Le Brésil, connu pour ses paysages à couper le souffle et sa culture dynamique, attire de plus en plus d’investisseurs, en particulier dans le secteur immobilier. Parmi les joyaux de ce pays, Rio de Janeiro, surnommée "La Ville Merveilleuse", se démarque comme une destination idéale pour investir, que ce soit pour un revenu locatif lucratif ou pour y établir votre résidence. Découvrons ensemble les raisons pour lesquelles investir dans l'immobilier à Rio est une décision judicieuse !
Pourquoi Investir dans l'Immobilier au Brésil ?
Un Marché Imbattable pour un Retour Rapide sur Investissement
Comparé à d'autres grandes métropoles mondiales, Rio de Janeiro offre des prix très attractifs. Alors que le prix moyen au mètre carré à Paris frôle les 10.000 € et dépasse les 13.000 € à New York, Rio se positionne à seulement 3.260 € le mètre carré ! Pour des biens modernes en front de mer, il est vrai que les prix peuvent grimper, mais le potentiel de valorisation reste supérieur, avec une appréciation des biens constatée ces cinq dernières années.
Avec plus de 2 millions de touristes étrangers chaque année, le marché de la location à court terme, notamment dans la populaire “Zona Sul”, propose des opportunités exceptionnelles. Le climat de Rio, agréable tout au long de l'année, permet une rentabilité locative d’environ 6 à 8 % par an, offrant ainsi un retour sur investissement rapide tout en garantissant une valorisation à long terme.
Appartement entièrement rénové en bord de mer à Copacabana
Des Avantages Fiscaux et le Golden Visa : Un Atout pour les Retraités
Afin d’attirer les investisseurs étrangers, le gouvernement brésilien a mis en place une fiscalisation plus intéressante pour les non - résidents fiscaux avec 15% d’impôts sur les revenus des loyers contre 27,5% pour les résidents fiscaux brésiliens.
Si toutefois vous décidez de devenir résident fiscal au Brésil, il est possible d'étudier un montage financier qui vous favorise malgré les 27.5 % d'imposition.
Il est également possible d’obtenir un visa résident appelé Golden Visa pour l’acquisition d’un bien d’une valeur supérieure ou égale à R$ 1.000.000 (soit environ 180.000€). Cela permet à l’acquéreur de séjourner autant de temps qu’il le souhaite au Brésil, sans la limite des 3 mois du visa touristique, afin de passer l’hiver européen au chaud ou de prendre sa retraite au soleil. Le visa permet également d’ouvrir un compte en banque et de pouvoir placer son argent au Brésil avec des taux d’intérêts à plus de 10%.
Un taux de change favorable
À l’heure actuelle, la conversion de l'Euro en Réaux brésiliens est avantageuse pour les investisseurs Outre Atlantique. En octobre 2024, 1 euro s'échange à 6,12 R$. La faiblesse du Réal par rapport à l’Euro permet aux investisseurs de maximiser leur pouvoir d'achat, rendant l'acquisition de biens immobiliers au Brésil encore plus attrayante. Ce phénomène peut également renforcer les retours sur investissement lors de la revente, surtout si le marché continue de se redresser.
Points de Vigilance : Investir en Connaissance de Cause
Bien choisir la localisation
Attention, le Brésil équivaut à 15 fois la France et Rio de Janeiro est une ville qui s’étend sur plus de 1.200 km² soit plus de 11 fois la taille de la capitale de l’Amour, Paris ! Il est donc important de choisir une localisation géographique stratégique qui vous permettra une revente facile et un rendement intéressant lors de la location court terme. Concrètement, la zone touristique appelée “Zona Sul” avec les quartiers tels que Leblon, Ipanema ou encore Copacabana sont les régions de concentration de richesse qui présentent une valeur sûre. Cependant, dans un même quartier et dans la même rue, plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour un investissement pérenne, il est donc important d’être bien accompagné lors de vos démarches.
Penthouse rénové à vendre à Ipanema
La documentation du bien
La documentation du bien est une question très importante au Brésil puisque le rôle du notaire est assez différent. En effet, le notaire n’est pas en charge de répartir la valeur de l’achat aux différentes parties. Cela signifie que le bien doit être “sain”. Si il y a une succession, elle doit être terminée, si il y a des dettes des vendeurs (crédit immobilier inclus), elles doivent être épurées avant l’acte notarié. Dans certains cas, il est donc conseillé d’être accompagné d’un expert juridique local afin d’assainir les éventuels problèmes.
Il existe également la question de la légalisation, surtout lorsque l’on parle de penthouse ou de maison. En effet, il n’est pas rare que le deuxième étage d’un penthouse ou certaines parties d’une maison ne soient pas déclarées auprès de la mairie. Il est donc extrêmement important de vérifier ces points sur ce type de bien, une propriété qui n’est pas régularisée auprès de la mairie peut prendre plusieurs années à régulariser et est extrêmement difficile à revendre.
