plus attractifs, tandis qu'une baisse peut favoriser l'investissement immobilier. Les investisseurs doivent donc être attentifs à l'évolution des taux d'intérêt et à leur impact potentiel sur les SCPI.

Risque de performances passées non indicatives des performances futures

Les performances passées d'une SCPI ne garantissent pas ses performances futures. Une SCPI ayant affiché de bons rendements par le passé peut voir ses performances se dégrader en raison de divers facteurs économiques ou de gestion. Il est donc essentiel de ne pas se fier uniquement aux performances historiques lors de la sélection d'une SCPI.