Investir dans l'achat d'un logement en attendant le décès de son propriétaire est une pratique encore peu répandue en Espagne, même si les transactions se sont multipliées ces derniers mois. Décryptage.
Dans des pays comme la France ou la Belgique, il s'agit d'une alternative très répandue, bien qu'en Espagne le concept de nue-propriété soit encore largement méconnu. L'Institut national de la statistique INE signale qu'au cours des dernières années, il y a eu à peine un millier de transactions de ce type. Cependant, si les hypothèques inversées continuent à gagner du terrain, la nue-propriété commence à émerger en Espagne, comme en témoigne l'Anuario Inmobiliario 2023 del Colegio de Registradores (l'Annuaire immobilier 2023 des services de publicité foncière et de l’enregistrement).
Ce rapport qui répertorie l'ensemble des transactions immobilières en Espagne l'an passé explique en effet que ce modèle d'achat devient de plus en plus populaire dans la société espagnole, notamment en raison du vieillissement progressif de la population et de l'allongement de l'espérance de vie, car il permet au vendeur d'obtenir des liquidités sans renoncer à son logement.
L'hypothèque inversée décolle en Espagne
Ainsi, la vente et l'achat de biens sous le régime de la nue-propriété a augmenté de 11,3% au cours de l'année 2023, ce qui a entraîné l'enregistrement de 1.845 transactions. C'est peu par rapport à l'ensemble des transactions enregistrées, mais il s'agit du montant le plus élevé depuis 2014. En ce qui concerne la répartition par communauté autonome, le nombre le plus élevé de transactions correspondant à cette modalité a été enregistré dans la communauté valencienne, en Andalousie, et à Madrid.
Les services de publicité foncière et de l’enregistrement considèrent que cette tendance "clairement à la hausse" devrait se poursuivre "au cours des prochaines années" en raison de circonstances telles que le vieillissement de la population et le besoin de ressources économiques à la fin de la vie active.
Mais en quoi consiste la nue-propriété?
La nue-propriété est le droit, pour un propriétaire de vendre un bien immobilier à un tiers (nu-propriétaire) tout en en conservant l'usufruit, c'est-à-dire l'usage et la jouissance. Logiquement, l'acheteur paie un prix inférieur à celui qu'il aurait sur le marché. Ce type de contrat est généralement conclu avec des personnes qui ont besoin d'argent pour compléter leurs revenus.
Il existe différentes modalités de vente en nue-propriété. La plus courante consiste à recevoir un paiement unique, bien qu'il soit également possible de percevoir une rente périodique ou même de recevoir une partie du capital lors de la signature du contrat et de recevoir le reste sous la forme de loyers mensuels à vie. La personne qui achète le bien devient le nu-propriétaire, mais ne pourra en jouir qu'à la fin de l'usufruit, généralement après le décès de l'usufruitier, bien qu'il existe aussi d'autres modalités. Ainsi, l'extinction de ce droit d'usufruit peut se produire pour trois raisons différentes, qui doivent être mentionnées dans le contrat :
- Décès: lorsque l'usufruitier décède, l'usage et la jouissance du bien passent au nu-propriétaire.
- Expiration d'un délai: dans certains cas, le transfert de l'usage et de la jouissance est fixé pour une durée déterminée. Si l'usufruitier décède avant l'expiration de la période fixée, l'usage et la jouissance du bien passent également au nu-propriétaire.
- Réalisation d'une condition: il existe des contrats dans lesquels la cession a lieu lors de la réalisation d'une condition convenue.
Les droits et obligations des parties peuvent être établis dans le contrat. Dans tous les cas, l'usufruitier aura le droit de recevoir le paiement convenu et de jouir du bien, en assumant normalement l'obligation de payer certains travaux, l'IBI ou les charges de copropriété.
Comment la vente de la nue-propriété est-elle imposée?
Si l'usufruitier a plus de 65 ans et que le bien à vendre est sa résidence principale, il est exonéré à 100% dans la déclaration de revenus et ne doit donc pas payer d'impôts au fisc. Dans le cas où le bien est une résidence secondaire, il sera soumis à l'impôt dans la déclaration de revenus, sauf si l'argent obtenu de la vente est destiné à une assurance de rente viagère.
Quant au nu-propriétaire, un bien en nue-propriété ne génère aucun type d'imposition dans la déclaration d'impôt sur le revenu. Il doit cependant inclure le bien dans sa déclaration d'impôt et indiquer qu'il détient la nue-propriété, mais pas l'usufruit.
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