Les prix de l’immobilier ont explosé en 2022 à Istanbul, doublant voire triplant. En cause, une forte demande, consécutivement à un afflux important d’étrangers dans la métropole, couplée à une inflation galopante.
165,4%. C’est, selon la Banque centrale de la république de Turquie en mai 2022, l’évolution sur un an de l’indice des prix des logements à Istanbul. Une forte augmentation du prix de l’immobilier dans la métropole (phénomène que l’on retrouve dans d’autres provinces du pays telles qu’Antalya ou Muğla) due à un marché saturé, ainsi qu’à une inflation très élevée (78,62 % officiellement au mois de juin, sur un an).
À la vente, le prix au mètre carré à Istanbul a, en effet, doublé voire triplé en fonction des quartiers, avec un prix moyen de 19 615.2 TL (1 070 € au cours du 29 juillet 2022) en mai 2022. Dans l’arrondissement de Besiktas par exemple, en juillet 2022, le prix moyen du mètre carré avoisine les 50 000 TL.
Pour les loyers, si l’État a limité depuis le 1er juillet (pour une période d’un an) leur augmentation à 25 % (par rapport à l’année précédente), la pratique s’avère bien différente, les propriétaires étant souvent demandeurs de hausses bien plus élevées, pouvant dépasser les 100% du loyer. Cela entraîne des situations de précarité inédites pour les locataires, les obligeant à quitter leur logement, pour s’éloigner dans des quartiers plus périphériques, où les loyers sont moins chers.
L'immobilier à Istanbul, un marché totalement saturé
Avec le début de la guerre en Ukraine en février 2022, des dizaines de milliers d’Ukrainiens et de Russes se sont installés en Turquie. Pour les Russes, il s’agit d’un des seuls pays n’ayant pas appliqué de sanctions économiques à l’égard de leur pays. Les Russes peuvent ainsi louer ou acheter des biens en Turquie sans difficulté. Une situation qu’a remarquée Özgür Aribudak, agent immobilier à Kadiköy, qui confie que "certains quartiers appartiennent aux Russes et aux Ukrainiens". Cet afflux massif n’a donc pas aidé à désengorger un marché de l’immobilier qui était déjà saturé. Pour autant, les Russes et les Ukrainiens ne sont pas les seuls à investir le marché turc, qui reste plus avantageux qu’en Europe. Beaucoup d’étrangers (iraniens et irakiens notamment) s’installent dans la métropole. Özgür Aribudak constate d’ailleurs que "les étrangers ont plus d’argent, et achètent tout ce qui est sur le marché, que ce soit à des prix normaux ou à des prix plus élevés". D’après la métropole, ce ne sont pas moins de 1 305 307 étrangers qui résidaient légalement à Istanbul en mai 2022.
Ilhami Kahraman, agent immobilier à Moda ajoute également que "la demande est trop importante, surtout de la part des étrangers, alors qu’il n’y a plus de biens à la location".
Une situation aussi accentuée par le besoin de rénovation urbaine (kentsel dönüşüm). De nombreux logements, trop anciens, sont détruits puis reconstruits, ce qui "double ou triple le prix", comme l’explique Murat Bakir, entrepreneur dans l’immobilier. Il est d’ailleurs actuellement, avec son associé, en train de rénover un immeuble dans le quartier de Caddebostan, prisé pour sa proximité avec la mer. Il prévoit de rajouter dans la nouvelle construction plusieurs appartements, pour satisfaire la demande. "Les propriétaires ont fait appel à nous pour reconstruire l’immeuble. En contrepartie, nous ajoutons des appartements que nous vendrons par la suite à des personnes qui cherchent à investir". C’est ce qui, pour lui, justifie, en partie l’augmentation des prix de l’immobilier : des superficies plus grandes, des espaces neufs, dans des quartiers de plus en plus attractifs et recherchés.
Projet de rénovation urbaine à Caddebostan
Des taux d’intérêts trop élevés en Turquie
Pour lutter contre l’inflation, l’État a augmenté les taux d’intérêts pour les achats immobiliers. Pour obtenir un prêt, les emprunteurs doivent payer environ 15 % de taux d’intérêt (en fonction des banques). Une situation qui, nécessairement, accentue l’augmentation des prix de l’immobilier. Ilhami Kahraman regrette que "les prix soient trop hauts en ce moment", avec une perte de valeur de la livre turque, cela "pousse les propriétaires à augmenter leurs prix." Özgür Aribudak observe, face à l’augmentation des taux d’intérêts, que "les propriétaires mettent en vente leurs biens deux à trois fois le prix, car ils savent qu’il y a une forte demande, peu de biens et que les taux d’intérêts le leur permettent pour l’instant." Mais pour lui, "les taux pourraient encore augmenter si le gouvernement perdait les élections l’année prochaine, pour se rapprocher du taux d’inflation." Une situation qui, si elle soulagerait un peu le marché, accentuerait l’augmentation du prix des biens.
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