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5 conseils pour acheter en France quand on est expatrié

Par My expat | Publié le 21/08/2019 à 16:05 | Mis à jour le 21/08/2019 à 16:36
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Eloigné de la France, expatrié en Asie, aux Etats-Unis ou sur tout autre continent, il n’en demeure pas moins que l’on reste attaché à la France. Une question se pose, peut-être est-ce le moment d’investir sur vos terres d’origine ? Il ne s’agit pas là d’investir au petit bonheur la chance dans un bien mais de réaliser un investissement porteur de sens et de retour sur investissement.

 

1. Etudier le marché

Dans cette optique, il est préférable d’investir dans des villes ayant de nombreux attraits, à commencer par le dynamisme économique, la qualité des infrastructures, et l’offre culturelle. Parmi les villes réunissant l’ensemble de ces critères, ParisLyon et Bordeaux figurent parmi les meilleurs élèves. Une fois le choix de la ville déterminé, l’emplacement du bien reste primordial. S’assurer qu'il soit à proximité de toutes commodités : les réseaux de transport, les universités et les écoles... est essentiel, en particulier pour les petites surfaces, investissement privilégié pour réaliser un investissement locatif.

 

2. S’informer sur les frais et les charges

Les frais de notaire

Budget, ville, quartier, et surface définis, il faut néanmoins prévoir quelques frais supplémentaires, à commencer par les frais de notaire (incluant aussi bien les émoluments que les droits de mutations), qui représentent approximativement 8 % du prix d’achat du bien.

L'assurance emprunteur et les garanties de prêt

À la liste des coûts, il faut ajouter une assurance emprunteur. Il s’agit de se prémunir de certains risques de la vie, à savoir le décès, la perte d’autonomie, l’invalidité, l’incapacité ou encore la perte d’emploi. Cette assurance garantit la prise en charge des échéances de remboursement ou du capital restant dû en fonction de la nature de l’évènement. Cette assurance vous sécurise ainsi que l’établissement prêteur. Votre banque pourra d’ailleurs vous proposer son assurance, ou vous pourrez opter pour une délégation d’assurance auprès de l’assureur de votre choix.

S’ajoutent les garanties de prêt, permettant à l’établissement prêteur d’obtenir un remboursement partiel ou complet en cas de non-exécution du remboursement de vos échéances. Plusieurs options sont envisageables : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD), le cautionnement et le nantissement. D’un fonctionnement similaire, l’hypothèque et le PPD permettent à la banque de saisir le bien pour rembourser les sommes restant dues. L’hypothèque est utilisée dans le cadre d’une acquisition en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou dans le cadre de crédits destinés à financer des travaux, quand le PPD porte lui, uniquement sur un bien existant.

Il existe également le cautionnement solidaire ou mutuel. Dans le premier cas, il s’agit d’une personne désignée se portant caution en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans le second cas, la banque recours au cautionnement mutuel lors du montage financier. Une solution fréquente et avantageuse car moins chère que l’hypothèque ou le PPD.

Le nantissement, quant à lui, est fréquemment utilisé par les investisseurs. L’emprunteur met en garantie une valeur mobilière, généralement un contrat d’assurance-vie pouvant être saisi en cas de défaillance.

En tant que non-résident, sachez que les établissements bancaires sont assez frileux et sont donc amenés à exiger d’autres contreparties. La domiciliation des revenus locatifs, l’ouverture d’un compte courant, ou la souscription d’un produit bancaire sont des pratiques courantes auxquelles vous attendre.

Les frais d'agence ou de chasseurs

Un dernier coût à prendre en compte, les frais d’agence ou de chasseurs, des honoraires de commission oscillant autour de 7%. Des frais supplémentaires certes, mais en contrepartie un gain de temps et les conseils avisés de professionnels du secteur.

 

3. Choisir le bon dispositif de financement

Le budget est bouclé, reste la question du financement. Opter pour un financement en propre si vous disposez de ressources financières suffisantes ou préférer un emprunt bancaire ? Les taux étant historiquement bas, la seconde solution apparaît comme une évidence. Le financement par emprunt vous permet de bénéficier d’un effet de levier, vous donnant la possibilité d’acquérir un bien d’une valeur supérieure. Le recours à l’endettement permet d’accroître votre rentabilité financière par rapport à un achat en propre. Retenez que plus votre apport est faible, plus le rendement des capitaux investis sera élevé.

4. Se renseigner sur la fiscalité

Avant de réaliser votre achat, réfléchissez au type de location que vous souhaitez faire, vide ou meublée. Une réflexion à mener en raison des incidences fiscales.

Si votre choix porte sur la location vide, l’objectif est de créer un déficit foncier pour alléger votre feuille d’imposition. Il résulte d’un montant de charges déductibles (liées à l’exploitation du bien, aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi qu’aux intérêts d’emprunt) supérieures aux revenus fonciers. Le déficit est déductible dans la limite de 10 700 € par an, en cas de surplus celui-ci est reportable sur les années suivantes. Autre condition, il faut que le bien soit loué trois années consécutives.

Autre piste de réflexion, acquérir un bien immobilier meublé et le mettre en location afin de bénéficier du statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). D’un point de vue fiscal vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Autre point positif, le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue.

5. S’inscrire que la plateforme My expat pour investir

Votre projet immobilier se dessine ? My expat vous conseille et met en place avec vous une stratégie adaptée à votre projet d'investissement. Vous pouvez ensuite suivre et gérer l’intégralité de votre projet d’investissement en ligne, sans jamais avoir besoin de vous déplacer. My expat met à votre disposition une plateforme recensant les biens recherchés avec photos et descriptifs à l’appui. Une solution clé en main pour un investissement réalisé en toute sérénité.

Vous êtes expatrié et vous avez un projet immobilier ? Contactez My expat.

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