De moins de 4 euros le mètre carré dans les années 1990 à 15 euros en moyenne en 2025, Berlin a vécu en trois décennies l'une des hausses immobilières les plus brutales d'Europe. Derrière les chiffres : une ville bradée, des fonds spéculatifs, et un marché qui étouffe ses propres habitants.
À la chute du Mur, Berlin était une anomalie heureuse. La ville possédait un parc de logements publics massif hérité de la RDA, des loyers très bas, et une réputation de capitale quasi gratuite pour qui voulait s'y installer. Les chiffres le confirment : dans les années 1990, le loyer moyen était de 3,89 euros par mètre carré - et de seulement 2,12 euros dans la partie Est de la ville, selon l'Office des statistiques de Berlin.
La réunification a tout changé. La municipalité de Berlin, lourdement endettée, a choisi une voie qui se révélera catastrophique : vendre l'immobilier. À partir des années 1990, l'Allemagne a massivement cédé ses logements sociaux à des investisseurs privés, une politique qui aura vu entre 900 000 et 1 400 000 logements changer de main à l'échelle du pays.
À Berlin spécifiquement, en 2004, la ville a vendu environ 65 000 appartements de la société de logement municipale GSW aux fonds d'investissement américains Cerberus et Goldman Sachs. Au total, environ 200 000 logements sont ainsi passés des bailleurs publics aux mains privées en quelques années - des fonds inconnus du grand public aux noms comme TAG, ADO, Covivio, Blackstone, Akelius ou Grand City Properties.
Deutsche Wohnen, symbole d'un système
Créée en 1998 par la Deutsche Bank, la Deutsche Wohnen possède aujourd'hui plus de 110 000 logements à Berlin et distribue chaque année plus de 300 millions d'euros de dividendes à ses actionnaires. Comme bailleur, sa réputation est tout autre : elle contourne les règles d'encadrement des loyers, et les réparations ne sont pas toujours effectuées quand le chauffage tombe en panne en hiver. Ces logements, cédés par la mairie dans les années 1990 pour environ 8 000 euros par appartement, sont aujourd'hui estimés à 7 milliards d'euros au total - soit 17 fois leur prix d'achat initial.
Deutsche Wohnen n'est pas seule dans le viseur. Akelius, propriété d'un milliardaire suédois gérant ses fonds via une fondation aux Bahamas, est perçue comme la peste de la spéculation immobilière de Berlin : ses loyers sont les plus élevés, et la pression exercée pour se débarrasser des locataires existants est systématique.
Trois décennies de hausse
Le prix du mètre carré pour les nouveaux contrats est passé de 5 euros en moyenne en 2008 à plus de 10 euros en 2018, et dépasse 16 euros pour les appartements neufs. Ces chiffres concernent les nouveaux baux ; pour l'ensemble du parc locatif, le loyer moyen à Berlin atteignait 13,75 euros par mètre carré en 2024 et 14,25 euros par mètre carré en 2025.
En une décennie, les loyers berlinois ont presque doublé, sans que le revenu médian augmente ou que baisse le taux de pauvreté, établi à 19 %, trois points de plus que dans le reste du pays. Des quartiers entiers ont changé de population. L'explosion des prix, partie du centre, a fini par gagner les périphéries, dans une ville où environ 85 % des résidents sont locataires.
La majorité des Berlinois vote pour exproprier
Le 26 septembre 2021, une majorité des habitants de Berlin a voté pour un référendum appelant les autorités à adopter une loi d'expropriation des principales sociétés immobilières privées, avec indemnisation à un taux inférieur à la valeur du marché, selon le Housing Rights Watch. Résultat : rien, ou presque. Le Sénat de Berlin n'a pas légiféré. En octobre 2023, l'initiative d'expropriation a annoncé qu'elle lancerait un deuxième référendum, cette fois directement sur une loi de socialisation qui entrerait en vigueur si elle était adoptée.
Entre temps, la tentative de contrôle des loyers par le Land de Berlin a échoué. Le 30 janvier 2020, la coalition a adopté un gel des loyers sur environ 1,5 million d'appartements, soit 80 % du parc berlinois. Le 15 avril 2021, la Cour constitutionnelle fédérale de Karlsruhe a déclaré cette loi inconstitutionnelle : le Land n'avait pas compétence pour légiférer, le gouvernement fédéral ayant déjà fixé un plafond en 2015.
Pourquoi les prix explosent
En 2022, près de 77 800 personnes ont migré vers la capitale. Dans le même temps, seuls 17 000 logements ont été achevés, selon l'Office des statistiques de Berlin. Le secteur de la construction est lui-même à l'agonie selon Andreas Mattner, président du Comité central de l'immobilier. Coûts des matériaux en hausse, taux d'intérêt élevés, normes environnementales contraignantes : le nombre de logements manquants en Allemagne devrait grimper de 480 000 actuellement à 830 000 en 2027, selon le rapport ZIA.
L'Ukraine en fond
La guerre en Ukraine a ajouté une pression supplémentaire. En raison de sa position géographique au nord-est de l'Allemagne, Berlin a accueilli un nombre particulièrement élevé de réfugiés ukrainiens ; environ 60 000 un an après le début du conflit. À l'échelle nationale, plus d'un million de réfugiés ukrainiens ont dû être logés en urgence.
Le gouvernement a décidé que les Ukrainiens arrivés après le 1er avril 2025 ne bénéficieraient plus du statut spécial d'allocation citoyenne (Bürgergeld), recevant désormais les mêmes prestations que les demandeurs d'asile réguliers, soit environ 110 euros de moins par mois pour un adulte seul.
Ce que le Bundestag prépare
En juin 2025, le Bundestag a prolongé le dispositif de plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) jusqu'au 31 décembre 2029. Ce mécanisme limite le loyer lors d'une relocation à 10 % maximum au-dessus du loyer de référence local. Il ne s'applique ni aux logements neufs ni aux biens entièrement rénovés - là où la spéculation est la plus active.
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