Loyers en Espagne : jusqu'à deux ans de bail en plus, ce que change le vote

Un texte sauvé, l'autre abandonné. Jeudi 12 novembre, au lendemain d'une grève générale consacrée notamment à la crise du logement, les députés espagnols ont tranché sur deux décrets destinés à modifier les règles du marché locatif.

Le décret-loi 29/2026, qui rassemble l'essentiel des mesures de protection des locataires, a été approuvé. Le décret-loi 28/2026, consacré à une réforme plus profonde de la durée des baux, a été rejeté. Le Parti nationaliste basque (PNV) a fait la différence en soutenant le premier texte, mais en s'opposant au second, aux côtés notamment du Parti populaire, de Vox et de Junts.

Le vote intervient dans un contexte particulier : les Cortes étant dissoutes depuis le 6 octobre, c'est la Diputación Permanente, l'organe chargé d'assurer la continuité parlementaire, qui s'est prononcée. Pour les locataires comme pour les propriétaires, l'enjeu dépasse pourtant largement la bataille électorale. Quelles règles s'appliquent désormais aux baux, aux augmentations de loyer et aux expulsions ?

 

Jusqu’à deux ans de bail supplémentaires en Espagne : qui peut en bénéficier ?

C'est l'une des mesures les plus importantes du décret confirmé : certains locataires peuvent demander une prolongation exceptionnelle de leur bail pouvant atteindre deux années supplémentaires. La disposition concerne les contrats de résidence principale qui étaient en vigueur le 8 octobre 2026, date d'entrée en application du texte.

Elle vise notamment les baux dont la période obligatoire de cinq ans, ou de sept ans lorsque le propriétaire est une personne morale, arrive à échéance avant le 31 décembre 2028. Certains contrats arrivant au terme de leurs prolongations tacites peuvent également en bénéficier.

Mais cette protection n'est pas automatique. Le locataire doit en faire la demande et être à jour du paiement de ses loyers, y compris pendant les huit mois précédents. Lorsque les conditions sont remplies, le propriétaire est en principe tenu d'accepter une prolongation par périodes annuelles, jusqu'à deux ans au maximum, en conservant les conditions du contrat existant.

Des exceptions sont toutefois prévues, notamment si le propriétaire justifie d'un besoin réel de récupérer le logement pour lui-même ou sa famille, dans les conditions fixées par la loi. Le dispositif ne s'applique pas non plus lorsque les deux parties conviennent d'un renouvellement ou d'un nouveau contrat prévoyant une baisse du loyer d'au moins 5 %.

Enfin, certaines prolongations déjà prévues dans les zones officiellement déclarées tendues restent prioritaires et ne peuvent pas être cumulées avec cette mesure.

 

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Hausse des loyers : quelles limites jusqu’à fin 2027 ?

Autre disposition importante pour les ménages : un encadrement exceptionnel des révisions annuelles de loyer est maintenu jusqu'au 31 décembre 2027.

Il faut distinguer plusieurs situations. Lorsqu'un loyer dépasse le plafond maximal applicable selon le système officiel de référence des prix, le décret ne permet aucune augmentation annuelle.

Dans les autres cas, propriétaire et locataire peuvent négocier une actualisation. En l'absence de nouvel accord, la hausse ne peut pas dépasser 2 %, sous réserve des autres limites légales applicables, notamment celles liées à l'indice de référence pour l'actualisation des loyers (IRAV). Attention : le plafond de 2 % ne signifie pas que tous les propriétaires peuvent automatiquement augmenter les loyers de ce montant.

L'actualisation doit notamment respecter les stipulations du contrat. En l'absence de clause autorisant une révision annuelle, aucune augmentation ne peut être appliquée à ce titre. Il faut également distinguer la révision d'un bail existant de la fixation du prix lors de la signature d'un nouveau contrat. Les règles ne sont pas les mêmes, notamment dans les zones officiellement déclarées tendues.

 

Locations temporaires : des règles plus strictes

La réforme s'attaque également à un phénomène bien connu des locataires en Espagne : la multiplication des contrats temporaires, parfois utilisés pour échapper aux protections attachées à la résidence principale. Un contrat temporaire doit désormais reposer sur un motif réel, justifiable et expressément mentionné dans le document. Il appartient au propriétaire de pouvoir démontrer l'existence de ce motif.

La durée doit, en règle générale, être supérieure à 31 jours et ne pas dépasser douze mois. Une prolongation reste possible lorsque la raison du séjour temporaire persiste réellement. En l'absence de justification suffisante, un contrat peut être requalifié en location de résidence principale, avec les protections correspondantes. Le texte prévoit également cette requalification lorsque plus de deux contrats temporaires se succèdent entre les mêmes parties pour le même logement.

Une précision importante : les contrats temporaires conclus avant le 8 octobre 2026 restent soumis à leur régime antérieur jusqu'à leur échéance contractuelle. Leur renouvellement relève en revanche des nouvelles règles.

Les locations à la chambre sont aussi concernées. Désormais, la somme des loyers des chambres louées simultanément dans un même appartement ne peut pas dépasser le loyer correspondant à la location du logement entier, avec des restrictions supplémentaires dans les zones tendues.

