Quelles SCPI tirent leur épingle du jeu en 2026 ?

Dans ce contexte, le classement 2026 des meilleures SCPI gagne à s’appuyer sur deux indicateurs complémentaires : le taux de distribution (TD) et la Performance Globale Annuelle (PGA), qui met rendement et évolution du prix de part sur un même plan.

Pour comprendre pourquoi certaines SCPI se distinguent nettement dans les palmarès 2026, il faut d’abord revenir sur le contexte de marché qui a façonné les performances 2025.

SCPI : un marché en recomposition

Après la secousse brutale de 2023 et une année 2024 dominée par les problématiques de liquidité sur certains véhicules, le marché des SCPI entre en 2025 dans une phase plus stabilisée — mais pas encore totalement apaisée. Les tensions ne disparaissent pas, elles se structurent.

Plusieurs sociétés de gestion ont procédé à des révisions de prix de part, parfois significatives, afin d’aligner les valorisations sur les nouvelles conditions de marché. D’autres ont adapté leur modèle, notamment en optant pour un fonctionnement en capital fixe, afin de mieux encadrer les flux d’entrées et de sorties. Ces ajustements ont contribué à rendre le marché plus cohérent, même si la confiance met du temps à se reconstruire.

Dans le même temps, la détente progressive des taux d’intérêt apporte un peu plus de visibilité. Elle facilite la stabilisation des valeurs immobilières, en particulier sur les actifs les mieux situés et les segments considérés comme plus résilients. Le marché n’est donc plus dans une phase de choc, mais dans une période de transition : les écarts entre SCPI se creusent, la sélectivité s’accentue et la hiérarchie évolue.

Autrement dit, 2025 ne marque pas un retour à l’euphorie, mais une normalisation progressive avec un environnement plus exigeant, où toutes les SCPI ne bénéficient pas du même contexte.

Collecte SCPI : un redémarrage encore prudent

La collecte reste un indicateur très parlant pour mesurer le niveau de confiance des épargnants. Et sur ce point, 2025 ne signe pas un retour à l’euphorie, mais plutôt un atterrissage après deux années de forte correction.

Après un pic atteint en 2022, les souscriptions ont nettement ralenti en 2023 (-34%), puis ont de nouveau reculé en 2024 (-39%) pour se situer autour de 4,7 Md€, un niveau comparable à celui observé en 2015. En 2025, un léger redressement apparaît, avec une collecte estimée autour de 5,5 Md€ (environ +17% par rapport à 2024). Mais ce regain reste modéré : on est davantage sur une stabilisation progressive que sur un vrai rebond du marché.

Si les flux ne retrouvent pas leur rythme d’avant-crise malgré cette amélioration, c’est notamment parce que plusieurs freins continuent de peser :

• Sortie des investisseurs et fluidité du marché secondaire : les épisodes de parts restées en attente ont durablement marqué, et la capacité à revendre reste désormais un critère déterminant dans le choix d’une SCPI.
• Recalibrage des valorisations : les corrections de prix de part ont renforcé l’idée d’attendre une stabilisation, tout en imposant une sélection plus stricte entre véhicules.
• Conditions d’emprunt et recours à l’endettement : même si l’environnement s’améliore, les banques demeurent plus exigeantes qu’avant, ce qui limite mécaniquement l’effet de levier et les montants investis.
• Attractivité des placements de taux : la rémunération redevenue compétitive des solutions jugées plus “sécurisées” continue d’orienter une partie de l’épargne prudente hors des SCPI.
• Redistribution des flux : les souscriptions se concentrent davantage sur des SCPI perçues comme plus robustes et plus lisibles (souvent diversifiées, parfois davantage européennes ou récentes), tandis que d’autres restent pénalisées par leur positionnement sectoriel ou leur trajectoire récente.

En définitive, 2025 marque une reprise mesurée des souscriptions, mais dans un marché où les investisseurs arbitrent davantage et où les flux se dirigent plus nettement vers les véhicules jugés les plus solides.

Meilleures SCPI 2026 : le Top 10 par Performance Globale (PGA 2025)

Le classement fondé sur la PGA 2025 met en lumière une hiérarchie relativement nette. Wemo One s’installe en tête avec 15,27%, suivie de Sofidynamic (14,04%) et de Reason (13,90%). Derrière ce trio, Iroko Atlas (9,41%) et MomenTime (9,25%) prolongent la dynamique observée chez plusieurs SCPI récentes, tandis qu’un second groupe évolue dans une fourchette comprise entre 8,5% et 9% (Comète, EDR Europa, Upêka, Transitions Europe, Darwin RE01).

Ce classement révèle une tendance marquée : les véhicules les plus récents occupent une place significative parmi les premières positions. Plusieurs d’entre eux ont lancé leur stratégie dans un environnement d’acquisition plus favorable, ce qui peut soutenir les performances initiales.

