Achat et location en Italie : Spécificités du marché immobilier milanais à connaître

Vous avez fondé Property International à Milan, il y a plus de 30 ans. Quelle est la particularité de cette agence immobilière « cosmopolite » ?

Je travaille dans l’immobilier depuis 1982, l’activité s’est progressivement agrandie, jusqu’à accueillir aujourd’hui six personnes. Je suis irlandaise de naissance, africaine pendant mon enfance, européenne de mentalité et italienne d’adoption. Forte de cette empreinte internationale, l’équipe est cosmopolite et travaille principalement avec les expatriés, tant des privés que des sociétés et des consulats. En plus de l’italien, nous parlons anglais, français, espagnol ou encore danois. C’est rassurant pour nos clients qui arrivent dans une ville étrangère. On les accompagne, pas à pas, dans la gestion des formalités administratives et juridiques qui caractérisent toute négociation, tant résidentielle que commerciale. C’est important, car acheter et louer en Italie n'est pas toujours simple. Il existe de nombreuses failles à éviter.

Quels conseils donneriez-vous à un locataire en Italie pour éviter tout problème avec son bailleur ?

Les problèmes surviennent souvent vers la fin du contrat du location. Il faut donc se souvenir de bien lire le contrat. Par exemple, à Milan, il est obligatoire de rendre un appartement après l’avoir repeint, pour le remettre en l’état dans lequel il a été pris. Mais attention, il faut repeindre de manière professionnelle !
Un conseil également, il est préférable de photographier chaque défaut de l’appartement au tout début de la location, comme de la peinture mal faite, une tâche, un parquet abimé… Cela évitera d’être accusé de l’avoir détérioré, et de devoir le réparer.
En cas de problème durant la location, nous restons toujours disponibles pour nos clients. Par exemple, si le lave-vaisselle se casse au bout d’un an de location seulement, la question de savoir qui doit supporter le poids de la réparation se pose. Nous nous chargeons d’appeler un technicien pour avoir son avis et ensuite jouer le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.

Comment a évolué le marché de l’immobilier à Milan ces dernières années ?

Dans les années 1980-1990, la location représentait encore un petit marché à Milan. Aujourd’hui, et notamment depuis l’Exposition Universelle de 2015, il a explosé. Milan attire tant au niveau résidentiel que commercial car pour les investissements étrangers, le chef-lieu lombard reste plus attractif au niveau des prix que d’autres grandes capitales européennes comme Paris. On le constate avec les multinationales qui établissent leur siège à Milan et ainsi avec le nombre d’expatriés en hausse chaque année.
Les prix ont dès lors eux aussi beaucoup augmenté – de 10 à 15 % - depuis la période pré-Covid, tant à la vente qu’à la location.
A l’achat, il faut savoir que lorsque l’on prend un mandat pour la vente, nous considérons qu’il y aura une négociation d’environ 10% à la baisse sur le prix annoncé. C’est la norme à Milan.

Au niveau des locations, le marché est très fort, les propriétaires n’hésitent pas à proposer des prix élevés car l’offre manque. On rencontre notamment une très forte demande des appartements avec trois et quatre chambres, notamment dans les quartiers de San Siro et de Lambrate, où se trouvent le lycée français Stendhal et la British School, mais l’offre fait défaut.
D’ailleurs, la ville Milan entend suivre la mesure déjà imposée à Venise, qui consiste à interdire aux grosses sociétés de Real Estate les locations de courte durée, afin de remettre des biens sur le marché de la location.

L’Italie présente des particularités quant au calcul des mètres carrés. Pouvez-vous nous expliquer les différences, notamment dans le cadre d’une location et d’une vente ?

Il faut distinguer les m² calpestabili et commerciali. Le premier, aussi appelé utili (utiles) calculent la surface sur laquelle on peut « poser les pieds ». C’est celle qui est prise en compte pour les locations. La surface calpestabili est inférieure à la surface commerciale. Les m² dits commerciaux prennent en compte 50% des murs mitoyens et 100% des murs qui vont vers l’extérieur. Cette considération change peu s’il s’agit d’un immeuble neuf, mais le calcul peut au contraire représenter plusieurs m² pour un immeuble ancien dont les murs sont épais de 20-25 cm.
Les m² dits commerciaux comprennent en outre la cave à 20% de sa surface, les balcons à 20% de la surface et les terrasses environ à 35%, selon leur taille.
Le plan cadastral présenté est en outre rarement précis. Si l’on veut être sûr de la superficie lors de l’achat, il est nécessaire de recourir à un technicien qui mesurera les mètres carrés avec un laser.
En Italie, sur l’acte de vente notarié indique d’ailleurs « venduto a corpo e non a mesura » (vendu tel quel et non sur mesure), ce qui empêche ensuite tout recours.

On rencontre aussi deux contrats de location, l’un appelé cedolare secca et l’autre senza (sans) cedolare secca. Quels sont les principales différences entre les deux ?

Le cedolare secca est un contrat dans lequel tant le bailleur que le locataire ont des avantages.
Le locataire n'aura à payer aucune augmentation de loyer pendant quatre ans plus quatre ans (contrat 4+4), sauf révocation de l'option cedolare secca, et n'aura à payer aucune taxe d'enregistrement ni de timbre fiscal sur le bail.
Le propriétaire, en revanche, devra s'acquitter d'une taxe égale à 21 % du loyer annuel fixé par les parties, mais il ne pourra pas demander une mise à jour du loyer. Ce type de contrat ne peut être conclu qu'entre personnes physiques.

Le contrat sous le régime de droit commun (sans cedolare secca ou coupon forfaitaire) prévoit une taxe d'enregistrement de 2% du loyer annuel qui est répartie à 50% entre le propriétaire et le locataire, en plus du timbre fiscal.
Le propriétaire, pour sa part, devra payer les taxes calculées sur 95% du loyer annuel (revenus fonciers).