La valeur de reconstitution : un indicateur essentiel pour l'investisseur en SCPI

L’analyse menée par Louve Invest sur 89 SCPI permet de mieux comprendre l’évolution de cette donnée entre 2018 et 2024. Voici un tour d’horizon complet de ses implications, ses tendances récentes et des opportunités qu’elle peut révéler.

 

 

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution correspond au montant qu’il faudrait engager pour racheter à l’identique l’ensemble des actifs d’une SCPI, frais compris. Elle intègre donc :

• La valeur d’expertise des biens immobiliers,
• Les actifs financiers détenus,
• Les frais d’acquisition (notamment fiscaux et notariaux).

Elle est déterminée semestriellement par un expert indépendant, à la demande de la société de gestion. Cette valeur joue un rôle fondamental dans le calcul du prix de souscription : la réglementation impose que ce dernier reste dans une marge de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution.

Lorsque le prix de part est en dessous de cette valeur, on parle de décote. À l’inverse, une surcote traduit un prix supérieur à la valeur des actifs nets reconstitués.

Une tendance baissière amorcée en 2022

De 2018 à 2022, la valeur de reconstitution des SCPI a globalement stagné. Cette période a été marquée par une certaine stabilité des marchés immobiliers professionnels. Toutefois, à partir de 2022, une dégradation s’est amorcée, amplifiée en 2023. En deux ans, la baisse moyenne observée sur l’échantillon étudié dépasse 8 %.

Cette correction n’a pas été uniforme : elle est surtout portée par certaines SCPI historiques, fortement exposées aux bureaux et moins réactives dans la gestion de leurs actifs. En 2024, la tendance reste négative, mais la baisse se concentre sur une minorité de fonds. Seules 9 SCPI, soit environ 10 % de l’échantillon, ont revu leur prix de part à la baisse cette année.

Une forte disparité selon les secteurs

L’étude souligne d’importantes divergences sectorielles dans l’évolution de la valeur de reconstitution :

• Les SCPI investies dans les bureaux sont les plus affectées. En raison des changements d’usage (baisse de l’occupation, télétravail), la demande se contracte et les valorisations suivent.
• Le secteur résidentiel, après avoir connu un regain d’intérêt post-pandémie, entame une phase descendante, probablement en lien avec la hausse des taux et la pression sur le pouvoir d’achat.
• Les commerces, hôtels et établissements de santé affichent également une tendance baissière persistante depuis plusieurs exercices.
• En revanche, la logistique tire son épingle du jeu, grâce à la montée en puissance du e-commerce.
• Enfin, les SCPI diversifiées, souvent plus récentes, s’en sortent mieux. Leur stratégie multisectorielle leur permet d’ajuster rapidement leurs allocations.

Une géographie qui influe sur la performance

La localisation des actifs joue également un rôle majeur dans la dynamique des valeurs de reconstitution.

Les SCPI majoritairement investies en France sont globalement plus exposées à la baisse. Historiquement tournées vers les bureaux, elles subissent plus directement la dévalorisation de ce segment. À l’inverse, les SCPI positionnées sur l’Europe, souvent plus jeunes et plus diversifiées, montrent une meilleure résistance.

Après une baisse en 2023, les valeurs de reconstitution des SCPI européennes se stabilisent, voire se redressent légèrement en 2024. Leur capacité à sélectionner les zones les plus dynamiques du continent constitue un atout certain en période de repli.

Décote : un critère stratégique pour l’investisseur

Investir dans une SCPI en décote peut représenter une réelle opportunité. Cela signifie que l’on acquiert une part à un prix inférieur à la valeur intrinsèque de son patrimoine.

Plusieurs SCPI affichent une décote proche des 10 %, limite autorisée par la réglementation. C’est le cas de SCPI comme Epsicap Nano, Alta Convictions, ou encore Cristal Life. Certaines d’entre elles disposent d’un portefeuille solide et d’une stratégie de gestion dynamique, ce qui laisse espérer une revalorisation future.

À noter : certaines SCPI ayant connu une forte décote en 2023 ont depuis ajusté leur prix de souscription à la hausse. C’est le cas par exemple de Sofidynamic ou Cœur d’Europe, tout en conservant un écart favorable à l’entrée.

À l’inverse : des SCPI toujours en surcote

Certaines SCPI conservent une surcote malgré un ajustement de leur prix de part. Parmi elles, on retrouve notamment Primopierre, Edissimmo ou Rivoli Avenir Patrimoine. Ces situations peuvent être perçues comme des signaux de vigilance, d’autant plus si la surcote persiste malgré la baisse des valorisations immobilières.

Les investisseurs doivent rester attentifs à ces écarts, qui pourraient annoncer de futures baisses de prix, notamment si la réévaluation du patrimoine continue sur la même trajectoire.

Prix de part : ce qui a changé en 2024

Les mouvements sur les prix de parts sont restés limités en 2024. La majorité des SCPI n’a pas procédé à de modification, malgré la publication des valeurs de reconstitution de mi-année.

• Neuf SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de part.
• Six SCPI ont été revalorisées à la hausse.

Ce faible nombre de mouvements traduit la prudence des sociétés de gestion, qui préfèrent attendre d’y voir plus clair avant de modifier leur prix de souscription.

Il faut également rappeler qu’une baisse du prix de part peut mécaniquement entraîner une hausse du taux de distribution, sans que le dividende lui-même n’augmente. Cela peut donner une illusion de meilleure performance, alors qu’il s’agit uniquement d’un effet de base.

Comment arbitrer son portefeuille de SCPI dans ce contexte ?

Pour les investisseurs, plusieurs stratégies peuvent être envisagées en fonction de leur situation.

• Vous souhaitez investir maintenant : privilégiez les SCPI récentes, bien diversifiées, et affichant une décote importante. Une attention particulière doit être portée à la qualité du patrimoine et à la transparence de la gestion.
• Vous détenez déjà un portefeuille diversifié : il peut être pertinent d’effectuer quelques ajustements en transférant des lignes en surcote vers des SCPI plus opportunes, tout en gardant une vision long terme.
• Vous avez investi récemment : sauf besoin impératif, il est préférable de patienter. Un horizon inférieur à 8 ans rend l’investissement rarement rentable, compte tenu des frais d’entrée.

Il est utile de rappeler que la durée moyenne de détention d’une SCPI en France est de 22 ans. L’approche long terme reste la meilleure façon d’en lisser les cycles et d’en maximiser la rentabilité.

En conclusion sur la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution constitue un repère précieux pour analyser la valorisation d’une SCPI. Elle permet de détecter les opportunités (décotes) comme les risques (surcotes persistantes). Dans un environnement de marché en pleine recomposition, elle s’impose comme un outil stratégique pour guider les choix d’investissement.

Loin d’être figée, la valeur de reconstitution reflète l’état de santé du portefeuille immobilier d’une SCPI, ainsi que la réactivité de sa société de gestion. Les données collectées par Louve Invest confirment l’importance de ne pas se fier aux rendements affichés seuls, mais bien de les mettre en regard de cette donnée fondamentale.

En période de transition comme celle que traverse le marché en 2024, c’est bien une analyse fine, basée sur la valeur réelle des actifs, qui permettra aux investisseurs d’optimiser leurs décisions patrimoniales.