Assurance vie ou SCPI : que choisir ?

Alors, comment choisir entre une assurance vie et une SCPI en 2025 ? Rendement, fiscalité, liquidité, horizon de placement… Cet article fait le point, de manière claire et pédagogique, pour aider les épargnants à comprendre les atouts et limites de chaque solution, avant de décider laquelle correspond le mieux à leur profil et à leurs projets financiers.

 

Comprendre le fonctionnement de ces deux placements

 

L’assurance vie : une enveloppe d’épargne souple et fiscalement avantageuse

L’assurance vie reste, année après année, le placement préféré des Français. Ce succès s’explique par sa grande flexibilité : il s’agit avant tout d’une enveloppe fiscale, qui permet d’investir sur différents supports selon son profil et ses objectifs.

On distingue principalement deux types de supports :

- Le fonds en euros, sécurisé, dont le capital est garanti et les intérêts définitivement acquis chaque année.

- Les unités de compte (UC), investies sur des supports plus dynamiques (actions, obligations, immobilier, etc.), offrant un potentiel de rendement supérieur mais avec un risque de perte en capital.
 

L’un des grands avantages de l’assurance vie réside dans sa fiscalité dégressive dans le temps. Après huit ans de détention, les retraits bénéficient d’un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple). En cas de décès, elle offre aussi une transmission du capital avantageuse, notamment grâce à l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans.

Enfin, la liquidité du contrat constitue un atout majeur : les fonds restent accessibles à tout moment, sous forme de rachat partiel ou total, sans contrainte de durée d’investissement.

 

La SCPI : un placement immobilier accessible et mutualisé

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer soi-même les biens. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur détient une fraction d’un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, entrepôts, santé, etc.) géré par une société de gestion agréée.

Ce modèle repose sur un principe simple : la société collecte des capitaux auprès d’épargnants, acquiert des immeubles professionnels, puis redistribue les loyers perçus sous forme de revenus trimestriels. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI se situait autour de 4,5 à 5 %, un rendement attractif comparé à d’autres placements à faible risque.

Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque lié à la variation du rendement et à la liquidité du marché.

L’un des grands atouts de la SCPI réside dans son accessibilité. Il est possible d’y investir à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. De plus, la mutualisation des risques (sur plusieurs dizaines de locataires et d’actifs) limite l’impact d’un éventuel impayé ou d’une vacance locative.

Cependant, la SCPI reste un placement immobilier de long terme. Elle n’offre pas la même liquidité qu’une assurance vie : la revente des parts peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon les conditions de marché. En contrepartie, elle permet d’accéder à l’immobilier professionnel, historiquement plus stable et performant que le résidentiel à long terme.

 

Assurance vie vs SCPI : quelles différences ?

 

Objectifs patrimoniaux : sécuriser ou dynamiser son épargne ?

L’assurance vie et la SCPI ne répondent pas au même objectif d’investissement.
L’assurance vie est avant tout une solution d’épargne modulable, permettant de combiner sécurité et performance selon les supports choisis. Elle s’adresse aux épargnants qui recherchent de la souplesse, une liquidité rapide et une gestion simplifiée de leur capital.

La SCPI, de son côté, vise un objectif différent : générer des revenus réguliers issus de l’immobilier, avec une perspective de rendement supérieur sur le long terme. Ce placement s’adresse davantage à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine et accepter un risque de moindre liquidité en échange d’un revenu potentiellement plus élevé.

Ainsi, choisir entre SCPI et assurance vie dépend surtout de sa tolérance au risque, de son horizon d’investissement et de son besoin de disponibilité du capital. Les deux placements peuvent parfaitement coexister dans une même stratégie patrimoniale.

 

Fiscalité : deux régimes distincts à connaître

Sur le plan fiscal, les différences sont notables.
Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %). Pour les investisseurs les plus imposés, cette fiscalité peut être allégée via des solutions comme le démembrement ou l’investissement en SCPI européennes, dont les revenus sont souvent imposés à l’étranger.

L’assurance vie, à l’inverse, bénéficie d’un cadre fiscal très avantageux, surtout sur le long terme. Après huit ans, les gains sont partiellement exonérés grâce à un abattement annuel, et la fiscalité en cas de rachat dépend du montant des gains retirés, pas du capital total. De plus, en cas de décès, la transmission du contrat à des bénéficiaires est particulièrement optimisée sur le plan successoral.

En résumé, la SCPI privilégie le rendement immédiat tandis que l’assurance vie optimise la fiscalité dans la durée.

 

Liquidité et disponibilité : un critère clé à ne pas négliger

Sur ce point, l’assurance vie a un net avantage. Les rachats partiels peuvent être effectués à tout moment, même si des frais ou délais de quelques jours s’appliquent. Cette liquidité quasi permanente en fait un placement adaptable à tous les moments de la vie : projets, retraite, transmission, imprévus.

