Expatriés, financez votre bien à l’étranger grâce à la garantie déplacée !

Financer l’achat d’un bien immobilier à l’étranger : quels défis en tant qu’expatrié ?  

Que ce soit pour acquérir une résidence principale dans son pays d’expatriation, réaliser un investissement locatif ou se constituer un patrimoine à l'international, acheter un bien immobilier à l’étranger soulève de nombreux défis. 

Les expatriés sont notamment confrontés à des conditions d’emprunt plus contraignantes et moins favorables qu’en France telles que des taux d’emprunt plus élevés, un apport personnel plus conséquent, une durée de remboursement limitée, l’absence de garantie mobilisable ou encore un historique de crédit difficile à faire valoir après seulement quelques années d’expatriation. 

« Les banques locales peuvent également avoir des réticences à l’idée d’accompagner des clients dont le statut est particulier, notamment lorsqu’ils sont résidents depuis peu ou non-résidents. Enfin, chaque pays possède ses propres règles et ses propres documents juridiques, ce qui complexifie encore plus les démarches. », complète Julia Khul, conseillère chez BRED Espace Banque Privée.  

Autant de difficultés auxquelles a été confrontée Sonia, partie s’installer en Floride avec sa famille : 

« À Miami, le marché locatif est très volatil. Les prix peuvent s’enflammer rapidement et les locataires bénéficient de peu de garanties par rapport aux bailleurs. Nous avons donc souhaiter acheter un bien très vite, car cela semblait plus avantageux que de louer. Or, les banques américaines affichent des taux d’intérêt très élevés et exigent un apport pouvant atteindre 30 %. », précise-t-elle. 

La garantie déplacée, une alternative pour financer son bien à l’étranger   

La garantie déplacée représente une alternative idéale pour pallier ces limitations et obtenir, auprès d’une banque française, un financement destiné à l’acquisition d’un bien situé à l’étranger. Avec ce dispositif, le prêt est garanti non pas par le bien acheté hors de France, mais par un actif financier ou un bien immobilier détenu en France. 

« Lorsqu’un client souhaite financer un bien à l’étranger, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, la garantie peut être prise en France.  

Deux solutions peuvent alors être envisagées :  

- La première consiste à nantir un actif financier détenu à la BRED, d’une valeur équivalente au montant financé. Par exemple, un client peut placer un million d’euros sur un contrat d’assurance-vie investi sur des supports peu risqués ; cet actif est alors nanti pour garantir le prêt destiné à l’acquisition à l’étranger. 

- La seconde solution, qui est la plus courante, consiste à prendre une hypothèque sur un bien immobilier détenu en nom propre en France.   

La garantie prise en France permet ainsi à la banque de financer le bien situé hors du territoire français. Ce montage demande une certaine technicité, ce qui explique que peu de banques le proposent, mais son principe reste assez simple.  

 La garantie déplacée est un dispositif avantageux, qui permet de bénéficier de conditions de financement françaises, avec un taux et des frais qui restent raisonnables par rapport à ceux qui peuvent être pratiqués localement.  

Cela simplifie également les démarches, puisque le client dispose d’un interlocuteur qui connaît son dossier et coordonne l’ensemble du projet. », précise Julia Khul.  

Dans le cas de Sonia, le financement a été garanti par deux leviers complémentaires : une hypothèque prise sur sa résidence principale à Paris et le nantissement d’un actif financier. 

« Grâce à l’hypothèque de notre bien parisien et à un nantissement financier destiné à garantir l’équivalent de l’apport, nous avons pu emprunter aux conditions françaises grâce à la garantie déplacée avec BRED Espace, notre banque historique, alors que les taux d’intérêt pratiqués aux États-Unis étaient deux fois, voire deux fois et demie plus élevés. Cette solution était donc beaucoup plus intéressante pour nous. Le fait de constituer le dossier en français rend aussi les démarches plus fluides. De plus, le prêt souscrit auprès de BRED Espace comprend également une assurance décès et invalidité, une protection qui n’est pas proposée de la même manière aux États-Unis. », témoigne la cliente. 

