Processus d'achat-vente en Espagne: guide pour réaliser un investissement immobilier

Sans surprise, l’Espagne présente un fort essor des ventes et achats de biens immobiliers, une tendance qui devrait se poursuivre dans les années à venir.

un couple signe son contrat d'investissement immobilier en espagne — Annika Wischnewsky

Écrit par Article partenaire - Espagne

Publié le 25 avril 2025, mis à jour le 5 mai 2025

A cette croissance s’ajoute également une augmentation des acquisitions immobilières par des acheteurs internationaux ces dernières années. En effet, l’investissement immobilier étranger a connu une croissance notable dans notre pays par rapport aux années précédentes, principalement dans les zones côtières ou les grandes métropoles comme Madrid ou Barcelone.

Concernant la recherche initiale d’un bien à acheter, il est courant de faire appel aux services d’agences immobilières locales, à un courtier immobilier ou aux portails de recherche habituels, les plus connus en Espagne étant www.idealista.com et www.fotocasa.es.

Achat d'un bien immobilier en Espagne : que vérifier ?

Vérifier la situation juridique du bien immobilier

Une fois un bien d’intérêt identifié, il est essentiel de vérifier sa situation juridique à travers des documents de base tels que la "Nota Simple" du Registre de la Propriété et la fiche descriptive et graphique du Cadastre. Cela permet de s’assurer que le bien n’est pas grevé de charges (hypothèques, dettes, saisies, etc.), qu’il ne présente pas de servitudes, de vérifier l’usage auquel il est destiné, et que sa description légale correspond bien aux caractéristiques annoncées.

Habitabilité et caractéristiques du bien immobilier

D'autres aspects importants à examiner sont l’existence d’un certificat d’habitabilité, les statuts de la copropriété, les derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, d’éventuelles dettes communautaires (notamment si elles sont élevées), l’existence de travaux spéciaux en attente, si le bien a passé avec succès l’Inspection Technique des Bâtiments (ITE) ou encore s’il existe une procédure administrative en cours auprès de la mairie.

Réserver le bien immobilier que vous souhaitez acheter

Une fois ces vérifications effectuées et l’intérêt pour un bien confirmé, si les parties parviennent à un accord sur le prix et les conditions, il est recommandé de signer un contrat de réservation ("contrato de arras"). Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est fortement conseillé pour éviter d’éventuels problèmes jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Si une agence immobilière intervient dans l’opération, il est également important de vérifier les conditions de sa prestation, car elle peut engendrer des frais pour le vendeur, l’acheteur, ou les deux parties.

Le contrat de réservation est un accord privé entre le vendeur et l’acheteur par lequel ce dernier s’engage à acquérir le bien en versant une avance, généralement fixé à environ 10 % du prix final de vente.

Ce contrat doit contenir des informations de base telles que les données personnelles des parties, la description du bien, le prix de vente convenu, les modalités de paiement, le montant des arrhes (qui sera déduit du prix final), le délai maximal pour signer l’acte de vente et le type de "arras" retenu, car cela déterminera la pénalité en cas de rupture du contrat, la partie qui assumera les coûts et les taxes liés à la transaction et, en général, toutes les conditions et tous les éléments convenus pour la réalisation de la vente.

Les différents types de contrats d'arrhes en Espagne

Il existe trois types d’"arras" :

- Les arrhes confirmatoires : Elles constituent un acompte sur le prix total convenu dans le contrat de vente. Elles n’autorisent pas l’une des parties à se désister librement. En cas de non-respect, la partie lésée peut exiger l’exécution du contrat avec paiement d’intérêts ou bien demander la résiliation avec indemnisation des dommages subis.

- Les arrhes pénales : Elles visent à garantir l’exécution du contrat de vente. Elles sont comparables aux clauses pénales contractuelles, de sorte que, si l'une des parties ne s'exécute pas, elle doit payer une somme déterminée.
Toutefois, la partie défaillante devra quand même remplir ses obligations et, si cela n'est pas possible, elle devra payer le montant fixé à titre de pénalité, de sorte qu'aucune des parties ne peut se libérer de ses obligations en ne payant que la pénalité, à moins que cela n'ait été expressément convenu dans le contrat.

- Les arrhes pénitentiaires : Elles sont les plus courantes et permettent à l’une ou l’autre des parties de se retirer librement du contrat en contrepartie d’une compensation financière. Si l’acheteur se rétracte, il perd l’arrhes versé. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double de la somme perçue.

Si l’achat dépend de l’obtention d’un financement bancaire, il est conseillé d’inclure dans le contrat de réservation une clause suspensive conditionnant la vente à l’approbation du prêt. Ainsi, si le financement est refusé, l’acquéreur ne perdra pas son acompte.

Le rôle du notaire dans l'achat immobilier en Espagne

L’acte de vente doit être formalisé devant un notaire, ce qui implique plusieurs démarches à prévoir après la signature du contrat de réservation pour respecter le délai convenu.

Par exemple, il faudra : s’assurer de la disponibilité des fonds pour payer le prix d’achat, choisir le notaire, fournir les documents nécessaires, vérifier le projet d’acte, coordonner la date de signature entre le notaire, l’acheteur, le vendeur et la banque si un prêt immobilier est impliqué.

Une fois l’acte signé chez le notaire, la remise des clés est effectuée immédiatement et l’acheteur peut changer les contrats des services publics à son nom.

Impôts et taxes à prévoir après l'acquisition du bien

Il est ensuite nécessaire de respecter les délais pour le paiement des impôts (TVA ou ITPAJD). Après leur règlement, l’acheteur devra enregistrer le bien à son nom au Registre de la Propriété qui correspond à l’immeuble.

Concernant les taxes municipales, il faudra s’acquitter de : la plus-value municipale (généralement à la charge du vendeur, sauf accord contraire), la Taxe foncière (IBI) et les taxes sur les ordures et l’eau (payées par le propriétaire en date du 1er janvier de l’année en cours, bien qu’il soit fréquent de les répartir au prorata entre les parties).

Enfin, si l’investissement est conséquent, l’acheteur devra vérifier s’il est assujetti à l’Impôt sur le Patrimoine.

Accompagnement et conseil juridique

Compte tenu de la forte demande en matière de transactions immobilières et de la disponibilité parfois limitée de biens, nous recommandons un accompagnement juridique spécialisé, personnalisé en fonction des caractéristiques de l’investisseur et du bien concerné, afin d’assurer le succès de l’opération.