La SCPI, en revanche, est un placement à long terme, généralement conseillé sur une durée minimale de 8 à 10 ans. Les parts ne se revendent pas instantanément : leur valeur dépend du marché secondaire, et des frais d’entrée (de 8 à 10 % en moyenne) peuvent réduire la rentabilité en cas de sortie anticipée.

Autrement dit, l’assurance vie est une réserve d’épargne flexible, quand la SCPI constitue plutôt un levier de rendement durable à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.

 

SCPI et assurance vie : des placements complémentaires

Plutôt que de les opposer, il est souvent plus pertinent de combiner la SCPI et l’assurance vie au sein d’une même stratégie d’épargne. Ces deux placements répondent à des logiques différentes mais compatibles, permettant d’équilibrer rendement, sécurité et disponibilité.

 

Diversifier son épargne entre immobilier et supports financiers

La première vertu de cette combinaison réside dans la diversification.
L’assurance vie permet de répartir son capital entre plusieurs supports : fonds euros pour la stabilité, unités de compte pour la performance. La SCPI, quant à elle, ajoute une exposition directe à l’immobilier professionnel, un actif tangible moins corrélé aux marchés financiers.

Cette approche offre un meilleur équilibre global : les revenus potentiels de la SCPI peuvent compenser la baisse des rendements des fonds euros, tandis que la liquidité de l’assurance vie peut contrebalancer la rigidité du placement immobilier.

 

Investir en SCPI via une assurance vie

Une autre option consiste à intégrer des SCPI directement au sein d’un contrat d’assurance vie.
Cette formule combine les avantages fiscaux et la souplesse de gestion de l’assurance vie avec la performance de l’immobilier locatif. L’épargnant bénéficie ainsi d’un accès facilité aux SCPI, sans subir les mêmes contraintes de liquidité qu’en détention directe.

Cependant, il faut savoir que les rendements servis via une assurance vie peuvent être légèrement inférieurs à ceux obtenus en direct, car l’assureur prélève des frais de gestion sur le contrat.

 

Un duo pertinent pour construire son patrimoine à long terme

Associer assurance vie et SCPI, c’est combiner sécurité, rendement et fiscalité optimisée.
L’assurance vie offre une base stable et transmissible, tandis que la SCPI apporte une source régulière de revenus complémentaires. Ensemble, elles constituent un binôme cohérent pour diversifier son patrimoine, préparer la retraite ou anticiper la transmission familiale.

 

Comment choisir selon son profil d’investisseur ?

Le choix entre SCPI et assurance vie dépend avant tout du profil et des objectifs de chaque épargnant. Il n’existe pas de solution universelle, mais des placements plus ou moins adaptés selon la tolérance au risque, la durée d’investissement, et les besoins de liquidité.

 

Profil prudent : privilégier la sécurité et la disponibilité

L’investisseur prudent recherche avant tout la sécurité du capital et la stabilité des rendements. Dans ce cas, l’assurance vie apparaît comme le placement de référence, notamment via les fonds euros à capital garanti. Elle permet de faire fructifier son épargne sans risque de perte en capital, tout en gardant la possibilité de retirer des fonds à tout moment.

Ce profil peut néanmoins diversifier une petite part de son contrat (5 à 10 %) sur des SCPI logées dans l’assurance vie, pour dynamiser légèrement son rendement sans trop s’exposer.

 

Profil équilibré : chercher un compromis entre rendement et stabilité

L’investisseur équilibré est prêt à accepter une part de risque mesurée pour espérer un rendement supérieur à l’inflation. Il peut ainsi répartir son patrimoine entre :

- une assurance vie multi-supports, combinant fonds euros et unités de compte,

- et une SCPI de rendement, orientée sur des actifs tertiaires (bureaux, santé, logistique…).
 

Cette approche mixte permet de diversifier les sources de performance tout en maintenant un bon niveau de sécurité et de liquidité.

 

Profil dynamique : viser la performance sur le long terme

Le profil dynamique privilégie la rentabilité potentielle au détriment de la liquidité immédiate.
La SCPI en détention directe devient alors un levier central, notamment pour ceux qui souhaitent générer des revenus réguliers ou préparer la retraite. 

L’assurance vie peut, dans ce cas, jouer un rôle complémentaire en hébergeant des supports plus risqués (actions, ETF, immobilier coté) ou en optimisant la fiscalité successorale.

Entre SCPI et assurance vie, il ne s’agit pas de choisir un camp, mais plutôt de trouver le bon équilibre. Ces deux placements se complètent plus qu’ils ne s’opposent : la SCPI offre un rendement immobilier attractif et régulier, tandis que l’assurance vie garantit souplesse, sécurité et avantages fiscaux à long terme.

Le bon choix dépendra toujours de votre horizon d’investissement, de votre profil de risque et de vos objectifs patrimoniaux. Dans bien des cas, associer les deux permet de construire un patrimoine diversifié, à la fois solide et performant, capable de résister aux aléas économiques.