Ces changements concernent directement les étudiants, les jeunes actifs et les nouveaux arrivants en Espagne, particulièrement exposés aux contrats de courte durée.

 

Expulsions : des protections prolongées jusqu'en 2030

Le décret confirmé maintient également un dispositif de protection contre certaines expulsions de personnes en situation de vulnérabilité, jusqu'au 31 décembre 2030.

Il ne s'agit toutefois pas d'une interdiction générale des expulsions. Le mécanisme concerne des ménages vulnérables dépourvus de solution de relogement, selon des conditions qui varient notamment en fonction de la situation du propriétaire et de la procédure engagée.

Dans les cas prévus par la loi, le tribunal peut suspendre une procédure en attendant qu'une solution de logement adaptée soit proposée. Certaines suspensions sont réexaminées tous les douze mois et peuvent prendre fin lorsque les conditions qui les justifiaient disparaissent.

Le texte prévoit aussi des possibilités de compensation pour certains propriétaires concernés. Une distinction importante est établie en faveur des petits propriétaires : la loi exclut certaines suspensions lorsque le demandeur est une personne physique possédant deux logements ou moins. La protection des locataires vulnérables reste donc renforcée, mais elle dépend de conditions précises et d'une appréciation judiciaire.

 

La réforme des baux de longue durée a été rejetée

C'est l'autre décision majeure du 12 novembre. Le gouvernement souhaitait instaurer un mécanisme de reconduction beaucoup plus protecteur des contrats de résidence principale.

Après la durée initiale de cinq ans, ou de sept ans lorsque le propriétaire est une personne morale, le bail aurait pu être reconduit par périodes successives de cinq ou sept années, sauf notification de non-renouvellement dans les délais légaux.

Le texte prévoyait également une indemnisation du locataire lorsque le propriétaire décidait de ne pas renouveler le bail, sauf dans certains cas expressément définis. Cette compensation aurait été calculée à partir d'un montant de référence correspondant au minimum à douze mensualités, ou à une mensualité par année de résidence si ce second calcul était plus favorable au locataire.

Cette réforme a été rejetée. Le décret-loi 28/2026, dont l'entrée en vigueur était prévue le 15 novembre, n'entrera donc pas en application.

Une distinction essentielle demeure : la prolongation exceptionnelle de deux ans prévue par le décret approuvé reste possible sous conditions. En revanche, le système général de reconduction de longue durée et d'indemnisation renforcée prévu par le texte rejeté ne verra pas le jour.

 

Un prêt à taux zéro pour acheter son premier logement

Le décret confirmé ne concerne pas uniquement les locataires. Il crée également le dispositif TU CASA, destiné à faciliter l'achat d'une première résidence principale grâce à un financement complémentaire à un prêt immobilier classique.

Administré par l'Institut de crédit officiel (ICO), ce mécanisme prévoit des prêts sans intérêts ni commissions, pouvant couvrir jusqu'à 20 % de la valeur du logement, dans la limite de 50.000 euros.

Mais il ne s'agit pas d'une aide immédiatement accessible à tous les acheteurs. Les critères d'éligibilité, les modalités de financement et la procédure de demande doivent encore être précisés par un accord du Conseil des ministres. Les logements financés dans ce cadre seront en outre soumis à des restrictions permanentes sur leur prix de revente.

 

Le logement, enjeu central des élections espagnoles

À dix-sept jours des élections générales anticipées du 29 novembre, ce vote illustre les désaccords entre les formations politiques espagnoles sur la manière de répondre à la crise du logement.

Le rejet de précédentes versions de ces décrets, le 2 octobre, avait contribué à précipiter la convocation du scrutin. Les divergences portent notamment sur l'encadrement des loyers, la durée des contrats, la protection des ménages vulnérables et les droits des propriétaires.

Pour les Français résidant en Espagne, ces dispositions s'appliquent selon les mêmes règles que pour les autres résidents, sous réserve des particularités légales de chaque situation et des réglementations autonomiques.

La priorité, pour un locataire, est donc de vérifier la date de signature de son bail, son échéance, les clauses de révision du loyer et les éventuelles possibilités de prolongation.

Car derrière les affrontements parlementaires, une question très concrète demeure : à quelles conditions pourra-t-on continuer à se loger en Espagne dans les prochaines années ?

 

Sources et méthodologie

Cet article repose principalement sur le décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre, publié au BOE le 7 octobre et entré en vigueur le 8 octobre 2026. Il a été confirmé par la Députation permanente du Congrès le 12 novembre. La prolongation exceptionnelle des contrats figure dans sa disposition finale cinquième et l'encadrement des actualisations de loyers dans sa disposition finale sixième. Les règles relatives aux locations temporaires et aux chambres, aux expulsions et au dispositif TU CASA figurent dans ses articles 2, 3 et 19. La réforme rejetée est détaillée dans le décret-loi royal 28/2026 du 6 octobre. Les résultats parlementaires ont été recoupés avec les comptes rendus de la presse espagnole publiés le 12 novembre. Les conséquences juridiques individuelles dépendent notamment de la date de signature du contrat, de sa nature, des clauses prévues et de la réglementation applicable dans chaque communauté autonome.

Textes et informations vérifiés le 12 novembre 2026.