Un locataire sur deux ne pourrait se reloger en Espagne sans dépasser 30 % de ses revenus

Vous louez un appartement en Espagne depuis plusieurs années. Mais si vous deviez déménager, pourriez-vous encore vous loger aux prix du marché ? Pour un locataire sur deux, cela supposerait de consacrer plus de 30 % de ses revenus au loyer. C'est l'un des principaux enseignements d'une étude présentée mercredi 28 octobre par Cáritas Española et la Fondation FOESSA, consacrée à l'écart entre les revenus des ménages et les prix de l'immobilier.

Selon cette étude, 50,6 % des personnes vivant en location n'auraient pas les ressources suffisantes pour accéder aujourd'hui à un nouveau logement sans franchir ce seuil. Cela ne signifie pas qu'elles ne parviennent plus à payer leur loyer actuel. Le problème est ailleurs : un logement occupé depuis plusieurs années peut rester financièrement supportable, alors qu'un nouveau bail ferait basculer le budget du ménage.

 

En Espagne, un locataire sur deux face au seuil des 30 %

Pour mesurer cette difficulté, les chercheurs ont retenu un indicateur courant : la part du loyer dans les revenus du ménage ne devrait pas dépasser 30 %. Au-delà, les dépenses de logement risquent de peser excessivement sur le budget. Ce seuil sert à évaluer l'accessibilité financière, sans constituer un plafond légal des loyers.

L'étude met ainsi en lumière un décalage entre la situation des locataires déjà installés et les conditions auxquelles ils seraient confrontés s'ils devaient chercher un nouvel appartement.

Une enquête distincte, publiée le 27 octobre par Fotocasa Research, confirme les obstacles rencontrés lors d'une recherche. Parmi les locataires interrogés, 69 % citent le prix des loyers comme principale difficulté. Viennent ensuite le manque d'offres disponibles (42 %) et les exigences des propriétaires (39 %).

Ces deux études reposent sur des méthodes différentes, mais décrivent des difficultés qui se recoupent. Trouver un appartement ne suffit plus : encore faut-il disposer des revenus et présenter les garanties exigées pour le louer.

 

Acheter ou louer en Espagne en 2026 : le vrai coût dans six grandes villes

 

Acheter en Espagne : 40 756 euros d'épargne et 2 438 euros de revenus mensuels

Devenir propriétaire n'offre pas nécessairement une issue. D'après les estimations de FOESSA, 69,5 % des personnes vivant en location disposent de revenus inférieurs au seuil nécessaire pour acheter un logement, dans le scénario retenu par les chercheurs.

Pour l'acquisition d'un appartement de référence de 80 mètres carrés, leur simulation évalue les besoins à 40.756 euros d'épargne préalable et au moins 2.438 euros de revenus mensuels.

Le calcul repose sur un prêt bancaire couvrant au maximum 80 % du prix d'achat, remboursable sur 25 ans à un taux de 2,5 %, auquel s'ajoutent des frais annexes estimés à 10 %.

Ces montants ne correspondent évidemment pas à tous les marchés immobiliers espagnols. Le prix d'un appartement, comme les conditions d'accès au crédit, varie considérablement selon les villes et les situations individuelles. Mais la simulation illustre un double obstacle : réunir un apport suffisant et disposer des revenus nécessaires pour emprunter.

Faute d'épargne, de nombreux ménages restent donc locataires. Sur un marché où trouver un nouveau bail devient précisément plus difficile.

 

Madrid, Catalogne, Valence : des difficultés qui varient selon les régions

Les écarts territoriaux sont considérables. Dans la Communauté de Madrid, 73,7 % des locataires n'auraient pas les revenus nécessaires pour accéder à un nouveau logement sans dépasser le seuil retenu par FOESSA. Pour l'achat, cette proportion atteint 89,2 %.

Madrid figure ainsi parmi les communautés autonomes où devenir propriétaire apparaît encore moins accessible que louer. C'est également le cas en Catalogne, dans la Communauté valencienne, aux Baléares et en Cantabrie. L'étude souligne le poids des prix de l'immobilier, de l'épargne exigée et des conditions de financement.

Ailleurs, la situation s'inverse. En Navarre, en Estrémadure, en Castille-et-León, à Ceuta et en Castille-La Manche, l'accès à la location apparaît relativement plus difficile que l'achat. FOESSA met notamment en cause la faiblesse des revenus, le manque de logements disponibles à la location ou les tensions sur certains marchés locaux.

Le Pays basque présente des niveaux particulièrement élevés dans les deux cas. Selon l'étude, 95,6 % des locataires n'auraient pas les revenus nécessaires pour accéder à un nouveau loyer dans les conditions retenues, contre 91,3 % pour l'achat.

Ces différences montrent qu'un logement moins cher n'est pas forcément plus accessible. Tout dépend aussi des revenus des ménages qui cherchent à s'y installer.

 

La sous-location de chambres, refuge des ménages les plus fragiles

Lorsque la location d'un appartement entier devient financièrement inaccessible, certains ménages se tournent vers des solutions plus précaires. Chambres sous-louées, accords informels ou logements dégradés : Cáritas décrit des situations qui, faute d'alternative, peuvent se prolonger pendant des années.

En 2025, 266 435 personnes accompagnées par Cáritas avaient eu recours à la sous-location de chambres, soit une personne sur quatre parmi celles prises en charge par l'organisation. Ce chiffre concerne uniquement les bénéficiaires de son accompagnement et ne peut être extrapolé à l'ensemble des locataires espagnols.

L'association alerte notamment sur l'absence de contrats écrits, la précarité de l'occupation, les restrictions d'accès aux espaces communs et les difficultés à effectuer l'empadronamiento, cette inscription administrative auprès de la mairie nécessaire à de nombreuses démarches en Espagne.

Les familles avec enfants, les jeunes ménages, les personnes migrantes et celles dont les revenus sont irréguliers figurent parmi les publics particulièrement exposés, selon Cáritas. Pour Thomas Ubrich, sociologue au sein du comité technique de FOESSA, la question n'est pas seulement de savoir si des logements sont proposés sur le marché, mais s'ils restent financièrement accessibles à ceux qui en ont besoin.

Au-delà de la hausse des loyers, l'étude révèle ainsi une autre difficulté : celle de locataires qui peuvent encore conserver leur logement, mais ne pourraient plus en changer aux prix actuels sans fragiliser leur budget.

 

Sources et méthodologie

Cet article s'appuie sur l'étude « La vivienda imposible: Del alquiler inaccesible al realquiler de supervivencia », présentée le 28 octobre 2026 par Cáritas Española et la Fondation FOESSA, ainsi que sur les résultats de l'enquête « Experiencia en alquiler en 2026 » publiés le 27 octobre par Fotocasa Research. Les estimations de FOESSA reposent notamment sur les revenus de personnes vivant en location en 2024, comparés aux conditions d'accès au marché immobilier étudiées en 2026. Le seuil de 30 % des ressources sert de référence pour apprécier l'accessibilité financière. Les résultats sont des estimations de capacité d'accès, et non des taux d'impayés ou d'expulsions. Ils ne doivent pas être extrapolés à l'ensemble de la population espagnole.