Logement en Espagne : votre bail pourra-t-il vraiment se renouveler automatiquement ?

À 87 ans, Maricarmen Abascal a dû quitter le logement madrilène où elle vivait depuis des décennies. Son expulsion, le 23 septembre, a déclenché une mobilisation dont le campement de la Puerta del Sol est devenu le symbole. Un accord prévoit son retour, mais son avocate indiquait encore mardi que la date dépendrait de son état de santé. 

Depuis, deux décrets-lois ont été publiés. Le 26/2026 s’applique, pour l’essentiel, depuis ce jeudi. Le 27/2026, consacré à la continuité des baux, entre en vigueur vendredi. Le gouvernement les présente comme une réponse à l’urgence du logement. Mais leur maintien dépend encore de deux votes distincts au Congrès, dont la séance débute vendredi à 11 heures. 

 

Bail en Espagne : quand le renouvellement devient-il automatique ?

Le décret 26 permet à certains locataires de leur résidence principale de demander jusqu’à deux années supplémentaires, renouvelées par périodes d’un an et aux conditions du contrat existant. Il vise notamment les prolongations obligatoires arrivant à échéance avant le 31 décembre 2028.

Pour en bénéficier, le locataire doit notamment être à jour de son loyer et l’avoir été durant les huit mois précédents. Des exceptions sont prévues, par exemple lorsqu’un nouveau contrat est signé ou lorsque le propriétaire justifie d’un besoin réel d’occuper le logement pour lui-même ou sa famille. 

Le décret 27 modifie, lui, le régime dans la durée. Après au moins cinq ans de bail, ou sept si le propriétaire est une société, le contrat repart pour cinq ou sept ans si personne ne donne congé dans les délais.

Le propriétaire devra normalement prévenir six mois avant l’échéance, le locataire deux mois. C’est cela que recouvre le terme de renouvellement « automatique » : en l’absence de notification valable, le bail est reconduit. Cela ne signifie pas que le locataire pourra rester indéfiniment.

Exemple : un bail signé avec un particulier en mai 2022 pourrait repartir pour cinq ans en mai 2027 si aucun congé valable n’a été donné.  Lorsque cette reconduction s’applique, elle ne se cumule pas avec la prolongation exceptionnelle prévue par le décret 26. Les protections spécifiques liées à la vulnérabilité ou aux zones officiellement déclarées sous tension obéissent également à leurs propres règles. 

 

Peut-on encore devenir propriétaire en Espagne sans l’aide de ses parents ?

 

Propriétaire : combien peut coûter un refus de renouvellement ?

Le décret 27 prévoit une indemnité d’au moins douze mensualités du loyer d’un logement comparable, calculées si possible à partir du système public de référence. Autre plancher : une mensualité par année de résidence. Le versement intervient au moment où le locataire rend le logement. Il ne s’agit donc pas forcément de douze fois le loyer qu’il payait jusque-là. 

Plusieurs exceptions dispensent le propriétaire de cette indemnité : besoin personnel ou familial prévu par le texte, absence injustifiée du locataire pendant plus de six mois sur les douze précédents, autre logement disponible dans la commune, signature d’un nouveau bail, refus d’une offre conforme ou intérêts prépondérants d’un bailleur vulnérable.

L’offre refusée doit garantir une durée de cinq ou sept ans et respecter les règles prévues sur le loyer, y compris hors zone sous tension. Si le propriétaire reprend le logement pour lui-même ou sa famille mais ne l’occupe pas dans les trois mois, l’indemnité redevient due, sauf force majeure. Elle est également exclue à l’échéance lorsque le locataire remplit les conditions d’une prolongation légalement obligatoire, même s’il ne la demande pas.

Pour les contrats déjà en cours, la date compte. Les prolongations annuelles engagées vont jusqu’à leur terme. Si l’échéance intervient moins de six mois après l’entrée en vigueur du texte, le préavis du propriétaire peut rester de quatre mois. Les baux déjà reconduits selon le Code civil relèvent d’un autre régime, et un congé déjà notifié n’est pas automatiquement annulé.

