Loyers à Madrid : +14,5 % à Villaverde, la hausse gagne les quartiers les moins chers

S’éloigner du centre pour payer moins : à Madrid, la règle tient encore. Mais l’avantage se réduit.

En septembre 2026, le prix moyen demandé pour une location atteint 23,4 euros par mètre carré, selon le dernier indice d’Idealista. Un nouveau record. Sur un an, la hausse est de 4,8 %, et aucun district madrilène n’affiche désormais un niveau inférieur à celui de septembre 2025.

La moyenne masque toutefois un déplacement plus net. La plus forte progression n’est enregistrée ni à Salamanca, ni à Chamberí, ni dans Centro, mais à Villaverde : +14,5 % en un an. Suivent Carabanchel et Vicálvaro (+10,4 %), Hortaleza (+9,3 %) et Usera (+8,5 %).

À l’inverse, la hausse reste beaucoup plus contenue dans Centro (+2 %), Retiro (+2,5 %), Moncloa (+1 %) ou San Blas (+0,4 %). Les quartiers les plus chers restent donc les plus chers. Mais plusieurs secteurs vers lesquels les locataires se tournent justement pour réduire leur budget sont désormais ceux où les loyers augmentent le plus vite.

 

Villaverde +14,5 %, Carabanchel +10,4 % : où les loyers flambent-ils le plus à Madrid ?

Villaverde concentre le phénomène. Le loyer demandé y atteint désormais 18,2 €/m², contre 15,9 €/m² un an plus tôt. Avec +14,5 %, il s’agit de la plus forte progression annuelle parmi les districts madrilènes.

À Carabanchel, le mètre carré atteint 19,3 euros, soit 10,4 % de plus qu’en septembre 2025. Là encore, la moyenne du district cache des hausses plus marquées : +17,7 % à Buena Vista, +15,5 % dans le PAU de Carabanchel et +15,3 % à Puerta Bonita.

Même dynamique à Vicálvaro, pourtant toujours parmi les secteurs les moins chers de la capitale : 17,2 €/m², en hausse de 10,4 % sur un an. À Usera, le prix moyen atteint 19,9 €/m², soit +8,5 %. Almendrales monte même de 13,7 % sur un an et Moscardó de 12,8 %.

Le contraste avec le cœur de Madrid est net. Centro reste beaucoup plus cher, à 26,1 €/m², mais n’a progressé que de 2 % en un an. À Chamberí, le prix atteint 26 €/m², pour une hausse de 3,5 %.

 

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Combien coûte désormais un appartement de 70 m² ?

À l’échelle de Madrid, un appartement de 70 m² représenterait environ 1.638 euros par mois au tarif moyen de septembre. Mais l’écart reste considérable selon les districts. À Vicálvaro, la même surface correspondrait à environ 1.204 euros. À Villaverde, autour de 1.274 euros ; à Carabanchel, 1.351 euros ; à Usera, près de 1.393 euros.

Dans les secteurs les plus chers, la facture change d’échelle. Salamanca atteint 28,5 €/m², soit près de 1.995 euros par mois pour 70 m². Dans Centro, la projection approche 1.827 euros ; à Chamberí, 1.820 euros.

Ces montants ne correspondent évidemment pas au loyer réel de chaque appartement : surface, état du bien, étage, rue ou prestations peuvent faire fortement varier le prix. Ils permettent toutefois de mesurer l’écart entre districts. Et surtout son évolution : les quartiers périphériques restent moins chers, mais certains remontent rapidement.

 

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Où trouve-t-on encore les loyers les moins chers de Madrid ?

À 17,2 €/m², Vicálvaro reste parmi les districts les plus accessibles de la capitale. Mais même à ce niveau, 70 m² représentent désormais environ 1.200 euros par mois. Villaverde reste lui aussi nettement sous la moyenne madrilène, à 18,2 €/m². Mais ses loyers augmentent actuellement trois fois plus vite que dans Madrid dans son ensemble.

Même dynamique à Carabanchel. Avec 19,3 €/m², le district conserve un net avantage face aux 26 ou 28 euros affichés dans plusieurs zones centrales. Mais sa hausse annuelle dépasse désormais 10 %.

Pour un locataire qui cherche à réduire son budget en s’éloignant de Sol, le calcul reste donc favorable. Simplement, l’écart se resserre.

 

Pourquoi la hausse gagne-t-elle les quartiers moins chers ?

Les données permettent de constater le mouvement plus facilement que d’en isoler une cause unique. Un mécanisme apparaît néanmoins : lorsque les prix deviennent très élevés dans les secteurs centraux, une partie des ménages se reporte vers des zones plus accessibles. Cette demande supplémentaire accroît alors la pression sur les loyers.

Mais la géographie madrilène reste très contrastée. Hortaleza, par exemple, progresse de 9,3 % et atteint désormais 19,5 €/m². À l’intérieur même du district, Virgen del Cortijo-Manoteras affiche +11,9 % sur un an, contre seulement +2,6 % à Conde Orgaz-Piovera.

Même constat à Carabanchel ou Usera : selon le quartier, les évolutions peuvent être très différentes au sein d’un même district. Parler d’un simple déplacement uniforme du centre vers la périphérie serait donc excessif. Les chiffres montrent plutôt une diffusion de la tension vers plusieurs zones jusque-là moins coûteuses, avec parfois de forts écarts à quelques stations de métro près.

 

Madrid est désormais la ville la plus chère d’Espagne pour louer

Cette poussée dans les districts périphériques ne doit pas faire oublier le niveau atteint par Madrid dans son ensemble.  Avec 23,4 €/m² en septembre 2026, la capitale est, selon Idealista, la ville la plus chère d’Espagne pour louer, devant Barcelone (20,1 €/m²) et Palma (19,6 €/m²). À l’échelle de la Communauté de Madrid, la moyenne atteint 21,6 €/m², en hausse de 5,7 % sur un an.

Le rythme de progression dans la capitale est pourtant moins soutenu qu’au début de l’année. Cela ne signifie pas que les loyers baissent : ils continuent d’augmenter et viennent même d’atteindre un record. La nouveauté est ailleurs : les zones les moins chères jouent de moins en moins leur rôle d’amortisseur.

 

Attention : il s’agit de prix d’annonces

Une précaution reste indispensable. L’indice d’Idealista mesure les prix demandés pour les logements proposés à la location sur sa plateforme. Il ne correspond pas aux montants effectivement inscrits dans l’ensemble des contrats signés à Madrid. Idealista indique par ailleurs avoir modifié sa méthodologie à partir de juillet 2026 et recalculé ses séries afin de permettre les comparaisons dans le temps.  Pour quelqu’un qui cherche aujourd’hui un appartement, ces données restent néanmoins très concrètes : elles reflètent les prix auxquels les biens sont proposés sur le marché. Et la tendance est nette. S’éloigner de Salamanca, Chamberí ou Centro permet toujours de payer moins. Mais à Villaverde, Carabanchel, Vicálvaro ou Usera, ce refuge coûte lui aussi de plus en plus cher.