Il convient toutefois d’introduire une nuance importante : lors de la phase de démarrage d’une SCPI, la collecte peut progresser plus rapidement que le déploiement des capitaux. Une partie des fonds n’est alors pas encore investie dans des immeubles, mais la SCPI peut néanmoins distribuer un revenu pendant cette période transitoire. Cet effet relutif peut temporairement soutenir, voire amplifier,  la performance affichée, d’autant que la PGA additionne la distribution et l’évolution du prix de part. À mesure que la collecte est pleinement investie et que la performance provient davantage des loyers réellement générés par le portefeuille, l’effet relutif tend à se normaliser.

 

 

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

Top 10 2026 : les SCPI par taux de distribution en 2025

En complément du classement par performance globale, il est utile d’observer le palmarès établi uniquement à partir du taux de distribution 2025. Cette approche met en avant les SCPI ayant versé, sur l’année, les dividendes les plus élevés rapportés au prix de part, sans tenir compte de l’évolution de ce dernier.

On retrouve Wemo One en première position, suivie de Reason, puis Iroko Atlas et MomenTime. Sofidynamic apparaît un peu plus loin dans ce classement, tandis que d’autres véhicules intègrent le Top 10 grâce à un TD élevé, comme Elevation Tertiom, Mistral Sélection ou Eden. Comparé au classement PGA, ce top met davantage l’accent sur la distribution “pure”, ce qui peut modifier l’ordre relatif entre SCPI lorsque le prix de part a varié sur la période.

Un point ressort également de la lecture croisée TD / PGA. Certaines SCPI affichent un TD très proche, voire identique, à leur PGA. Cela s’explique simplement par une stabilité du prix de part sur l’année : lorsque la valeur ne bouge pas (ou très peu), la performance globale se confond pratiquement avec le revenu distribué.

 

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.:

Les tendances 2025 : un marché SCPI à trois dynamiques

L’année 2025 fait apparaître un marché structuré autour de trois grandes dynamiques.

En premier lieu, plusieurs SCPI récentes et largement diversifiées, souvent positionnées à l’échelle européenne, occupent le haut des classements. Leur trajectoire s’explique en partie par des acquisitions réalisées dans un environnement redevenu favorable aux acheteurs, avec des conditions de négociation plus intéressantes qu’au pic du cycle précédent. Pour certaines, un effet relutif lié à la phase de lancement peut également soutenir temporairement les performances affichées, tant que l’ensemble de la collecte n’est pas encore pleinement investi.

Au milieu du tableau, un groupe de SCPI plus installées continue de délivrer des résultats réguliers. Leur positionnement évolue selon la qualité des arbitrages réalisés, la gestion locative et la capacité à adapter le portefeuille aux nouvelles conditions de marché. La hiérarchie y reste mouvante, mais sans rupture majeure.

Enfin, une troisième catégorie regroupe des véhicules plus anciens, parfois plus concentrés sur des segments sous pression — notamment certains marchés de bureaux. Ces SCPI demeurent confrontées à des ajustements de valorisation, à une recomposition progressive de leur patrimoine et à une reprise plus graduelle sur les actifs les moins recherchés.

Dans ce contexte, croiser taux de distribution et performance globale devient indispensable pour comprendre l’origine réelle des résultats. Selon que la performance provient principalement du revenu distribué, d’une variation de prix ou d’un effet relutif temporaire, la lecture peut être très différente d’une SCPI à l’autre.

Perspectives 2026 : reprise progressive et polarisation durable

Les signaux observés en 2025 laissent entrevoir l’amorce d’un nouveau cycle immobilier, qui ne se limite pas au marché français. À l’échelle européenne, les conditions redeviennent progressivement plus favorables aux acquéreurs, ce qui redonne de la profondeur aux stratégies d’investissement. Après une année 2024 particulièrement faible en matière de collecte, 2025 marque un regain d’activité et des performances plus contrastées, posant les bases d’une lecture plus constructive pour 2026.

Pour autant, le marché ne devrait pas évoluer de façon homogène. Une polarisation durable semble s’installer. D’un côté, des SCPI récentes, souvent diversifiées et opportunistes, capables d’afficher des niveaux de performance élevés, notamment parce qu’elles ont investi dans un contexte de marché plus favorable aux acheteurs. De l’autre, des véhicules plus anciens, en particulier certains acteurs bancaires très exposés aux bureaux, qui doivent encore composer avec leur historique d’acquisitions et des ajustements de valorisation parfois plus longs à absorber.

Une tendance de fond se confirme également : le modèle de la SCPI diversifiée à dominante européenne s’impose progressivement comme un standard parmi les nouvelles créations. Diversification sectorielle, flexibilité géographique et déploiement opportuniste constituent désormais un socle stratégique fréquent, avec l’objectif de capter des rendements à l’acquisition plus attractifs tout en amortissant les disparités d’un marché devenu structurellement plus hétérogène.

En 2026, l’enjeu ne sera donc pas seulement d’identifier les meilleures performances, mais de comprendre leur origine et leur soutenabilité dans un environnement qui reste sélectif.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.