Financer son bien à l’étranger grâce à la garantie déplacée avec BRED Espace  

Experte des Français établis hors de France, BRED Espace est l’une des rares banques françaises à proposer des solutions de financement avec garantie déplacée pour l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger. Chaque projet fait l’objet d’une étude personnalisée, qui tient compte de la situation patrimoniale de l’emprunteur, du pays d’achat et des garanties qu’il est possible de mobiliser en France. 

« Chez BRED Espace, nous avons la capacité de nous adapter aux spécificités de chaque pays, aux différences juridiques et aux documents utilisés lors de la transaction. Tous les pays peuvent ainsi être étudiés, dès lors que les conditions de garantie sont réunies : soit un actif financier à placer et à nantir à la BRED pendant toute la durée du prêt (au maximum 20 ans), soit un bien immobilier détenu en nom propre en France. Dans ce second cas, il est préférable que le bien soit libre de toute charge et sa valeur doit correspondre au montant de l’acquisition à l’étranger, majoré de 20 %.  

Comme pour tout financement, la capacité d’endettement doit également respecter les critères réglementaires. Au-delà de ces éléments, nous n’imposons pas de profil type et chaque dossier est étudié au cas par cas. Même lorsqu’il ne répond pas parfaitement aux critères habituels, nous pouvons analyser la situation et rechercher une solution [Saut de retour à la ligne]adaptée. », explique la conseillère BRED Espace. 

Un conseiller dédié, parfaitement familiarisé avec les problématiques des expatriés, accompagne le client à distance à chaque étape : analyse du dossier ; expertise du bien par BPCE Solutions Immobilières ; présentation du projet de financement aux instances de décision ; souscription de l’assurance emprunteur ; édition de l’offre puis déblocage des fonds. 

« Notre rôle consiste à solliciter rapidement les bons interlocuteurs (expert immobilier, équipe juridique…) et à orchestrer l’intervention de chaque service afin de sécuriser le projet dans les plus brefs délais.  

En moyenne, ce type de financement peut être finalisé en un mois, voire en trois semaines dans certaines situations. »

Cette réactivité a été déterminante pour Sonia, compte tenu des délais particulièrement courts imposés par le marché immobilier américain. 

« Aux États-Unis, une transaction immobilière se réalise en moyenne en quatre à six semaines. Il faut donc être capable de débloquer les fonds très rapidement. Malgré ce calendrier particulièrement exigeant, j’ai bénéficié d’un accompagnement constant et de réponses rapides de la part de la BRED, ce qui n’est pas toujours le cas dans le secteur bancaire français. J’apprécie aussi beaucoup la continuité relationnelle avec un conseiller dédié et la capacité d’écoute de mes interlocuteurs chez BRED Espace.  

La qualité du service est vraiment remarquable : nous obtenons des réponses très rapidement, mais aussi des avis francs. Lorsqu’un dossier n’est pas suffisamment solide, la banque le dit sans attendre plusieurs semaines ou plusieurs mois, ce qui permet de ne pas perdre de temps.   

Les conseillers possèdent également une solide culture financière. Ils savent adapter leur accompagnement au profil du client, que ce soit sur le financement, les placements et le développement des actifs. », explique la cliente.  

Bon à savoir : le fait qu’un crédit soit déjà en cours sur le bien français ne ferme pas nécessairement la porte au financement. La banque peut étudier la valeur nette du patrimoine, après déduction du capital restant dû, et envisager une hypothèque de second rang. 

« Il ne faut pas considérer que son projet est irréalisable simplement parce que sa situation ne correspond pas au montage classique. Chaque dossier est modulable et nous essayons d’explorer toutes les solutions possibles. Notre accompagnement repose véritablement sur du sur mesure afin que le client puisse mener son projet à l’étranger dans les conditions les plus simples et les plus sereines possibles. », conclut Julia Khul, conseillère chez BRED Espace Banque Privée.   

Pour plus d’informations sur BRED Espace rendez-vous sur le site :
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