En Espagne, trouver un appartement à louer à l'année relève parfois du parcours du combattant. Selon une étude du ministère de la Consommation et du CSIC, publiée le 9 novembre, plus de la moitié des annonces analysées proposent des chambres ou des locations temporaires. Un phénomène particulièrement marqué dans certaines grandes villes, mais dont l'ampleur mérite d'être nuancée.
Une chambre plutôt qu'un appartement. Ou un logement entier, mais pour quelques mois seulement. Sur Idealista, ces deux formules représentent désormais 55,8 % des annonces de location analysées dans 53 villes espagnoles, contre 44,2 % pour les appartements proposés à l'année.
Le chiffre est tiré d'une étude publiée lundi 9 novembre par le ministère espagnol de la Consommation, en collaboration avec l'Institut de philosophie du Conseil supérieur de la recherche scientifique (CSIC). Coordonnée par le chercheur Javier Gil, elle porte sur 381 997 annonces diffusées entre mars et septembre 2026.
Les chambres constituent à elles seules la première catégorie d'offres. Mais derrière ce constat se cache une nuance essentielle : une annonce ne correspond pas nécessairement à un logement entier. Et les chiffres ne décrivent pas l'ensemble du parc locatif espagnol.
En Espagne, davantage d'annonces de chambres que d'appartements
La répartition des annonces donne la mesure du phénomène.
| Type de location | Nombre d'annonces | Part du total |
|---|---|---|
| Chambres individuelles | 182 222 | 47,7 % |
| Logements entiers à l'année | 168 797 | 44,2 % |
| Logements entiers temporaires | 30 978 | 8,1 % |
| Total | 381 997 | 100 % |
Source : ministère de la Consommation et IFS-CSIC, données Idealista de mars à septembre 2026.
Les chambres dépassent donc les appartements entiers destinés à la résidence habituelle. Quant aux locations temporaires, elles représentent près d'une annonce sur six parmi les logements entiers proposés. Mais la photographie change lorsqu'on compte les biens plutôt que les annonces. Un appartement partagé peut en effet apparaître plusieurs fois sur le portail, à raison d'une annonce par chambre.
En estimant le nombre de logements concernés, les chercheurs obtiennent une répartition sensiblement différente : 68,4 % de locations résidentielles classiques, 19,1 % de logements partagés et 12,5 % de locations temporaires. Les deux lectures sont complémentaires. La première décrit ce que rencontre un candidat à la location lorsqu'il consulte les annonces. La seconde permet de mieux apprécier la place de chaque formule dans l'offre immobilière étudiée.
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Madrid, Barcelone, Valence : où les locations temporaires pèsent-elles le plus ?
Le phénomène est loin d'être uniforme. Madrid concentre le plus grand nombre d'annonces de location temporaire, avec 7 397 offres, devant Barcelone (6 708) et Valence (2 043).
À elles seules, Madrid et Barcelone rassemblent 45,5 % des annonces temporaires relevées dans les 53 villes.
| Ville | Annonces temporaires | Pour 100 annonces de location à l'année |
|---|---|---|
| Madrid | 7 397 | 12,4 |
| Barcelone | 6 708 | 67,5 |
| Valence | 2 043 | 14,9 |
| Málaga | 1 654 | 24,3 |
| Séville | 1 258 | 16,1 |
Source : étude Consommation–CSIC, période de mars à septembre 2026.
Le contraste entre Madrid et Barcelone est frappant. La capitale espagnole affiche davantage d'annonces temporaires en nombre absolu. Mais rapportées aux locations résidentielles classiques, celles-ci occupent une place bien plus importante à Barcelone : près de 68 offres temporaires pour 100 annonces de logements à l'année, contre environ 12 à Madrid.
Dans certaines villes, le rapport s'inverse même complètement. À Saint-Sébastien, les annonces temporaires représentent 147,1 % des annonces résidentielles classiques. À Cadix, la proportion atteint 107,1 %. Autrement dit, les logements entiers proposés pour une durée limitée y sont plus nombreux, parmi les annonces étudiées, que ceux destinés à la résidence habituelle.
Ces écarts montrent que la location temporaire ne se développe pas partout avec la même intensité, même dans les villes où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Pourquoi les locations temporaires gagnent-elles du terrain ?
L'étude relève une différence nette entre les villes soumises à l'encadrement des loyers et les autres. Dans les neuf capitales étudiées classées en zones de marché résidentiel tendu, les annonces temporaires représentent, en valeur médiane, 31,2 % des annonces de location classique, contre 9,3 % dans les villes non classées.
Les chercheurs avancent une explication possible : une partie des propriétaires aurait pu se tourner vers les contrats temporaires pour échapper à certaines contraintes de la location résidentielle.
Pendant la période étudiée, ces contrats n'étaient généralement soumis ni aux durées minimales ni aux reconductions obligatoires prévues pour les résidences habituelles. Ils échappaient aussi, dans la plupart des cas, aux plafonds de loyers des zones tendues. La Catalogne faisait toutefois exception depuis janvier 2026, avec un encadrement de certains contrats temporaires, notamment liés au travail ou aux études.
L'écart de prix entre les deux formules est pourtant moins marqué qu'on pourrait l'imaginer. Dans les villes permettant une comparaison, les locations temporaires sont annoncées 2,2 % plus cher au mètre carré en valeur médiane. La différence atteint 12,5 % à Madrid, 10,5 % à Barcelone et 2,2 % à Valence. L'intérêt de ces contrats ne tiendrait donc pas seulement au montant des loyers, mais aussi à leur souplesse et aux protections moins étendues dont bénéficiaient les locataires.
L'étude ne démontre cependant pas que toutes les locations temporaires dissimulent des baux résidentiels. Les déplacements professionnels, les études et les séjours de courte durée correspondent aussi à des besoins réels.
Ce que la réforme d'octobre 2026 change pour les locataires
Ces données ont été recueillies avant l'entrée en vigueur, le 8 octobre 2026, du décret-loi royal 29/2026, qui renforce l'encadrement des locations temporaires et des locations par chambre.
Le texte impose désormais qu'un contrat temporaire repose sur un motif réel et vérifiable, par exemple des études ou un déplacement professionnel. Sa durée doit, en principe, dépasser 31 jours sans excéder douze mois, sauf justification particulière.
En l'absence de véritable motif temporaire, le contrat relève des règles applicables à la résidence habituelle. La réforme encadre également les renouvellements successifs.
Pour les locations par chambre, elle prévoit notamment que la somme des loyers des chambres d'un même appartement ne puisse pas dépasser le loyer applicable au logement entier, selon les conditions fixées par la réglementation.
Ces dispositions sont entrées en vigueur, mais leur maintien dépend encore de la validation parlementaire du décret. Surtout, il est trop tôt pour en mesurer les effets. Toutes les annonces étudiées sont antérieures à la réforme.
Pour les personnes qui cherchent un appartement à Madrid, Barcelone, Valence ou ailleurs en Espagne, l'enjeu dépasse donc le seul montant du loyer. La nature du contrat détermine aussi les garanties dont bénéficie le locataire. Reste à savoir si les nouvelles règles permettront de ramener une partie des logements temporaires vers la location à l'année. Les prochaines données devront permettre de le mesurer.
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