Le neuf versus l'ancien
La plupart des immeubles de la "Zona Sul" ont été construits entre les années 1960 et 1980, ce qui rend rare la présence de bâtiments modernes dotés d’infrastructures communes telles qu’une piscine, un sauna ou une salle de sport. Toutefois, la demande pour ce type d’équipements ne cesse de croître, incitant les promoteurs immobiliers à développer des projets plus récents. Il existe donc une offre continue de biens neufs, souvent disponibles à l’achat sur plan. Cependant, en raison des principes de l’offre et de la demande, les prix au m² y sont généralement deux fois plus élevés que ceux des immeubles traditionnels. Si certains considèrent ce marché spéculatif, d’autres y voient une opportunité de rendement pour la location à court terme. Quoi qu’il en soit, ces propriétés se distinguent par leur qualité, mais il faut être prêt à patienter quelques années avant d'en profiter pleinement.
Beau penthouse rénové à vendre à Botafogo
Comment se déroule une transaction immobilière au Brésil ?
Les documents nécessaires
La toute première étape consiste à se procurer un CPF (Cadastro de Pessoa Física), il s'agit plus ou moins d’un numéro de sécurité social dont on se sert tous les jours (activation d’une ligne téléphonique, programme de fidélité des supermarchés etc.). Sans le CPF vous n’existez pas officiellement au Brésil et donc, forcément, il n’est pas possible de signer des documents officiels. Pour l’obtenir, il suffit de se rendre au consulat le plus proche de votre domicile avec votre passeport ou directement à la Receita Federal lors d’un séjour au Brésil. Vous aurez votre CPF sous une semaine et vous pourrez démarrer votre aventure de futur propriétaire au Brésil.
En plus de votre CPF, vous n’aurez besoin que de votre passeport ! Oui, il est aussi simple d’acheter un bien au Brésil pour un étranger que pour un Brésilien.
Les coûts additionnels à l’achat
Comme mentionné un peu plus tôt dans cet article, le rôle du notaire est considérablement réduit au Brésil, ce qui entraîne des coûts additionnels à l’achat moindre par rapport à plusieurs pays en Europe.
La taxe la plus importante est ce que l’on appelle l’ITBI (Impôt de Transmission du Bien Immobilier) qui représente 3% du montant d’achat du bien (ou de l’évaluation de la mairie, qui, dans certains cas spécifiques, peut être un peu plus élevée que le montant d’achat). Quant à eux, les frais de notaires sont de l’ordre de 1% (parfois un peu moins, parfois un peu plus) pour l’acte notarié final ainsi que pour l’enregistrement du titre de propriété à votre nom.
S’il est nécessaire d’engager un avocat, les frais sont en général de l’ordre de 1%, tout cela dépend de l’avocat de votre choix. Mais n’oubliez pas qu’il est important de choisir un avocat spécialisé dans l’immobilier pour une transaction saine.
Globalement, comptez 4% à 5% en plus du montant d’achat. Dans certains cas spécifiques, principalement en front de mer, il est possible que d’autres impôts soient à prendre en compte, cependant ils sont normalement à la charge du vendeur.
Le déroulé d’un achat au Brésil
Globalement, ce qui prend le plus de temps, c’est de trouver le bien approprié à vos envies et à vos besoins. Le marché carioca ne propose que très peu d’appartements “prêts à vivre” aux standards internationaux. Ces perles rares partent vite ! Il est donc intéressant d’être ouverts à la possibilité de faire des travaux, ce qui facilitera considérablement votre recherche. Ne vous inquiétez pas, les architectes ont l’habitude de travailler avec des propriétaires à distance et feront le suivi des travaux pour vous !
Une fois le bien idéal trouvé, tout peut aller très vite. La première étape consiste à signer un compromis de vente avec le ou les vendeur(s) et verser un acompte d’au moins 10%. L’acte notarié et la remise des clés peuvent être faites en seulement un mois selon les nécessités de chacun et de ce qui a été accordé dans le compromis de vente.
WhereInRio : Un choix stratégique pour investir au Brésil
WhereInRio est la principale agence immobilière de luxe à Rio de Janeiro, proposant une gamme de propriétés et de services personnalisés. Présente également dans d'autres villes prisées comme Trancoso, Búzios et Paraty entre autres. Son équipe d'experts aide les investisseurs étrangers à naviguer dans les complexités du marché immobilier brésilien.
Investir dans le secteur immobilier carioca peut être très rentable, à condition d'être bien préparé et informé sur le marché local. Consulter des experts peut maximiser les avantages et atténuer les risques, garantissant ainsi des rendements sécurisés.
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