 

Votre loyer ne sera pas forcément gelé

Le décret 26 encadre les révisions annuelles jusqu’au 31 décembre 2027. Aucun relèvement n’est possible si le loyer dépasse déjà le plafond de référence applicable. Dans les autres cas, la hausse est limitée à 2 % en l’absence de nouvel accord, avec l’IRAV comme autre plafond. La reconduction du bail ne signifie donc pas gel automatique du loyer. Et 2 % n’est pas une hausse systématiquement autorisée.

 

 

Où part vraiment l’argent des Espagnols ? Nous avons décortiqué leur budget

 

Locations temporaires et chambres : la raison du séjour compte

Depuis ce jeudi, le décret 26 impose de justifier réellement le caractère temporaire du séjour. Études ou travail doivent correspondre à un déplacement effectif. Le contrat doit durer plus de 31 jours et, en principe, pas plus de douze mois, sauf si la cause temporaire se prolonge et peut être justifiée. Les anciens contrats conservent leur régime jusqu’à leur terme.

Pour les locations à la chambre, la somme des loyers ne peut dépasser celui du logement entier. Dans les zones sous tension, les plafonds applicables doivent également être respectés.

 

Expulsion en Espagne : qui peut encore être protégé jusqu’en 2030 ?

Le décret 26 permet, jusqu’à fin 2030, de suspendre certaines expulsions judiciaires visant des personnes vulnérables sans solution de relogement. Les conditions varient selon le demandeur.

Pour certains bailleurs, la suspension doit être réexaminée chaque année et ne peut dépasser trois ans. Le dispositif exclut notamment certains cas où le demandeur est un particulier possédant au plus deux logements. [

Un autre mécanisme s’applique aux procédures visées pour impayés. L’administration compétente dispose alors de deux mois pour proposer un relogement ou régler les sommes dues. À défaut, elle se substitue au débiteur et l’expulsion ne peut avoir lieu tant que les conditions prévues restent réunies.

Ce second dispositif n’est pas limité à 2030. Il ne signifie pas pour autant que tous les locataires en difficulté sont automatiquement dispensés de payer. 

 

Immobilier : en Espagne, l’effort pour acheter a augmenté 9 fois plus vite qu'en Europe

 

Impôts, locations touristiques, SOCIMI : ce qui change avec le décret logement

Le décret 26 crée une déduction d’IRPF équivalente à 10 % des loyers de la résidence principale pour les contribuables dont la base imposable reste sous 33 007,20 euros. L’avantage peut atteindre 1 163 euros, puis diminue avec les revenus. D’autres conditions s’appliquent, notamment concernant la détention d’un autre logement. 

Pour certains bailleurs qui ne sont pas considérés comme de grands propriétaires, l’abattement sur le revenu locatif net peut atteindre 100 %, sous conditions. Les contrats antérieurs au 1er décembre relèvent d’un régime distinct. 

À partir du 1er décembre, certaines locations meublées touristiques seront également soumises à 10 % de TVA, notamment les séjours de trente nuits au plus lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence habituelle du bailleur. 

Le texte encadre aussi certaines acquisitions réalisées avec de fortes décotes, mais ne crée aucune interdiction générale d’achat pour l’ensemble des fonds. Quant aux SOCIMI, sociétés immobilières cotées, certains bénéfices non distribués seront soumis à un prélèvement de 25 %, avec des réductions liées au logement abordable. 

 

Ce qui peut encore tomber vendredi

Reste une inconnue majeure : ces mesures survivront-elles au vote du Congrès ? Podemos a annoncé son soutien aux deux textes, tout en les jugeant insuffisants. Junts doit se prononcer ce soir ; le PNV poursuit son examen et Coalición Canaria attend la décision de sa direction. Dans les déclarations recoupées, aucun de ces trois soutiens n’est encore acquis. 

Les deux décrets feront l’objet de votes séparés. La nouvelle reconduction durable des baux pourrait donc être rejetée tandis que la prolongation exceptionnelle serait maintenue ou l’inverse.

Un rejet abrogerait le texte concerné. Le sort des situations créées pendant sa courte période d’application devrait alors être examiné au cas par cas. À ce stade, une seule certitude : les nouvelles règles existent, mais personne ne peut encore garantir qu’elles dureront au-delà de vendredi.