Que se soit pour une virée de moyenne ou courte durée, ou pour établir une activité dans des locaux commerciaux, le choix de louer devient de plus en plus fréquent chez les étrangers qui souhaitent s'investir en Italie. De plus, la crise financière qui a considérablement fait chuter le prix de l'immobilier, peut tenter des investisseurs sur le marché de la location. Néanmoins, la finalisation d'un contrat de bail d'un immeuble requiert une grande attention, surtout si ce dernier se trouve dans un pays dont on ne connait pas forcément la législation. Le Studio Legale Membretti donne aux futurs propriétaires et futurs locataires étrangers quelques repères: cadre normatif de référence, aspects pratiques et aspects fiscaux.
La location en Italie : finalité d'habitation et finalité commerciale
La loi italienne distingue deux typologies de location : la location à finalité d'habitation (locazione ad uso abitativo) et la location à finalité commerciale (locazione ad uso commerciale).
Parmi les contrats de location à finalité d'habitation, il faut distinguer les contrats ordinaires et les contrats conventionnels ou ayant une nature transitoire.
Les contrats de location pour finalité d'habitation ordinaire ont une durée minimale de quatre ans, renouvelable une fois. Arrivé à échéance, à défaut de communication par lettre recommandée envoyée par le bailleur ou le locataire au moins six mois à l'avance, le contrat est renouvelé tacitement.
Pour les contrats de location conventionnels et transitoires, les propriétaires immobiliers ont la possibilité de déroger au régime traditionnel pour ce qui concerne la durée du contrat, en leur permettant d'établir une période de location inférieure à trois ans (contrats conventionnels) ou pour une période pouvant varier de 1 à 18 mois (contrats transitoires). Bien entendu, les exigences qui justifient la conclusion de ce type de contrat, devront être précisées et pourront être vérifiées à tout moment.
Les contrats de location pour finalité commerciale sont utilisés quant à eux, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une location dans le but d'établir ou de continuer une activité industrielle, commerciale, artisanale, touristique, culturelle ou bien de loisirs. Les règles qui s'appliquent à ce type de contrat diffèrent des règles ordinaires. S'agissant d'une activité ayant un but lucratif, le locataire devra posséder les qualités requises par le Code civil, applicables à tout entrepreneur. De plus, la loi impose des limites en matière de durée minimale du contrat : ce dernier doit être conclu pour au moins six ans si l'activité exercée dans les locaux est de type commercial, ou pour pas moins de neuf ans, s'il s'agit d'une activité hôtelière (au sens large).
Le locataire peut résilier à n'importe quel moment au cours de la location, si des raisons sérieuses existent, en envoyant une lettre recommandée avec un préavis de six mois. De son côté, le propriétaire peut lui aussi résilier, mais seulement au moment de l'arrivée à échéance du contrat (au moins 12 mois avant la fin du contrat ou 18 mois si les locaux sont destinés à une activité hôtelière).
Démarches pratiques à retenir
Une fois le contrat de location signé, le propriétaire des locaux dispose d'un délai de 48 heures pour porter à la connaissance du Commissariat de Police compétent la présence de nouveaux locataires.
Dans le cas d'un contrat de location conclu pour une période supérieure à 30 jours, ce dernier devra être enregistré auprès
Si le contrat a été conclu avec une finalité commerciale, des autorisations spécifiques peuvent être demandées aux autorités administratives régionales.
A noter que dans le cadre des contrats de location à finalité commerciale, et si certaines conditions sont remplies, le locataire bénéficie d'une garantie lorsque le propriétaire des locaux décide de résilier le contrat : si ce denier veut reprendre la gestion de ses propres locaux afin de continuer l'activité lancée par le locataire, une somme équivalant à 18, voire 21 mensualités devra être versée au locataire sortant, au titre des indemnités.
Aspects fiscaux : la cedolare secca
Depuis 2011, tout propriétaire qui conclut un contrat de location à finalité d'habitation peut bénéficier d'un régime fiscal plus favorable, connu sous le nom de cedolare secca (cédulaire sèche). Il s'agit d'un taux d'impôt fixe sur les revenus issus des locations d'immeubles et qui vient remplacer les impôts ordinaires (IRPEF, impôt de registre et droit de timbre).
Ce régime fiscal ne peut être utilisé que pour les locations à finalité d'habitation de type ordinaire, qu'elles soient conventionnelles ou transitoires. Dans ce cas, deux types d'impôts sont alors prévus :
- 21% pour les contrats dont le loyer est libre : a canone libero, dont la durée est de quatre ans, renouvelable;
- 15% pour les contrats dont le loyer est réglementé : a canone concordato.
Comparé au taux ordinaire de 23%, cet impôt est donc avantageux. De plus, les taux prévus par le régime de la cedolare secca englobent certains autres impôts.
Notons par ailleurs, que même le locataire peut obtenir des avantages car le loyer mensuel ne pourra subir aucune augmentation tout au long de sa durée.
S'agissant d'une thématique complexe, le conseil d'un expert avisé est recommandé.
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Publi-info (Lepetitjournal.com de Milan) ? mardi 17 juin 2014
Crédit photo : Corbis, Libre de droit
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